18 chýb pri stavbe domov, ktoré si Nemci zničia sami - FOCUS Online
Konečne stavba vlastného domu: Mnoho Nemcov riskuje, aby sa tento sen stal skutočnosťou. Často bez toho, aby ste o tom vedeli.
Štatistiky Inštitútu pre stavebný výskum (IFB) ukazujú, že sny sa môžu rýchlo zmeniť na nočnú moru. V súlade s tým má každá druhá nová budova v rodinných a viacgeneračných domoch stavebné chyby. Priemerná výška škody bola takmer 67 000 eur.
Problém: Každý, kto kupuje dom, sa zaň väčšinou zadĺžil a svoje náklady vypočítal veľmi ťažko. Ak sa náhle pridá nepredvídané veľké množstvo, hrozí finančné krach.
Šetrenie za každú cenu je fatálne
Právnici, architekti, odborníci - veľká časť výdavkov na stavbu domu ide na odborníkov. To zachránim, myslí si veľa ľudí. Ale dosť často strela padá. Pretože stavebný projekt je v skutočnosti vždy zložitá záležitosť - z technického aj z právneho hľadiska. A ak nedávate pozor, nakoniec si priplatíte.
Obzvlášť ohrození sú „ľudia, ktorí si veľmi dôverujú, napríklad preto, že majú veľmi úspešnú kariéru,“ varuje stavebného experta Peter Burk z poradne pre spotrebiteľov „Spiegel“. Často sú medzi nimi aj akademici a manažéri. "Veľa sa im darí, takže sú nafúkaní," hovorí Burk.
Znova a znova musí sledovať, ako sa stavitelia vrhajú do záhuby s chybami začiatočníkov. Poradenské centrum pre spotrebiteľa tomu chce zabrániť vhodnými príručkami. „Spiegel“ zozbieral 18 obzvlášť smrteľných pascí. Na čo si dať pozor.
1. Nechajte zmluvy skontrolovať nezávislým právnikom
Stavebné právo je komplikované - záleží nielen na malom písme. „95 percent ľudí si myslí, že pretože už podpísali nájomnú alebo pracovnú zmluvu, majú skúsenosti aj so zmluvami,“ varuje Burk.
Diabol je často dosť podrobný, alebo sa skrýva za neškodné slová. Od začiatku roku 2018 sa prijal nový zákon o zmluvách o spotrebiteľskom stavebníctve - aj ten však má zjavné medzery. Preto stále platí: V stavebníctve často iba právnici dokážu identifikovať veľa potenciálne problematických klauzúl.
Určite by ste si mali nechať skontrolovať svoje kúpne a stavebné zmluvy nezávislým právnikom.
2. Pred kúpou nechajte dôkladne preskúmať podložie
Ak sa pred kúpou podrobne pozriete na stavenisko, môžete si neskôr ušetriť nepríjemné a drahé prekvapenia. Napríklad pôvodne nie sú viditeľné kontaminované miesta spôsobené úlomkami zo starších budov alebo hlinitou pôdou, z ktorej dobre neodteká dažďová voda. Každý, kto tu nebude správne tesniť a zabudne na drenážnu štruktúru, bude musieť neskôr investovať do suterénneho tesnenia. To môže podľa „Spiegelu“ stáť až 60 000 eur.
Komplexná správa naopak stojí iba do 2 500 eur.
Kúpiť, prenajať alebo postaviť? (Displej)
3. Zmluvne si vopred vyjasnite vedľajšie náklady na výstavbu
Developerské zmluvy môžu obsahovať obmedzenie, že do pevnej ceny je zahrnutá iba „bežná suma“ vedľajších stavebných nákladov. To je nebezpečné. Pretože ak sa ukáže, že - napríklad výkop stavebnej jamy sa nemusí na pozemku rozložiť podľa plánu, musí si klient nájsť alternatívu - a zafinancovať ju: napríklad sklápač a možno aj skládku. Náklady na likvidáciu rodinného domu sa môžu rýchlo vyšplhať až na 10 000 eur.
4. Nájdite skúseného architekta
Ak architekt sprevádza stavebný projekt vo všetkých fázach, vystaví faktúry vo výške 10 až 15 percent z celkových nákladov na výstavbu. Pri rozpočte na výstavbu 250 000 eur to môže byť ľahko 30 000 eur a viac. Peniaze, ktoré sú dobre investované: architekt je dôležitým spojencom klienta. Jeho stavebné práce sa v žiadnom prípade neobmedzujú na vypracovanie stavebných plánov. „Z právneho hľadiska má architekt úlohu nezávislého správcu na strane klienta,“ vysvetľuje stavebný konzultant Burk. Architekt
- preberá vedenie stavby,
- dohliada na remeselníkov, ktorých výkon môže hodnotiť lepšie ako laik,
- - kontroluje došlé faktúry a v prípade potreby ich skracuje a -
- dohliada na limity rozpočtu.
Na druhej strane tí, ktorí sami riadia správu stavby, sa z nich stávajú hračkári podvodných remeselníkov, ktorí napríklad zdvojnásobujú svoje služby bez toho, aby ste to vedeli rozpoznať.
Ako spoznám dobrého architekta? „Nepotrebujete, aby vám niekto robil pochybné prednášky a ukazoval vám farebné obrázky, potrebujete niekoho, kto má skúsenosti a vie tiež počúvať," radí Burk. Najlepšie urobíte, ak požiadate niekoľkých kandidátov a urobíte si o nich predstavu. požiadať architektov o referenčných zákazníkov - a potom sa ich opýtať na ich skúsenosti.
Upozornenie: O rozsahu, lehote a nákladoch urobte jasný a písomný záznam o tom, na čom ste sa dohodli. Nepresné, slovné žiadosti môžu byť inak interpretované ako zadanie a výsledkom môže byť poplatková faktúra.
5. Drž sa ďalej od čiernej práce
Dane a odvody, ktoré musia obchodníci brať do úvahy vo svojich účtoch, nesmierne zvyšujú náklady na akýkoľvek stavebný projekt. Oficiálna cesta sa napriek tomu oplatí - najmä z dôvodu záruky. Ak sa po dokončení vyskytnú stavebné chyby, môžete pomocou faktúr preukázať, kto je presne zodpovedný za chybu.
Mimochodom, to platí aj pre rozsiahle interné práce: starostlivo zvážte, či sa skutočne oplatí vzdať sa záruky.
6. Nebojte sa konfliktu
Pripravte sa na ostré hádky, keď sa budete sami púšťať do realitného priemyslu. Existuje veľa potenciálnych konfliktov: úrady, architekti, banky, stavebné firmy a remeselníci - každý chce mať slovo a zarobiť si peniaze. Nejde len o veľa peňazí, ale v konečnom dôsledku vždy o váš majetok a vaše práva. Takže ak máte pochybnosti, ste najslabší.
„Stavitelia musia byť schopní štruktúrovať a prijímať rozhodnutia - a musia byť schopní zvládať tlakové situácie,“ varuje Burk. V opačnom prípade riskujete, že uviaznete v ruinách, dôjdu vám financie alebo dokonca bude zakázané používať dom na obytné účely.
Je nevyhnutné, aby ste podpísali iba to, čomu plne rozumiete, a ktoré ste skontrolovali odborníkom. A ak máte pochybnosti, je lepšie preskočiť podpis kúpno-predajnej zmluvy.
Chceš svoje právo? Prosím, choďte touto cestou džungľou odsekov! V tomto Brožúra PDF FOCUS v roku 2020 ukazuje popredných nemeckých právnikov a obchodné právne firmy.
7. Ujasnite si: Stavba domu je záťažou pre každý vzťah
Pred uskutočnením svojho sna o vlastníctve vlastného domu by ste mali s partnerom intenzívne diskutovať o tom, či obaja skutočne chcú to isté. Stavba domu je často dôležitejšia pre jednu stranu ako pre druhú. „Pravda je: Sotva niekto chce skutočne stavať,“ varuje stavebný expert Burk. „Väčšina ľudí chce len žiť.“
Ak sa potom vyskytnú nepredvídané problémy, vznikne výbušná zmes, ktorá často vedie k oddeleniu - s katastrofickými následkami aj pre budovu. Pretože dom je zvyčajne príliš veľký pre jednu osobu sám a nemožno ho financovať. Preto vyhľadajte pomoc včas. Niektorí manželskí terapeuti sa dokonca úplne špecializovali na riešenie problémov. Niekedy stačí dobrý priateľ.
8. Pri stavebnej inšpekcii buďte obzvlášť starostliví
Ak si myslíte, že ste sa vyrovnali s najhorším, na vašom stavenisku je stále veľa nástrah a možno spackaných vecí. Prijatie budovy je preto obzvlášť dôležité: Poruchy, ktoré sú v tomto okamihu známe, musia byť uvedené v správe o prevzatí. Remeselníci a dodávatelia ich potom musia opraviť alebo znížiť cenu.
Za všetky chyby, ktoré ste mohli ľahko rozpoznať počas prijatia alebo o ktorých ste si dokonca vedomí, stratíte záručné nároky, pokiaľ nebudú zaznamenané v protokole. Dôkazné bremeno sa navyše všeobecne obráti prijatím. To znamená: Odteraz musíte dokázať, že ide o vadu, za ktorú nezodpovedáte.
Nenechajte sa preto vystaviť žiadnemu tlaku. Správa o prevzatí môže mať ľahko dĺžku 20 až 30 strán, dokonca aj v prípade rodinného domu. Nájdite si čas a rozhliadnite sa všade pozorne. Ak máte pochybnosti, zrušte prijatie a dohodnite si nový termín.
Môžete tiež vylúčiť jednotlivé body z prijatia a písomne zaznamenať, že určitá suma zostane zachovaná, kým podnikateľ nepreukáže, že nejde o vady. Môžete zadržať sumu až do dvojnásobku sumy potrebnej na odstránenie.
Najlepšie urobíte, ak si najmete stavebného odborníka, u ktorého vykonáte predbežnú kontrolu niekoľko dní pred samotným kolaudáciou. To zvyčajne stojí niekoľko stoviek eur. Odborník však rozpoznáva chyby, ktoré môžu netrénované oči ľahko prehliadnuť, a môže pomôcť jasne formulovať sťažnosti.
Nebezpečenstvo: Buďte na pozore, ak dodávateľ príde s hotovým protokolom, v ktorom stačí zaškrtnúť príslušné políčko. V prípade sporu z dôvodu nedostatkov vám už nemôžu pomôcť ani dobrí právnici na súde.
9. Získajte niekoľko ponúk financovania a porovnajte
Pri hľadaní financovania nehnuteľností sa vždy oplatí pozrieť sa na „bankového poradcu“ vašej domácej banky ako predávajúceho - a získať porovnateľné ponuky. Finanční makléri ako Dr. Klein, Interhyp alebo Planethyp. Porovnávate aktuálne ponuky úrokových sadzieb od niekoľkých stoviek bánk vrátane sporiteľní, Volksbanks alebo dcérskej spoločnosti Postbank DSL. Žiadosti o porovnanie sú pre zákazníka nezáväzné a bezplatné. V prípade obchodu platia banky províziu za sprostredkovanie.
Najlepšie je preto zasielať dotazy všetkým trom naraz - najmä preto, že ponuky sa líšia. Mnohé úrokové sadzby môžu byť ľahko až o 0,5 percenta nižšie ako najlepšia ponuka vašej domácej banky. Pri objeme pôžičky napríklad 300 000 eur to vedie len v prvom roku k úspore na úrokoch 1 500 eur.
10. Prejdite svojho developera realitou
S modelmi vývojárov by ste mali byť obzvlášť opatrní. Pretože nie každý developer má o stavbe potuchy - ani to nepotrebuje. Pretože príslušný odsek 34c GewO nevyžaduje žiadne špeciálne technické ani odborné znalosti. Ako developer nehnuteľností môže pôsobiť prakticky každý, kto môže predložiť osvedčenie o policajnom odbavení bez záznamu a registrácie firmy.
Stavebný expert Burk preto odporúča pred podpisom zmluvy „starostlivo sa pozrieť na to, s kým máte do činenia“. Môže to byť iba sprostredkovateľ, ktorý odovzdáva objednávky nejakému subdodávateľovi. Aj v časoch plných objednávok sa insolvencie developerov nehnuteľností stále vracajú.
To je obzvlášť nepríjemné pre staviteľov, pretože v Nemecku neexistuje žiadna právna ochrana pred platobnou neschopnosťou developerov. Aj keď môže iná spoločnosť zasiahnuť, ak dôjde k najhoršiemu, môžete očakávať zastavenie výstavby, meškanie a vyššie výdavky.
11. Prezrite si stavenisko a odfoťte
Pri každej návšteve staveniska získate dôležité informácie o priebehu prác. Ak sa na stavbe objavíte s niekoľkými sendvičmi, pravdepodobne sa za pár minút malého rozhovoru dozviete viac o svojej stavbe, ako keby ste celé hodiny premýšľali nad plánmi stavby. Angažovaný klient je navyše signálom pre každého stavebného robotníka, ktorého sa musí držať.
Prácu môžete tiež zdokumentovať fotografiami. Takto uľahčíte identifikáciu príčiny a pôvodcu, keď dôjde k poškodeniu.
12. Skontrolujte každú faktúru a udržujte prehľad nákladov
Pred zaplatením faktúry skontrolujte, či sa príslušná práca zhoduje s prácou, ktorú ste podpísali. Nie je nezvyčajné, že sa za túto prácu účtuje viackrát alebo sa účtuje príliš veľa materiálu.
Z dôvodu udržania ďalších nákladov pod kontrolou je vhodné viesť presné záznamy: Pri každej položke si všimnite sumu, o ktorú presahuje pôvodný výpočet. Môžete sa teda pokúsiť kompenzovať nadmerné výdavky na iných miestach.
13. Majte dostatok rozpočtu na neočakávané problémy
Aj napriek tomu môžu v priebehu stavby vzniknúť problémy, ktoré ste na začiatku plánovania ani nemohli predvídať. V takýchto prípadoch je nutná rezerva - ktorá nesmie byť príliš tesná. „5000 eur nie je pri stavbe vôbec nič a 10 000 eur sa dosiahne veľmi rýchlo,“ varuje stavebný expert Burk.
Tip: Najlepšie je plánovať s dvoma rozpočtami: jedným bez bezpečnostných rezerv a druhým s. O prvom poviete svojmu architektovi. To druhé si nechávaš pre seba.
14. Počítajte s vašimi susedmi - a riziko zamrznutia budovy
Viac ako 40 percent nemeckých domácností už bojovalo so svojimi susedmi. Toto je obzvlášť zložité vo fáze výstavby. Pretože ak vášmu susedovi niečo nevyhovuje a vynúti zastavenie stavby, naruší to nielen vaše plánovanie, ale aj harmonogram vašich remeselníkov. Stále chcú svoje peniaze. Možno budete musieť zostať vo svojom starom byte oveľa dlhšie - a platiť prvé splátky pôžičky na bývanie.
15. Majte poruke peniaze za náhradné vybavenie
Zlodeji sa vlámajú nielen do hotových bytov a domov, znova a znova drancujú aj staveniská. Potom môže vstúpiť poistenie. Aby ste minimalizovali meškanie, musíte si najskôr peniaze vopred zaobstarať sami a zariadiť ich výmenu.
16. Plánujte „zdola nahor“
Pri plánovaní rozpočtu vášho domu by malo vždy platiť nasledujúce pravidlo: zabezpečiť, aby mala obývateľnosť prednosť pred luxusom. V prípade núdze sa zaobídete bez pohodlia, ale nie s obývateľnosťou. A oprava plesnivého suterénu potom bude pravdepodobne podstatne nákladnejšia ako inštalácia sauny, keď bude nakoniec ešte dosť peňazí.
17. Skontrolujte oficiálny územný plán
Podľa oficiálneho plánu rozvoja môžete zistiť, či je váš stavebný projekt skutočne uskutočniteľný na nehnuteľnosti, ktorú chcete kúpiť. Pred podpísaním kúpnej zmluvy si určite urobte dostatok času a odbornú pomoc.
Mali by ste sa tiež ubezpečiť, že nehnuteľnosť je úplne vyvinutá. Pozemné práce sú mimoriadne drahé: pokládka 30 metrov elektrického, plynového alebo vodovodného potrubia môže ľahko stáť desiatky tisíc eur.
18. Pred začatím výstavby si naplánujte dostatok času
Ak budete mať dostatok času na to, aby fáza pred začatím stavby mohla do plánovania zahrnúť všetky vaše želania, ušetríte nielen problémy, ale aj veľa peňazí. Pretože následné zmeny môžu byť drahé. Aj zdanlivo malé zmeny môžu viesť k reťazcu problémov. Pretože nielen architekt musí revidovať svoje plány. Možno to bude musieť statik urobiť znova, každopádne remeselníci.