Filip; Spoločnosť Nové podmienky pre nákup poľnohospodárskej pôdy mimo mesta - finančné

Autori: Ioana Roman (partner), Ilinca Porojan (spolupracovníčka)

Pred tromi rokmi bol prijatý návrh novely zákona č. 17/2014 týkajúce sa niektorých opatrení na reguláciu predaja a kúpy poľnohospodárskych pozemkov nachádzajúcich sa mimo zastavaného územia a na zmenu a doplnenie zákona č. 268/2001 o privatizácii spoločností vlastniacich verejnú a súkromnú pôdu vo vlastníctve štátu na poľnohospodárske účely a o zriadení Štátnej agentúry pre domény („Zákon 17/2014„). Podľa dôvodovej správy je účelom tohto návrhu umožniť mladým ľuďom prístup na trh s pôdou a konsolidovať trh s pôdou v Rumunsku. Návrh prešiel niekoľkými zmenami v parlamente, nakoniec ho snemovňa prijala 3. júna 2020.

V súčasnosti, mesiac po tom, čo ústavný súd odmietol námietku protiústavnosti vznesenú v súvislosti s návrhom, bol vyhlásený rumunským prezidentom a zverejnený v Úradnom vestníku č. 741 zo 14. augusta 2020, ktorým sa stáva zákon č. 175/2020 o zmene a doplnení zákona č. 17/2014 týkajúce sa niektorých opatrení na reguláciu predaja a kúpy poľnohospodárskych pozemkov nachádzajúcich sa mimo zastavaného územia a na zmenu a doplnenie zákona č. 268/2001 o privatizácii spoločností vlastniacich verejnú a súkromnú pôdu vo vlastníctve štátu na poľnohospodárske účely a o zriadení Štátnej agentúry pre domény („Zákon 175/2020„). Zákon 175/2020 nadobudne účinnosť do 60 dní odo dňa zverejnenia v Úradnom vestníku, počnúc 13. októbrom 2020.

Nadobudnutím účinnosti zákona 175/2020 sa zákon 17/2014 od základu zmení a doplní. V ďalšom uvedieme hlavné zmeny, ktoré priniesli predaje poľnohospodárskych pozemkov nachádzajúcich sa mimo zastavaného územia (t. J. Pozemkov nachádzajúcich sa mimo zastavaného územia).

Preemptorové hodnosti

Nové nariadenie tiež ukladá niekoľko dosť obmedzujúcich dodatočných podmienok pre niektorých preventérov uvedených vyššie, ktorí sú povinní ich presne dodržiavať, aby mohli uplatniť svoje právo predkupného práva.

Uprednostňovanie v prospech špecializovaných nákupcov

Ak žiadny z účastníkov konania nevyužije predkupné právo v zákonnej lehote, zákon 175/2020 ustanovuje prednosť poskytovanú kupujúcim, ktorí spĺňajú určité špecifické požiadavky: i) bydlisko/bydlisko alebo sídlo, prípadne území najmenej na 5 rokov pred registráciou ponuky predaja; a ii) vykonávať poľnohospodársku činnosť na vnútroštátnom území po dobu najmenej 5 rokov, pred registráciou tej istej ponuky. Okrem týchto podmienok musia byť povinní jednotliví kupujúci musia byť registrovaní rumunskými daňovými úradmi najmenej 5 rokov pred registráciou ponuky predaja.

V prípade kupujúcich právnických osôb sú povinní: i) predložiť doklady preukazujúce, že z celkových príjmov posledných 5 fiškálnych rokov najmenej 75% predstavuje príjem z poľnohospodárskych činností, ako stanovuje zákon č. 227/2015 o fiškálnom kódexe v znení neskorších predpisov a doplnených klasifikáciou podľa kódov CANE nariadením ministra poľnohospodárstva a rozvoja vidieka; a ii) preukázať miesto bydliska spoločníka/akcionára, ktorý má kontrolu nad spoločnosťou na vnútroštátnom území po dobu najmenej 5 rokov pred registráciou ponuky predaja; ak sú v štruktúre právnických osôb spoločníci/akcionári, ktorí majú kontrolu nad spoločnosťou, iné právnické osoby, spoločníci/akcionári, ktorí majú kontrolu nad spoločnosťou, musia preukázať bydlisko nachádzajúce sa na vnútroštátnom území po dobu najmenej 5 rokov predaj poľnohospodárskej pôdy nachádzajúcej sa mimo mesta.

Potenciálni kupujúci vyjadria svoj úmysel nakúpiť do 30 dní od uplynutia 45 pracovných dní stanovených pre preventívnych pracovníkov.

Nakoniec, iba ak (i) zákonní páchatelia nevyužijú svoje predkupné právo do 45 dní podľa vyššie uvedeného oddielu 1 a ii) žiadny z potenciálnych kupujúcich v zákonnej lehote nepreukáže splnenie podmienok uvedených v Oddiel 2, aby bolo možné pozemok kúpiť, je možné ho odcudziť predajom akejkoľvek fyzickej alebo právnickej osobe.

Berieme na vedomie, že nesúlad s postupom a požiadavkami stanovenými v predchádzajúcich oddieloch láka absolútna neplatnosť kúpnej zmluvy.

Rešpektovanie poľnohospodárskeho určenia

Pokiaľ ide o cieľ poľnohospodárskej pôdy nachádzajúcej sa mimo mesta, vlastníci sú povinní ich používať výlučne na tento účel poľnohospodárskej činnosti od dátumu nákupu a v prípade, že na poľnohospodárskej pôde existujú poľnohospodárske investície do pestovania stromov, viniča, chmeľu a výlučne súkromných zavlažovaní, poľnohospodárske miesto určenia tejto investície zostane zachované.. Vo svetle tejto novej požiadavky je možné položiť si otázku, do akej miery budú môcť vlastníci vyňať z poľnohospodárskeho okruhu pozemky nachádzajúce sa mimo zastavaného územia, keď už hypoteticky nebude dodržané poľnohospodárske miesto určenia a do akej miery s platnými zákonnými ustanoveniami týkajúcimi sa vyňatia pozemkov z poľnohospodárskeho okruhu

Zavedenie podstatných nových daní

Zákon 175/2020 obsahuje aj sériu fiškálnych noriem pre prípad postupného predaja pozemku. Teda v prípade mimomestských poľnohospodárskych pozemkov, ktoré sú odcudzené pred uplynutím doby 8 rokov od nákupu, povinnosť platiť je ustanovená 80% daň zo sumy predstavujúcej rozdiel medzi predajnou cenou a kúpnou cenou podľa tabuľky notárov v danom období.

Podobné pravidlo platí aj v prípade nepriameho predaja pozemkov prostredníctvom predaj kontrolného balíka v spoločnostiach, v ktorých tieto pozemky predstavujú 25% aktív. Teda v prípade odcudzenia priame alebo nepriame, pred 8. výročím kúpy pozemku, kontrolného balíka spoločností, ktoré vlastnia poľnohospodárske pozemky nachádzajúce sa mimo zastavaného územia a ktoré predstavujú viac ako 25% ich majetku, bude mať predávajúci povinnosť zaplatiť daň vo výške 80% z rozdielu v hodnote príslušných pozemkov vypočítanom na základe notárskej siete medzi okamihom nadobudnutia pozemkov a okamihom odcudzenia balíka kontrol. V takom prípade sa daň z príjmu z rozdielu v hodnote predaných akcií alebo akcií bude uplatňovať zníženým spôsobom v pomere k percentuálnemu podielu príslušnej poľnohospodárskej pôdy na dlhodobom majetku, pričom je zakázané akékoľvek dvojité zdanenie. Povinnosť platiť uvedenú daň sa výnimočne nevzťahuje na reorganizáciu alebo prerozdelenie majetku v rámci tej istej skupiny spoločností.

Nedodržanie vyššie uvedeného je sankcionované absolútna neplatnosť kúpnej zmluvy.

Je potrebné poznamenať, že povinnosť zaplatiť 80% kvótu neplatí v prípade, že dôjde k odcudzeniu pozemku získaného inak ako predajom napr. dedením, vkladom ako naturálny vklad do základného imania, výmenou a tak ďalej Ustanovenia daňového zákona zodpovedajúcim spôsobom doplnia zdanenie týchto operácií.

Zmena postupu. Sankcia

Zákon 175/2020 si tiež kladie za cieľ zmeniť a doplniť niekoľko procesných otázok týkajúcich sa výkonu predkupného práva. Prvý pozmeňujúci a doplňujúci návrh sa týka obdobia výkonu predkupného práva, ktoré sa predlžuje z 30 dní na 45 pracovných dní od zverejnenia ponuky príslušným úradom starostu.

Ďalšou novinkou je zrušenie oznámení vydaných ústrednou štruktúrou alebo územnými štruktúrami v prípade, že predávajúci alebo preventívny pracovník zomrie pred uzavretím kúpnej zmluvy alebo pred vyhlásením súdneho rozhodnutia o nahradení kúpnej zmluvy. Vzhľadom na to, že zákon výslovne hovorí o smrti predávajúceho alebo preemptora, vyvstáva otázka, do akej miery sú tieto oznámenia platné v prípade zániku existencie predávajúceho alebo preemptora právnickej osoby. Oceňujeme, že dôvod je v tejto hypotéze zachovaný a rovnako je možné uplatniť sankciu za neplatnosť.

Pokiaľ ide o sankcie za nedodržanie postupu ustanoveného v zákone 17/2014, zákon 175/2020 ustanovuje sankciu absolútna neplatnosť kúpnej zmluvy uzavretej s nedodržaním predkupného práva alebo bez získania špecializovaného schválenia.