Rast cien nehnuteľností vedie k ďalším nákladom - vlastné imanie stráca váhu
Pri kúpe nehnuteľnosti sa neuplatňuje iba cena nehnuteľnosti. Kupujúci musia navyše znášať dane, notárske poplatky, súdne náklady a poplatky za sprostredkovanie. Podľa výpočtov sprostredkovateľa stavebných pôžičiek Interhyp sa vedľajšie nákupné náklady zvyšujú až na 16 percent skutočnej ceny nehnuteľnosti. Najväčšími kúskami sú daň z prevodu nehnuteľností, ktorá môže byť až 6,5 percenta v závislosti od spolkovej krajiny, ako aj poplatok za sprostredkovanie, ktorý stojí v kancelárii až sedem percent.
Problém: Jednotlivé dodatočné náklady nie sú pevne stanovené. Vypočítavajú sa ako percento z kúpnej ceny. Výsledkom je vytriezvenie: ak stúpa kúpna cena, zvyšujú sa aj vedľajšie náklady. Domy sú teda čoraz drahšie.
Spolkové krajiny ako vodiči nákladov
Kupcov nehnuteľností okrádajú aj chamtivé spolkové krajiny. Federálnym štátom je už niekoľko rokov umožnené stanovovať si daň z prevodu nehnuteľností samy a hojne ju využívajú v podobe neustáleho zvyšovania.
Kým do roku 2006 bola daň z prevodu pozemkov celoštátna na úrovni 3,5 percenta, odvtedy sa odvod takmer zdvojnásobil. Sársko, Severné Porýnie-Vestfálsko a Brandenbursko si teraz účtujú 6,5 percenta z dane z prevodu nehnuteľností. Durínsko sa už rozhodlo od 1. januára 2017 zvýšiť z piatich na 6,5 percenta. Iba Bavorsko a Sasko sa zatiaľ vzdali akýchkoľvek zvýšení. Tam je daň z prevodu a prechodu nehnuteľností - rovnako ako pred desiatimi rokmi - 3,5 percenta.
Vlastné imanie je marginalizované
Zvýšenie vedľajších nákupných nákladov má na hypotekárne pôžičky dvojitý negatívny vplyv: Na jednej strane vyššie vedľajšie náklady pohlcujú väčšiu časť nasporeného kapitálu, takže kupujúci si musia vziať väčší úver. V dôsledku toho sa naopak zhoršuje pomer dlhu k vlastnému imaniu. V najhoršom prípade nasporený kapitál už nedosahuje 60-percentnú hranicu, do ktorej úverové inštitúcie zvyčajne poskytujú nízko úročené stavebné pôžičky. „To môže predražiť úrokovú sadzbu hypotéky,“ varuje Goris.
Štyri opatrenia proti strate vlastného imania
Takto môžete čeliť znehodnoteniu vlastného kapitálu:
1. Konajte rýchlo: Ak by váš federálny štát chcel na prelome rokov zvýšiť daň z prevodu a prechodu nehnuteľností, mali by ste svoj domáci nákup zaobstarať v roku 2016.
2. Cena nehnuteľnosti pre tlač: Rokujte s predajcom, či je ešte priestor na kúpnu cenu. Z ceny nehnuteľnosti vylúčte drahé zariadenia, ako sú kuchyne, kúpeľne alebo sauna v suteréne. Za tieto zariadenia môžete platiť osobitne.
3. Nehnuteľnosť bez makléra: Kúpte si nehnuteľnosť bez sprostredkovateľa, napríklad súkromne alebo verejne. Ak sa sprostredkovateľovi nedá vyhnúť, mali by ste vyjednať výšku provízie. Sprostredkovatelia sa často nechajú rozprávať. Ďalšou možnosťou je rozdeliť sprostredkovateľský poplatok medzi kupujúceho a predávajúceho.
4. Vlastné imanie zvýšiť: Požiadajte svojich rodičov alebo blízkych, či im požičajú peniaze. Ak dokážete požičaný kapitál splácať bezúročne, ušetríte množstvo úrokov, ktoré by inak boli splatné na hypotekárnom úvere.