Spor o nájomnom práve pri odovzdaní bytu nemusí byť

Aj keď nájomný vzťah k bytu plynul roky hladko - niekedy sa dokonca podarilo zachovať takmer priateľský vzťah - udalosť môže bleskurýchlo utvrdiť fronty medzi zmluvnými stranami: konkrétne odovzdanie bytu po skončení nájomného vzťahu. Tak sa to stáva tu z. B. pre otázky týkajúce sa kozmetických opráv, možných defektov a zálohy na pravidelné diskusie. Na čo však musia nájomníci a prenajímatelia osobitne dbať pri vrátení bytu?

vrátenie predmetu nájmu

Ak sa nájom skončil, je nájomca povinný vrátiť prenajatý majetok v súlade s § 546 I nemeckého občianskeho zákonníka (BGB). Nestačí sa však bytu jednoducho vzdať, teda ho opustiť. Ďalšou požiadavkou je, aby nájomca

všetko vybavenie, ktoré mu patrí, je v podstate odstránené z miestností a jeho vlastné štrukturálne zmeny sú zvrátené,
akékoľvek poškodenie, ktoré spôsobil a ktoré nemožno vysledovať až po bežné opotrebenie,
vykonáva efektívne dohodnuté kozmetické opravy a
vráti prenajímateľovi všetky kľúče, ktoré mu boli odovzdané pri nasťahovaní, napr. B. Kľúče od domu, bytu a pivnice.

To isté, mimochodom, platí podľa § 546 II BGB, ak má nájomca v podnájme byt.

Vybavenie prenajímateľa

Relevantné je, že prenajímateľ získa po prevzatí bytu späť úplné vlastníctvo svojej nehnuteľnosti. Patrí sem aj všetok nábytok a ďalšie predmety, ktoré boli nájomcovi sprístupnené pri nasťahovaní - aj keď ich nepoužil. Také boli z. Napríklad, ak sú dvere odstránené a umiestnené v suteréne, musí nájomca dvere vrátiť skôr, ako sa odsťahujú. Ak ich naopak po nasťahovaní zlikvidoval, musí si pri vysťahovaní zaobstarať a namontovať nové dvere na svoje náklady.

Demontáž? Nie vždy

Nájomníci niekedy robia zmeny v priestoroch, ktoré je možné zvrátiť len so značným úsilím, napr. B. prielom v stene, alebo dokonca zvýšenie bytovej hodnoty, a tak by mohli byť užitočné pri podnájme, z. B. inštalácia elektrických uzáverov. Tu by mal nájomca včas vyhľadať rozhovor s prenajímateľom. Možno je možné uzavrieť dohody, že demontáž alebo odvoz určitých vecí nie je nevyhnutná a nájomca dostane dokonca kompenzáciu, pozri § 552 BGB. Ak si však prenajímateľ neželá predmetné úpravy/úpravy ponechať, musí nájomca zmeny, ktoré vykonal, vrátiť späť alebo tieto objekty odstrániť. Môže to byť odlišné, ak chce prenajímateľ byt aj tak previesť - potom by už nemusela byť nutná drahá demontáž nájomcu.

Vybavená kuchyňa nájomcu

Ďalšou praktickou otázkou je, čo sa stane s (na mieru) zariadenou kuchyňou, ak si ju nájomca nemôže alebo nechce vziať do nového bytu. Riešením je často predaj ďalšiemu nájomcovi. Pretože nájomca musí skutočne odovzdať vyprataný byt, mal by byť prenajímateľ včas informovaný - teda pred dátumom odovzdania -, že nasledujúci nájomca by chcel prevziať kuchyňu a že teda pri odovzdaní bude v byte stále. Nájomca by mal byť schopný predložiť ako dôkaz o predaji aj príslušnú kúpnu zmluvu.

Čo robiť v prípade straty kľúča?

Znova a znova sa stáva, že nájomca nevráti niektoré z kľúčov, ktoré dostal pri odovzdaní bytu. Ak sa kľúč úmyselne uchová alebo sa stratí, prenajímateľ môže na náklady nájomcu zámkovú sústavu úplne vymeniť, ak existuje riziko zneužitia strateného kľúča. Tak by to bolo napríklad v prípade, ak by sa podľa nájomcu kľúč stratil uprostred živej časti veľkého mesta, a preto je veľmi vysoká pravdepodobnosť, že ho použije „nepoctivý nálezca“ na získanie nezákonného prístupu do domu.

Pokiaľ nie je v zmluve dohodnuté inak, musí byť byt vrátený v takom stave, v akom ho dostal nájomca pri nasťahovaní. Tu sa však nemajú brať do úvahy bežné príznaky opotrebenia, napr. B. Tlakové body v koberci po nastavení nábytku. Ak sa položka pravidelne používa, je normálne, že sa v určitom okamihu opotrebuje.

Okrem toho nemusí byť byt vrátený v špinavom stave. Spravidla sa tu však vyžaduje iba čistý zametaný stav - takže musia byť odstránené všetky hrubé nečistoty, porovnaj. B. Okresný súd (AG) Düsseldorf, rozsudok v. 18. 8. 2011, Ref .: 50 C 3305/11.

Vždy je vhodné zdokumentovať stav bytu, napríklad spísaním odovzdávacieho protokolu, ktorý nájomné zmluvy nakoniec podpisom schvália. Štát sa však dá dokumentovať aj inak. Napríklad fotografie bytu je možné nasnímať v deň odovzdania.

Čas návratu bytu

Podľa § 546 I BGB sa byt vracia posledný deň doby nájmu. Iné je to, ak povinnosť návratu pripadne na sobotu, nedeľu alebo štátny sviatok - v takom prípade musí byť byt odovzdaný až nasledujúci pracovný deň. Napríklad ak by sa odovzdanie bytu malo uskutočniť 3. októbra. dátum návratu sa posúva na nasledujúci pracovný deň, pretože o 03.10. oslavuje sa deň nemeckej jednoty.

Odmietnutie návratu zo strany prenajímateľa?

Ak prenajímateľ odmietne vziať späť byt, napríklad nezobratím kľúčov, má to pre prenajímateľa fatálne následky. Potom nemôže požadovať nijakú náhradu za užívanie podľa § 546a BGB z dôvodu oneskoreného návratu svojho bývalého nájomcu, pozri napríklad Landgericht (LG) Bonn, rozsudok v. 05.06.2014, Az.: 6 S 173/13. Platí však niečo iné, ak má prenajímateľ kľúče v nesprávnom čase, napr. B. uprostred noci a prešiel bez varovania.

Mimochodom: Právo na náhradu za užívanie tiež neplatí, ak je vrátenie odmietnuté, pretože nájomca údajne nevrátil všetky kľúče alebo byt v dlžnom stave. B. časť jeho nábytku je stále v byte, tzv. Slabý výkon. Namiesto toho je potrebné vziať byt späť - prenajímateľ však môže v prípade potreby požadovať náhradu škody. Takže mohol z. B. Vyžiadajte si náhradu všetkých nákladov na opravu alebo náhradu ušlého príjmu z prenájmu, pretože byt je v platnosti po dobu odstránenia nábytku alebo vady alebo podobne. nemohol byť znovu prenajatý.

Možné skoré vysťahovanie?

Nájomcovia majú právo užívať prenajatú nehnuteľnosť, nie povinnosť ju používať. To znamená, že obvykle môžete vrátiť byt pred zákonom stanoveným časom. Iné je to, ak má prenajímateľ osobitný záujem na tom, aby nájomca užíval byt. Je tiež potrebné poznamenať, že nájomné musí byť naďalej platené až do dohodnutého dátumu ukončenia, a to aj v prípade, že sa nájomca odsťahuje skôr, pokiaľ prenajímateľ už nenašiel alebo neprijal nového nájomcu, ktorý sa môže do priestorov nasťahovať skôr.

Kozmetické opravy

Počas odovzdávania bytu vždy dôjde k sporu o to, či bol nájomca povinný (konečnú) rekonštrukciu alebo nie. V posledných rokoch sa preto v oblasti kozmetických opráv prijalo množstvo relevantných rozhodnutí, ktoré sú vo všeobecnosti priaznivejšie pre nájomcov. Takže je to napr. B. Nie je dovolené zmluvne ukladať nájomcovi konečnú renováciu bez ohľadu na dobu prenájmu a potreby renovácie. V nájomných zmluvách nie sú ďalej povolené klauzuly, podľa ktorých musí nájomca vykonávať kozmetické opravy podľa prísnych lehôt.

Ak sa chcete dozvedieť viac informácií o opravách kozmetiky, prečítajte si naše právne tipy

Vrátenie zálohy po vysťahovaní?

Ak nájomca poskytol zábezpeku vo forme zálohy, táto bude vyplatená nájomcovi po skončení nájmu vrátane úrokov. Prenajímateľ však môže na určité obdobie kontroly zadržať aspoň časť zálohy - aj keď k odovzdaniu bytu už dlho došlo. Nakoniec mu musí byť poskytnutá možnosť skontrolovať, či má naďalej nárok na nároky voči nájomcovi z nájmu, napríklad z dôvodu poškodenia bytu alebo ďalších nárokov, ktoré mu vyplývajú iba z účtu za energie. Testovacie obdobie sa líši v závislosti od konkrétneho prípadu - prenajímateľovi sa však zvyčajne poskytuje doba približne šesť mesiacov od skončenia nájmu.

Prečítajte si nasledujúce právne tipy týkajúce sa kaucie:

Záver: Sporom pri odovzdaní bytu sa dá vyhnúť - pri podpise nájomnej zmluvy by ste však mali mať oči otvorené, aby ste sa vyhli neskorším sporom, napr. B. z dôvodu neúčinných doložiek v zmluve vyhnúť sa a byť schopný sa vysťahovať zo starého bytu a nasťahovať sa do nových štyroch stien čo najmenej stresovo.