Zvýšenie nájomného Čo je prípustné a aké vysoké môže byť?
Nie každé zvýšenie nájomného je povolené
Britta Beate Schön je zodpovedná za všetky právne záležitosti vo Finanztip. Doktor práva a advokát pracoval ako vedúci právneho oddelenia u poskytovateľov finančných služieb, ako sú Telis Finanz AG a Interhyp. Predtým učila a bádala v Japonsku ako junior profesorka DAAD pre nemecké a európske právo. Štúdium ukončila v Münsteri, Ženeve, Regensburgu a Lipsku. Autora môžete kontaktovať na adrese [email protected].
- Najskôr 15 mesiacov po nasťahovaní alebo po poslednom zvýšení nájomného môžu prenajímatelia zvýšiť nájomné až do výšky miestneho porovnateľného nájomného.
- Príplatok nesmie byť do troch rokov vyšší ako 20 percent a v mnohých mestách dokonca až 15 percent. To hovorí takzvaný limit limitu.
- Ak ako nájomca nesúhlasíte so zvýšením nájomného, môžete svoj súhlas odmietnuť. Váš prenajímateľ musí potom požiadať o súhlas.
- Nesúhlaste so zvýšením nájomného, ktoré ste neoverili. Na tento účel môžete použiť náš kontrolný zoznam:
- Ak ste členom, môžete nájsť pomoc v asociácii nájomcov alebo si nechať nárast skontrolovať pomocou adresy littleermiete.de. Ak bude úspešná, spoločnosti zaplatíte sporenie ako honorár štyri mesiace.
V tejto príručke
Ďalšie zvýšenie nájomného určite príde. Mnoho nájomných zmlúv trvá desaťročia. Nový index nájomného často spôsobuje, že prenajímatelia prispôsobujú nájomné miestnemu porovnávaciemu nájomnému. Nemôžu sa však jednoducho zvyšovať donekonečna.
Kedy je povolené zvýšenie nájomného?
Prenajímatelia môžu zvýšiť nájomné podľa miestnej sadzby. Nájomné je v tejto oblasti obvyklé a je v priemere v rámci posledných šesť rokov boli dohodnuté pre porovnateľný byt v tejto oblasti (§ 558 ods. 2 BGB).
Čisté nájomné - V prípade zvýšenia nájomného musí prenajímateľ ako základ použiť čisté nájomné. Existujú prenajímatelia, ktorí okrem čistého nájmu a zálohy na energie potrebujú aj mesačnú sumu za kozmetické opravy. Tento príplatok je potrebné pripočítať, ak chce prenajímateľ zvýšiť nájomné až na miestne porovnateľné nájomné (AG Stuttgart, rozsudok z 8. marca 2016, Az. 35 C 5555/15).
tvar - Ubytovateľ musí zvýšiť nájomné v textovej podobe predložiť (§ 558a BGB). Môže teda nájomcovi poslať list, ale aj e-mail. To platí aj v prípade, ak bola v zmluve dohodnutá písomná forma zmien zmluvy (BGH, rozsudok z 10. novembra 2010, Az. VIII ZR 300/09).
Odôvodnenie s indexom nájomného - Každé zvýšenie musí byť odôvodnené. Mestá a obce pravidelne pomocou prieskumov zisťujú, aké vysoké je súčasné priemerné nájomné v rôznych okresoch. Prenajímateľ obvykle zakladá zvýšenie na aktuálnom indexe nájomného. Za týmto účelom priloží kópiu indexu nájomného alebo citáty z neho a vysvetlí, kam tam zaraďuje svoj byt z hľadiska veľkosti, umiestnenia, roku výstavby a vybavenia. Index nájomného nie je potrebné zasielať, ak je voľne prístupný na mestskom alebo obecnom úrade alebo ho možno nájsť na webovej stránke mesta.
Ubytovateľ môže cenu zvýšiť Nie s indexom nájomného vo výške Susedná obec odôvodniť, ak v jeho obci nie je index nájomného. Už len z tohto formálneho dôvodu môže prenajímateľ nesprávne požadovať vyššie nájomné (AG Leonberg, rozsudok z 25. mája 2016, Az. 8 C 702/15).
Všetky indexy nájmov vyzerajú trochu inak. Ako príklad môžete nájsť výňatky z indexu nájomného za Bielefeld v Severnom Porýní-Vestfálsku. Čisté nájomné je rozložené podľa roku postavenia a vždy sa uvádza v rozmedzí dolnej, strednej a hornej hodnoty. Ako nájomca môžete svoj vlastný byt klasifikovať podľa odpočtov a príplatkov.
Výňatok z indexu nájomného pre Bielefeld
| nižšia hodnota | Priemerná | horná hodnota | |
| do roku 1918 | 5,47 € | 6,36 € | 7,56 € |
| 1919-1949 | 5,38 € | 5,88 € | 6,66 € |
| 1950-1960 | 5,39 € | 5,75 € | 6,39 € |
| 1961-1977 | 5,27 € | 5,88 € | 6,69 € |
| 1978-1994 | 5,81 € | 6,76 € | 7,66 € |
| 1995 - 2001 | 6,36 € | 6,94 € | 7,61 € |
| 2002 - 2010 | 5,88 € | 7,05 € | 8,48 € |
| 2011-2017 | 7,76 € | 9,50 € | 10,59 € |
Platí pre štandardné byty vo viacgeneračných domoch v normálnej obytnej štvrti s veľkosťou 20 až 120 metrov štvorcových a kúpeľňou, WC a kolektívnym kúrením. Nevzťahuje sa na byty financované z verejných zdrojov, podnájmy, komerčné byty.
| dobrá/veľmi dobrá obytná štvrť | + 0,50 € |
| Malý apartmán s rozlohou 20 m² až menej ako 40 m² | + 1,46 € |
| veľké apartmány od 120 m² do 250 m² | - 0,87 € |
| Prekážková chudoba a úplná modernizácia energie | + 1,21 € |
Zdroj: Stavebný úrad mesta Bielefeld (od septembra 2020)
Odôvodnenie tromi porovnateľnými bytmi - V malých komunitách často neexistuje index nájomného. Potom môže prenajímateľ zdôvodniť zvýšenie nájomného vymenovaním troch porovnateľných bytov, ktoré už stoja to, čo chce požiadať. Porovnateľné znamená, že apartmány si musia byť podobné, čo sa týka vybavenia, umiestnenia a veľkosti. Dokonca aj v mestách, ktoré majú index nájomného, môžu prenajímatelia zdôvodniť zvýšenie nájomného tromi porovnateľnými bytmi.
Prenajímatelia musia označiť byty tak, aby ich nájomník bez väčších ťažkostí našiel. Ako nájomca sa môžete opýtať porovnávacích nájomcov na vybavenie a cenu za meter štvorcový. Nemáte však právo na prehliadku bytu.
Skutočný životný priestor je rozhodujúci
Aj keď je obytný priestor v nájme príliš veľké alebo príliš malé je určené, môže prenajímateľ podľa Federálneho súdneho dvora zvýšiť iba nájomné na základe jeho skutočnej výšky až po miestne porovnateľné nájomné (BGH, rozsudok z 18. novembra 2015, Az. VIII ZR 266/14). Pritom musí prenajímateľ dodržiavať akýkoľvek platný limit stropu.
Veľkosť chýba v zmluve záleží od skutočnej veľkosti bytu v prípade zvýšenia. Napríklad, ak váš prenajímateľ chce mať viac nájomného a predpokladá byt okolo 60 metrov štvorcových, čo je v skutočnosti iba 50 metrov štvorcových, môže vypočítať iba zvýšenie za 50 metrov štvorcových.
Ale: Ako nájomca nestačí iba spochybniť veľkosť, ktorú predpokladá prenajímateľ. Ak máte pochybnosti, musíte si vypočítať životný priestor sami a príspevok Predložiť. Na to si nemusíte najímať odborníka; Môžete uviesť výsledky svojich vlastných meraní, aj keď má byt sklonené stropy (BGH, rozsudok z 31. mája 2017, Az. VIII ZR 181/16).
Tip: Ako nájomca si svoj byt vždy premerajte sami a nespoliehajte sa na informácie v nájomnej zmluve. To môže ušetriť dosť na nájme. Možno s tým budete potrebovať odbornú pomoc. Plocha pod šikmou strechou sa nezapočítava v plnom rozsahu, to isté platí pre balkóny a terasy. Ako sa majú tieto oblasti vypočítať, vyplýva z nariadenia o životnom priestore.
Ako často sa môže zvýšiť nájomné?
Ubytovatelia sú povolení najskôr jeden rok po nasťahovaní pošlite zvýšenie nájomného a potom musíte poslať a Obdobie reflexie počkajte do konca nasledujúceho mesiaca. Nájomné môže byť v skutočnosti až potom 15 mesiacov zvýšenie (§ 558 ods. 1 veta prvá BGB). To isté platí aj pre zvýšenie nájomného v dlhodobých nájomných pomeroch: menej ako rok po poslednom zvýšení nájomného môžu prenajímatelia oznámiť ďalšie zvýšenie nájomného, ktoré potom opäť platí na konci mesiaca nasledujúceho.
Nebezpečenstvo: Toto obdobie jedného roka sa vzťahuje iba na zvýšenie nájomného, pri ktorom prenajímateľ upraví sumu na štandardné miestne nájomné. Ak sa nájomné kvôli modernizácii zvýšilo len nedávno, stále sa dá prispôsobiť miestnemu nájmu.
Zvyšovanie nájomného s odstupňovaným a indexovým nájmom nie je povolené
V nájomnej zmluve sa niekedy dohodne aj odstupňované nájomné. To znamená, že nájomné sa každý rok automaticky zvyšuje o určitú sumu. Nárast môže byť do troch rokov viac ako 20 percent. To má pre prenajímateľa výhodu, že nájomca nemusí súhlasiť s každým zvýšením: stačí, že to pri podpise zmluvy deklaroval raz.
Ubytovateľ to už nemusí zvyšovať. To isté platí pre indexové nájomné, kde cena stúpa raz ročne podľa miery inflácie. Zvýšenie nájomného podľa indexu nájomného je potom tabu.