Prípadová štúdia čitateľa sa oplatí prenajať ako hotel

štúdia

Je čas na ďalšiu prípadovú štúdiu. Bez príliš veľkého množstva slov, aby som sa dal do práce.

Email prijatý

Ahoj pán CarutaCuBani,

Prichádzam za vami s otázkou, na ktorú dúfam nájdem odpoveď. Vlastním byt v Sibiu, 2 km od Piata Mare (v strede). 3-izbový byt, 75 m², samostatná kuchyňa, 2 kúpeľne atď. moderne zariadené a vybavené, vysoko kvalitné veci, vyrobené pre mňa osobne.

S prácou sa chystám presťahovať do Bukurešti.

Chcem si tu prenajať byt a z „príbehov a počutí“ mnohí odporúčajú hotelový režim, pretože Sibiu je medzi turistami dosť obľúbený.

Ako cenu prenájmu odhadujem zo svojho výskumu, že si budem môcť prenajať od 350 do 400 eur.
Pre hotelový režim som našiel vážnu spoločnosť, ktorá sa stará o všetko, upratovanie, reklamu, správu nájomcov atď.

V zásade mojou jedinou zodpovednosťou zostáva platiť účty.

Táto spoločnosť pracuje s províziou vo výške 30% z celkových výnosov a zvyšok sa prevádza na mňa.

Mám veľkú dilemu, naozaj neviem, čo si mám vybrať. Dúfam, že mi pomôžete s odpoveďou.

Ďakujem pekne za váš čas, vážim si vašu prácu.!

Zhrnutie

Zdá sa, že pán Sibian (DS) nevie, či si má v Sibiu dlhodobo prenajať 3-izbový byt, alebo si ho prenajať ako hotel. Začneme tým najjednoduchším: ak si DS prenajíma dlhodobo.

Dlhodobý prenájom

Pri rýchlom skenovaní online stránok som si všimol, že v 3-izbovom byte 2 km od centrálneho námestia Sibiu sa nájomné pohybuje medzi 350 EUR a 500 EUR. Zvážim, že DS si bude môcť prenajať byt za 400 EUR/mesiac. Znamená to 4 800 EUR ročne.

Z týchto peňazí samozrejme musí DS platiť aj daň. Konkrétne 10% zo 60% vyzbieranej sumy. Inými slovami, musí zaplatiť zvyšnú daň vo výške 6% mesačne s 376 EUR v čistom.

Poďme na záver. V situácii, keď si bude DS prenajímať dlhý termín bude vybraný s 4 512 EUR ročne vo vrecku.

Prenájom v hoteli

Sadzba za deň

Tu sú veci komplikovanejšie. Najskôr spoločnosť, s ktorou bude DS pracovať, uviedla, že odhadujú dennú sadzbu 50 EUR. Rýchlym skenovaním airbnb som videl, že väčšina reklám je veľmi blízko centrálneho trhu, až do 1 km. Na 2 km od centrálneho trhu je len veľmi málo bytov na prenájom a ceny sa znižujú priamo úmerne so vzdialenosťou. Nakoniec zatiaľ predpokladajme, že sa to bude zbierať 50 EUR za deň prenájmu.

Miera obsadenosti.

Tá istá spoločnosť si jednu vážila obsadenosť 60% takže toto percento budeme brať do úvahy pri výpočtoch. Budem teda predpokladať, že DS bude mať byt prenajatý 18 dní v mesiaci.

Provízie

provízia ktoré by DS platil by bolo 30%. Zdá sa mi to iba maricel? Ak je ďalší Sibírčan, ktorý číta tento blog a prenajíma si v hotelovom režime prostredníctvom spoločnosti v Sibiu, napíšte do komentárov, koľko dáva za províziu a s akou spoločnosťou pracuje.

Poď hrubý

Už vieme odhadnúť, koľko si bude DS účtovať mesačne, ak si prenajíma v hotelovom režime.

50 EUR x 18 dní = 900 EUR/mesiac

Ale od 900 EUR si musíme odpočítať províziu

900 EUR - (900 x 0,3) = 630 EUR/mesiac

V hotelovom režime sú dane odlišné od daní za dlhodobý prenájom. Pokiaľ sa prenajíma menej ako 5 izieb, na každú ročnú normu sa vzťahuje daň za izbu bez ohľadu na sumu, za ktorú sa miesto prenajíma. Tieto sumy sa líšia podľa krajiny v závislosti od mesta. Pre Sibiu táto norma je 15 000 RON/izba/rok.

To znamená, že zdaniteľný príjem pre DS je:

15 000 RON x 3 miestnosti = 45 000 RON./rok

Uplatnená daň už nie je 6%, ale 10%. Takto prichádza daň vo výške:

45 000 RON x 0,1 = 4 500 RON/rok

vyjadrený mesačne, prichádza daň vo výške 375 RON, tj približne 80 EUR. Ale tu mám dilemu. Spoločnosť, s ktorou by spoločnosť DS pracovala, odhadovala daň vo výške 220 RON/izba, teda 140 EUR/mesiac. Úprimne neviem kam, takže budem pokračovať v možnosti dane 80 EUR/mesiac. Ak má ktorýkoľvek čitateľ viac informácií, je vítaný.

DS teda zostane v ruke s:

630 EUR - 80 EUR = 550 EUR/mesiac

Údržba

V hotelovom režime však údržbu hradí majiteľ. Odhadnem to na 50 EUR/mesiac, čo znamená, že vrecko DS bude obsahovať:

550 - 50 = 500 EUR/mesiac

Zhrnutie

Ak si DS prenajme v hotelovom režime, zostane to 500 EUR vs 376 EUR/mesiac, čo znamená s 124 EUR/mesiac viac ako z dlhodobého hľadiska. Nie zlé.

  • Ak si DS prenajme menej o 3 dni, potom 15 namiesto 18 dosiahne bod zlomu. Dobre, niečo navyše pre hotelový režim.
  • Ak si DS prenajme menej o 4 dni, stratí peniaze, ak si prenajme hotel v porovnaní s dlhodobým.
  • Ak si DS prenajme 18 dní za cenu 40 EUR/mesiac, potom je v zlomovom bode.
  • Pokiaľ si DS prenajíma 16 dní za cenu 45 EUR/mesiac, potom je opäť v zlomovom bode.

Záver

Veci nie sú také zlé, ak by sa DS pokúsila prenajať v hoteli. OK, tiež to nie je skvelé, ale vo všeobecnosti nie zlé.

Osobne by som skúsil ísť na rok do hotelového režimu, aby som videl, ako to funguje. Ak by som sa nedostal do bodu rentability, prešiel by som na dlhodobý prenájom.

  1. V prvom rade by som stíhal rôzne obdobia (zimné, letné atď.)
  2. Po druhé, pamätáte si, že som povedal, že v hotelovom režime sa daň platí podľa ročnej normy? Po zaplatení je vrátenie peňazí trochu komplikované. Existujú rôzne klauzuly, v ktorých môžete získať späť maximálne 30% zaplatenej dane, ale načo sa komplikovať ?

DS by si mal dobre prečítať zákon. Napr .:

Títo daňovníci majú povinnosť predložiť daňovému orgánu do 31. januára vrátane tlačiva 220 Vyhlásenie týkajúce sa predpokladaného príjmu/normy príjmu za aktuálny rok.
Ak si daňovníci začnú prenajímať izby na turistické účely v priebehu roka, po 31. januári vrátane, majú povinnosť vyplniť a predložiť vyhlásenie o predpokladanom príjme/norme príjmu pre aktuálny fiškálny rok do 30 dní od dátumu výskyt udalosti.
Daňový orgán vypočíta splatnú ročnú daň uplatnením 10% sadzby na normu ročného príjmu a vydá daňové rozhodnutie, pričom daň je konečná.
Platba dane sa vykonáva v priebehu roka v dvoch rovnakých splátkach: 50% dane do 25. júla vrátane a 50% dane do 25. novembra vrátane.

Hmmm, znamená to, že ak DS začne prenajímať v novembri, bude musieť zaplatiť 4 500 RON za rok 2018? Alebo môže spomenúť predpokladaný príjem za ten rok? DS by mala túto záležitosť trochu preskúmať, aby si to nevybralo svoju daň, pretože v Rumunsku to nikdy nevie. DS by sa mala opýtať ANAF. DS, ak dostanete odpoveď od ANAF, dajte nám vedieť, ako sa veci majú.

Ďalší postreh. Provízia správcovskej spoločnosti predstavuje prakticky viac ako 50% čistého zisku DS. Tam by som sa pokúsil nájsť alternatívy.

Na koniec

Musím sa priznať, že som samozrejme prekvapený počtom ľudí, ktorí mi napísali do kolónky. prípadová štúdia čitateľa. Zároveň sa ospravedlňujem za oneskorenie zverejnenia tohto typu článku. Dúfam tiež, že to pochopím, že z času na čas nemôžem zverejniť každý jeden prípad na blogu. Zatiaľ som však reagoval na (takmer) všetky prijaté e-maily. Aj keď sa na blogu neobjavia všetky prípady, budem naďalej odpovedať na e-maily a snažím sa čo najlepšie pomôcť a poskytnem vám môj pohľad na vašu osobnú a aktuálnu situáciu. Ak som teda ešte neodpovedal na váš e-mail, buďte trpezliví, pretože to čoskoro urobím.

bonus

Existuje niekoľko dôvodov, prečo som otvoril tento blog, ale ak by som mal spomenúť iba jeden, viem úplne dobre, čo to je: dobrovoľníctvo-the.

Pán CarutaCuBani, naozaj nerozumiem, ako sa prihlásite ako dobrovoľník prostredníctvom blogu? Nemá to zmysel.

Viem, že to momentálne nemá zmysel. Uvidíte však, že to bude mať časom čoraz viac. Chcem bezplatne ponúknuť rôzne služby (v oblasti osobných financií) vám, čitateľom tohto blogu. Služby, ktoré ste mali platiť inde.

Čo najrozmanitejšie. Malé veci, ako napríklad: kvalitné články, analýza prípadových štúdií, odpovede na e-maily s poradenstvom ľuďom atď.

Ale aj zložitejšie služby, ako je vytváranie bezplatných kurzov v oblasti osobných investícií alebo bezplatné školenie o osobných financiách alebo pomoc pri vytváraní Európskeho sprievodcu pre predčasný dôchodok, na ktorom sa zúčastním pre Rumunsko, Belgicko a Luxembursko atď.

Naozaj viete, aký dobrodruh? Mám pocit, že tento okamih je vhodný na začatie ponúkania komplexnejších služieb v Rumunsku. Takže bez marketingu, kecov, farebných okázalých textov alebo propagácie oznamujem toto: Ponúknu niekoľko bezplatných školení pre osobné financie.

Takže, ak máte pocit, že ste na začiatku celého tohto príbehu o osobných financiách, do konca tohto týždňa pošli e-mail na adresu [email protected] s názvom „COACHING“. Napíš mi, prosím, 2 - 3 vety, v ktorých spomínaš, o akej úrovni finančného vzdelania si myslíš, že si a aká motivácia musíš byť, aby si ma niekoľko týždňov pôsobil ako kouč. Povieme si o zvýšení aktívneho príjmu, úspor a investícií, všetko na základe vašej osobnosti a osobnej situácie. Aj po niekoľkých týždňoch trénovania mi budete môcť kedykoľvek klásť otázky a rád na ne odpoviem. Budeš ma môcť využívať ako mentora tak dlho, ako budeš potrebovať, a ja to urobím s najväčšou radosťou.

Vyberám naraz iba jedného človeka. Budem uprednostňovať osobu, ktorá nemá vysoké finančné vzdelanie, na začiatku cesty, aby som maximalizoval vplyv dobrovoľníctva.

Páni, ale čo z toho máš ?

  • Naučím sa komunikovať lepšie, štruktúrovanejšie.
  • Spoznám zaujímavých nových ľudí
  • Budem sa radovať, že svoj čas využívam na niečo užitočné.
  • atď.

Takže, dobrodruh, dúfam, že ťa vidím nabudúce na skype a prečo sa v určitom okamihu nedokáže postaviť ani len proti sebe.

zrieknutie sa zodpovednosti: Nie som konzultant ani finančný plánovač. Neodporúčam žiadne investície do žiadneho produktu. Všetko, čo napíšem ako v tomto článku, tak aj na blogu, nie je nič iné ako osobný názor. Sú to vaše peniaze a vaša práca je, čo s nimi robíte.