Pokles v spoločnom majetku „oneskorencami“ v združení vlastníkov domu
1) Problém opozdilcov
V minulom roku musel Spolkový súdny dvor dvakrát riešiť doložky v kúpnych zmluvách, ktoré sa týkali prijatia spoločného majetku takzvaným oneskorencom.
Vždy išlo o obytné komplexy, v ktorých sa nakoniec predali takmer všetky jednotky. Po rokoch sa predala iba jedna alebo niekoľko jednotiek (v tomto konkrétnom prípade: prevzatie spoločného majetku v roku 2004, predaj poslednej jednotky „oneskorencovi“ v roku 2006).
2) Doložky o prijatí v kúpnych zmluvách
Kúpno-predajné zmluvy obsahovali ako príklad nasledujúce doložky:
„Spoločný majetok už bol prijatý. Predaj sa považuje za dohodnutý v súlade s týmto prijatím. “Alebo„ Akceptáciu spoločného majetku uskutočnila inžinierska kancelária X Y dňa ... Pre kupujúceho uplynie premlčacia doba pre nároky a práva z dôvodu vád spoločného majetku rovnakým dňom ako pre tých kupujúcich, ktorí uskutočnili spoločné prijatie. ““
O mnoho rokov neskôr sa objavili nedostatky v obecnom majetku a spoločenstvo vlastníkov bytov požiadalo developera o odstránenie týchto nedostatkov. Developer sa bránil tým, že premlčacia doba uplynula už dlhšiu dobu, keďže spoločný majetok bol v tom čase už odstránený. Komunita odvodila svoje záručné nároky z kúpnej zmluvy oneskorenca a tvrdila, že premlčacia doba nikdy nezačala; pretože tento jeden kupujúci nikdy nezobral spoločný majetok. Predpisy v kúpnych zmluvách sú neúčinné.
3) Rozhodnutie Federálneho súdneho dvora o doložkách o prijatí
Spolkový súdny dvor rozhodol v spoločenstve vlastníkov bytov v dvoch citovaných veciach (VII ZR 49/15 z 25. februára 2016 a VII ZR 171/15 z 12. mája 2016). V obidvoch rozhodnutiach dospel Spolkový súdny dvor k záveru, že formálne doložky, ktoré používajú developeri nehnuteľností v príslušných zmluvách o nadobudnutí, pokiaľ ide o oneskorencov, sú neúčinné. Avšak títo kupujúci oneskorencov neboli viazaní prijatým prijatím. Spoločný majetok ste si mali vziať sami. Ale nikdy si to neurobil. Podľa konzistentnej logiky Federálneho súdneho dvora teda nikdy nezačal plynúť priebeh záručnej doby z týchto „zmlúv o kúpe latecomeru“.
V rozhodnutí z 12. mája 2016 sa potom Spolkový súdny dvor zaoberal aj otázkou, či títo oneskorenci aspoň mlčky, teda implicitne, neodňali spoločný majetok jeho uvedením do užívania. Spolkový súdny dvor to popiera. Pretože títo kupujúci oneskorencov predpokladali, že doložka v zmluve je účinná. Použitie preto nemohlo obsahovať tichý súhlasný testament. Ak si vlastník myslí, že je viazaný na kolaudáciu, ktorá sa už uskutočnila, použitie spoločného majetku z vašej strany nemôže prejaviť ochotu akceptovať.
Je nepravdepodobné, že také doložky, o ktorých tu mal rozhodnúť Spolkový súdny dvor, sa v zmluvách o vývoji nehnuteľností používajú dodnes. Takéto doložky boli úplne bežné až do začiatku 20. rokov 20. storočia. V jednotlivých prípadoch, v prípade vád spoločného majetku, môže mať aj dnes zmysel skontrolovať, či sa v spoločenstve nenachádzal kupujúci, ktorý prišiel ako kupujúci, a ktorý na základe takejto zmluvnej doložky nevyhlásil prijatie spoločného majetku. V individuálnych prípadoch môžu stále plynúť záručné doby, takže spoločenstvo vlastníkov bytov môže stále zhromažďovať a uplatňovať reklamácie.
Ale buďte opatrní: nebude to platiť donekonečna. Spolkový súdny dvor však rozhodol, že tiché prijatie zlyhá, pretože kupujúci, ktorí prišli neskoro, sa spoliehali na toto ustanovenie a jeho účinnosť. Najneskôr od súčasného rozhodnutia sa však kupujúci, ktorí sa oneskorili, už nemôžu spoliehať na účinnosť takejto doložky. Najneskôr teraz by malo dôjsť k implicitnému súhlasu s ďalším používaním spoločného majetku bez sťažností, aby záručné doby začali plynúť najneskôr.
4) Prijatie spoločného majetku nie spoločnosťou WEG