Takto vypočítate, či sa oplatí kúpiť nehnuteľnosť
Pred kúpou bytu je dôležité vypočítať a starostlivo zvážiť dlhodobé zaťaženie.
Foto: Andrea Warnecke/dpa-tmn
Berlín/Hamburg O kúpe nehnuteľností ako dôchodku je možné veľa povedať. Do procesu rozhodovania by však mal byť zahrnutý výpočtový model.
Pre väčšinu ľudí je kúpa domu najväčšou investíciou v ich živote. Projekt znamená dlhy po celé desaťročia, aj keď sú úrokové sadzby nízke a stavebný úver od banky lacný.
Na druhej strane sú vysoké ceny nehnuteľností. Pred nasťahovaním do nehnuteľnosti je preto dôležité zvážiť, či sa rodine vysnívaným domom alebo bytom nevychádza finančne lepšie ako bývaním na prenájom. Ako sa to dá vypočítať?
Zohľadniť okrem iného príjem, podmienky pôžičky, vlastné imanie a nakoniec možnú cenu za vaše štyri steny ako aj predchádzajúce nájomné. S týmito informáciami pracujú aj realitní odborníci. Porovnáte kúpnu cenu a nájomné, aby ste určili pomer kúpnej ceny a prenájmu.
Váženie kúpnej ceny a nájomného
Poskytuje dôležitý údaj o tom, či je zamýšľaná investícia alebo investícia zisková. Indikátor pomáha samostatným používateľom odhadnúť mesačné zaťaženie a tým aj cenovú dostupnosť nehnuteľnosti.
„Čím menší je pomer kúpnej ceny k nájmu, tým lepšie,“ vysvetľuje Jörg Sahr, redaktor časopisu „Finanztest“.
Výpočet vychádza z ročného nájomného, napríklad 9 600 eur (dvanásťkrát 800 eur). Kúpna cena, predpokladaná na 200 000 eur, sa vydelí 9600 eurami. Výsledkom tohto príkladu je faktor takmer 21: Potenciálny vlastník by musel platiť základné nájomné 9 600 eur za takmer 21 rokov, kým sa nedosiahne kúpna cena bytu.
Porovnávajú sa objekty podobnej veľkosti a vybavenia. Z analýzy sú vylúčené náklady na prenájom a vedľajšie nákupné náklady, rovnako ako budúce zvýšenia nájomného a zvýšenie hodnoty požadovanej nehnuteľnosti.
Dobrý ukazovateľ je 20 až 22-násobok nájomného
Faktory okolo 20 naznačujú, že nákup môže byť lepší ako prenájom. „Pre obyvateľov - vlastníkov je 20 až 22-násobok ročného nájomného dobrým indikátorom toho, že si môžu nehnuteľnosť dovoliť,“ hovorí Sahr.
Finančné bremeno spojené s kúpou vlastných štyroch múrov by potom bolo malé alebo nie väčšie ako nájomné.
V mestách ako Hamburg alebo Berlín je však faktor podstatne vyšší. „Faktory kúpnej ceny sú tu zvyčajne viac ako 30 a 50-násobné,“ hovorí Alexander Krolzik, vedúci financovania nehnuteľností v spotrebiteľskom centre v Hamburgu.
V súčasnej štúdii pre Postbank, Hamburgisches WeltWirtschaftsInstitut dospel k záveru, že nájomníci jazdia lepšie napríklad v Hamburgu, pretože za strechu nad hlavou platia 70 metrov štvorcových v priemere 21 percent svojho čistého príjmu domácnosti, v porovnaní s 33 percentami za nákup sú.
Nerozhodujte sa iba z pohľadu finančných investícií
Vychádza zo spoločného pravidla, podľa ktorého by sa nemalo minúť na život viac ako 30 percent čistého príjmu. Krolzik to však nechce prijať sám. "Raz som mal rodinu, ktorá mi radila, že si skutočne chcú kúpiť svoj nájomný byt." Faktor rent-purchase price bol 40. “
Z čisto finančného hľadiska to nie je hodnotná investícia, ale pri nákupe je ešte veľa čo povedať - „v neposlednom rade preto, že aktíva sa dajú budovať udržateľným spôsobom. A to zvyčajne znamená nižšie náklady na bývanie v starobe pre nehnuteľnosť primeranú veku. ““
Katja Meqdam, projektová manažérka žijúca v realitnej poradkyni Bulwiengesa v Mníchove, zdôrazňuje, že pôžička na bývanie by sa mala splatiť najneskôr do dôchodku. „Od určitého veku už nákup nie je zvládnuteľný,“ hovorí odborník.
Sledovanie bremena dôchodku
Ale Krolzik by tiež rád uviedol toto tvrdenie na pravú mieru: „V ideálnom prípade to tak je, ale nie je to povinné.“ Na jednej strane sú dnes „typickí“ kupujúci pravdepodobnejšie v štyridsiatich rokoch, takže požiadavka často matematicky nevyjde.
Na druhej strane by sa muselo platiť nájom aj v dôchodkovom veku. „Je preto primárne dôležité, aby zaťaženie v dôchodkovom veku bolo nízke a so zníženým príjmom ľahko znesiteľné,“ zhŕňa finančný expert.
Ak teda máte na dôchodku zvládnuteľný zvyškový dlh a/alebo môžete primerane upraviť sadzbu, nákup je pre vás celkom rozumný.
Jörg Sahr tvrdí, že kupujúci majú výhodu v tom, že majú možnosť vypočítať fixné sadzby počas úverového obdobia, zatiaľ čo nájomníci musia vždy počítať so zvýšením nájomného. Po vyplatení nehnuteľnosti sú splatné iba peniaze do domu, čo je zvyčajne menej ako životné náklady.
Nezabudnite na vysoké vedľajšie náklady
V prvom rade však musia kupujúci zaplatiť vysoké vedľajšie náklady zo svojich vlastných zdrojov. S daňou z prevodu nehnuteľností (4,5 percenta), notárskymi poplatkami (1,5 percenta) a sprostredkovateľským poplatkom vo výške 6,25 percenta rýchlo tvoria dobrých dvanásť percent z kúpnej ceny v Hamburgu. „Nie je to ľahké v časoch nízkych úrokových sadzieb, kde je ťažké ušetriť,“ hovorí Krolzik.
Dúfa, že politici nájdu odvahu regulovať. „Napríklad stanovením celoštátnej hornej hranice provízie sprostredkovateľa alebo jednotnejšou reguláciou dane z prevodu a prechodu nehnuteľností.“ V skutočnosti nedáva zmysel, aby sa rovnaké výdavky odmeňovali rozdielne a aby daň z prevodu a prechodu nehnuteľností lepšie nevyužívala možnosť politiky vyrovnania.