Aké práva má vlastník založenej nehnuteľnosti
Autor: Valentin Vioreanu/Dátum uverejnenia: 29-10-2016 07:10
Kúpa domu prostredníctvom hypotéky prináša kupujúcemu veľa obmedzení. Takmer akýkoľvek zámer klienta musí byť počas pôžičky prekonzultovaný s bankou, skutočným vlastníkom.
Keď kupujete dom, okamžite po schválení úverového súboru vám nadšenie bráni venovať pozornosť skutočným právam, ktoré máte k zakúpenej nehnuteľnosti. Pri kúpe domu hypotékou sa obmedzenia vyplývajúce z banky nachádzajú v zmluve o úvere, málokto si ich však pozorne prečítal. Stručne povedané, nesmú odcudziť, rozštiepiť alebo zmeniť štruktúru budovy, prenajať si alebo registrovať ďalšie úlohy bez písomného súhlasu banky.
„Tieto obmedzenia sa nachádzajú v obsahu hypotekárnej zmluvy a sú zapísané v pozemkovej knihe zakúpenej budovy,“ vysvetľuje pre Capital Vlad Huțuleac, vedúci kancelárie individuálnych pôžičiek BCR. Nerád by som opomenul vyššie spomenutý aspekt, a síce, že na prenájom založenej nehnuteľnosti je potrebný súhlas banky. Obnova a prístavba budovy by sa tiež nemali vykonávať bez súhlasu úverovej inštitúcie. „Je potrebné požiadať o súhlas v situáciách, ktoré sú v rozpore s obmedzeniami/úlohami zaregistrovanými po podpísaní hypotekárnej zmluvy. Najčastejšie požiadavky našich klientov sú požiadavky spojené s prenájmom budovy alebo so zmenami budovy, “tvrdia odborníci BCR. Ak má dlžník v úmysle založiť si sídlo spoločnosti v nehnuteľnosti kúpenej na úver, je potrebné získať predchádzajúci písomný súhlas banky.
Ak sa dom predá pred splatením úveru a zvýši sa hypotéka, existuje niekoľko možností. Po predchádzajúcom súhlase banky možno zvážiť tri možnosti: uzatvorenie preklenovacej pôžičky, predčasné splatenie pôvodnej pôžičky, úverová transakcia. Hypoteticky povedané, ak si vlastník založenej nehnuteľnosti chce kúpiť iný dom, ale nemá potrebnú sumu na splatenie existujúceho úveru, môže sa rozhodnúť pre preklenovací úver od tej istej banky, od ktorej si uzavrel úver na nehnuteľnosť, a v prospech ktorého má nehnuteľnosť založenú nehnuteľnosť, alebo od inej bankovej inštitúcie. Získa potrebnú sumu na kúpu novej nehnuteľnosti za predpokladu, že v lehote stanovenej bankou predá založenú nehnuteľnosť a splatí jej.
Núdzové riešenia
Ďalšou možnosťou je tá, pri ktorej majiteľ nájde klienta ochotného kúpiť si nehnuteľnosť aj prostredníctvom bankového financovania. Predávajúci sa skontaktuje so svojou bankou, aby získal súhlas so zriadením hypotéky II. Stupňa v prospech príslušnej banky v prospech banky kupujúceho - uprednostňuje sa tá istá veriteľská banka ako predávajúci, aby sa zjednodušil postup a zároveň zaručila záruka získanie súhlasu banky.
Ak kupujúci dostane požadovanú sumu, banka kupujúceho zriadi hypotéku druhého stupňa na nehnuteľnosť, s ktorou sa má obchodovať, a prevedie peniaze do úverovej inštitúcie predávajúceho, aby mohla predčasne splatiť. Veriteľ predávajúceho nariadi zrušenie hypotéky, následne banka kupujúceho nariadi registráciu hypotéky prvého rádu na nehnuteľnosť.
Z uvedeného vyplýva záver, že s nehnuteľnosťou, aj keď má hypotekárne právo v prospech banky, je možné obchodovať za určitých podmienok. Samotná hypotéka nezahŕňa zákaz odcudzenia, ten však obvykle väčšina bank vyžaduje okrem práva na hypotéku aj pred poskytnutím hypotéky.