Rekonštrukcia za pohybu - nasajte ju raz, hotovo - ekonomika
Aktuálne správy v Süddeutsche Zeitung
Dashboard
ekonomiky
Mníchov
Kultúra
spoločnosti
Vedomosti
Renovácia za pohybu: všetko vysajte raz, hotovo
V mnohých prípadoch nájomníci nemusia pri vysťahovaní maľovať ani tapetu - aj keď je to v zmluve.
Z Berritových hrobov
Leto je pohyblivý čas. Státisíce osôb, ktoré striedajú prácu s deťmi, sa počas dlhých prázdnin radšej sťahujú do iného mesta. Ak chcete voľno využiť na opravu svojho starého bytu, radšej si predtým prezrite svoju nájomnú zmluvu.
Veľký počet nájomníkov si môže s istotou renováciu zachrániť, pretože mnohokrát rozhodol Spolkový súdny dvor (BGH). Stovky doložiek o kozmetických opravách sú teraz neplatné. Bielenie, tapetovanie alebo maľovanie na niekoľko dní už nie je vo väčšine prípadov potrebné. Pre milióny nájomníkov vysťahovanie často znamená iba: upratanie miestnosti, demontáž zariaďovacích predmetov, opätovné vysávanie a zbohom - a to aj v prípade, že ich nájomná zmluva skutočne vyžaduje, aby boli renovované čiernobielo.
Čím je písomná dohoda staršia, tým vyššia je pravdepodobnosť, že nájomníci nakoniec nebudú musieť zdvihnúť prst, ako vysvetľuje Ulrich Ropertz z Nemeckého združenia nájomcov v Berlíne. Týka sa to najmä starých zmlúv spred roku 2002. Judikatúra BGH, ktorá je priaznivá pre nájomcov, umožňuje. Neúčinné doložky o renovácii sa objavujú aj v neskorších zmluvách. Ak nájomníci až po presťahovaní zistia, že zbytočne zrekonštruovali, môžu dokonca od prenajímateľa požadovať peniaze späť. Podľa združenia vlastníkov Haus und Grund by následky judikatúry mali dopad na prenajímateľa.
Zaručene nemusí robiť nič, čo má predpísané pravidlo prísneho termínu
Podľa Ropertza je veľa občanov stále presvedčených, že za tapetovanie, maľovanie a brúsenie parkiet zodpovedajú oni sami, a nie prenajímateľ. Podľa občianskeho zákonníka § 535 platí opak. V minulosti bolo zvykom odovzdávať obyvateľom rekonštrukčné práce. To, čo môže a nemôže prenajímateľ v skutočnosti požadovať, závisí vždy od znenia v nájomnej zmluve. Ak je podľa pokynov BGH nespravodlivo formulovaná iba jedna jediná klauzula, nájomníci nemusia robiť nič. Potom je to vždy o renovácii úplne alebo vôbec.
Ak musia nájomníci renovovať, objasnil to Spolkový súdny dvor: Kozmetické opravy zahŕňajú iba tapetovanie, maľovanie alebo vápnenie stien a stropov, maľovanie podláh, radiátorov vrátane vykurovacích potrubí, interiérových dverí a okien a vonkajších dverí zvnútra. Urob si sám je dovolené. Práca však musí byť profesionálna, kvalita hobby nestačí. Majiteľ nemusí odstraňovať pokrivené tapety, kvapkajúce nosy alebo štetiny z farby.
Zaručene nemusíte nič robiť, ak vo svojej zmluve nájdete prísny časový limit. Spolkový súdny dvor vyhlásil prísny časový korzet, podľa ktorého sa izby musia renovovať každé dva, tri alebo päť rokov, za neúčinné (VIII ZR 360/03). Ak sa má po xy rokoch renovovať „aspoň“ alebo „najneskôr“, obyvateľ nemusí robiť nič. Ani s doložkami, podľa ktorých musí byť nehnuteľnosť vrátená „akoby bola ponechaná“ alebo „v zmluvnom stave“ (VIII ZR 339/03).
Každý, kto sa nasťahoval do neobnoveného bytu, sa môže nakoniec tiež zachrániť kozmetickými opravami. To platí aj v prípade, že mu prenajímateľ vyplatil dotáciu na opravy, aby sa mohol nasťahovať, hlási Nemecké združenie právnikov (DAV). Nájomníci sú tiež v poriadku, ak má byt pri sťahovaní dostať kozmetický výťah, bez zohľadnenia renovácie počas doby prenájmu (VIII ZR 166/08). Tiež nemusíte „natierať dvere a okná“ (VIII ZR 210/08), ako sa často požaduje. Alebo o „bielych stropoch a stenách“ (VIII ZR 47/11). Nájomca si môže tiež ušetriť potrebu výmeny kobercov, ktoré prenajímateľ položil. To isté platí pre brúsenie a tesnenie parkiet. Aj to je otázka prenajímateľa, zmluvy alebo nie. Aj výstižná fráza „zrekonštruované izby sa majú vrátiť“ je neúčinná (VIII ZR 308/02). Obmedzenie: Ak niekto vymaľoval svoj byt žiarivo červenou, zelenou alebo hnedou farbou, musí po odchode vrátiť byt „neutrálnej farby“, hovorí Ropertz zo združenia nájomcov.
Ak sa nájomca nezruší, mal by ním zaplatiť aspoň často. To je v zásade povolené. Ale: Ak je zmluvne odsúdený na percento nákladov na renováciu podľa prísnych kvót ako napríklad „po 12 mesiacoch 20 percent, po 24 mesiacoch 40 percent“, nemusí platiť nič (VIII ZR 52/06). Nájomníci sa nemusia zúčastňovať, ak je iba sám prenajímateľ oprávnený určiť maliarsku spoločnosť (VIII ZR 285/12). Ale potom sotva máte slovo v farebnej schéme. Okrem toho je pravdepodobné, že potom dôjde k zvýšeniu nájomného.
Otvoriť obrázok na novej stránke
Ak si až po rekonštrukčných prácach uvedomíte, že ste nemuseli nič robiť, môžete požiadať o vrátenie peňazí.
Novšie zmluvy môžu opäť ukladať zodpovedajúce pravidlá
Spoločnosť Ropertz odporúča každému, komu sa ako úryvok odovzdá protokol o odovzdaní, v ktorom sa následne požadujú individuálne kozmetické opravy, aby tento dokument neprijal. Ak nájomca bude súhlasiť, bude musieť v konečnom dôsledku renovovať - hoci pôvodná klauzula v zmluve bola podľa BGH neplatná (VIII ZR 71/08).
Novšie prenájmy môžu opäť vyžadovať kozmetické opravy. Každý, kto vo svojej zmluve nájde pružné frázy ako „zvyčajne“, „približne“, „väčšinou“ alebo „zvyčajne každé tri roky“, musí ich renovovať. Aj keď sú uvedené zvyčajné časové intervaly (tri, päť, sedem rokov), toto ustanovenie zostáva v platnosti. Môže sa potom neskôr vymazať. Slová „všeobecne“ alebo „spravidla najneskôr“ sú tiež povolené a používané BGH (III ZR 351/04) schválené.
Ak si až potom všimnete, že ste renovovali zadarmo, môžete, ako som povedal, získať späť svoje peniaze (VIII ZR 302/07). Faktúra od odbornej spoločnosti môže byť postúpená prenajímateľovi. Ak maľujete z vlastnej iniciatívy alebo s priateľmi, môžete okrem nákladov na materiál požiadať o asistentov aj peniaze. Nároky na výmenu však môžu uplynúť šesť mesiacov po skončení nájmu, ako rozhodol krajský súd v Kasseli (1 S 67/10).