Hamburgský kancelársky trh s veľmi dobrým tretím štvrťrokom
Po polročnom výsledku, ktorý bol do veľkej miery spôsobený prenájmom spoločnosti Deutsche Telekom v spoločnosti City Nord, bol tretí štvrťrok na hamburskom trhu s prenájmom kancelárií s rozlohou 155 000 m² zatiaľ najsilnejším v tomto roku. Podľa predbežných výpočtov spoločnosti Grossmann & Berger bol celkovým výsledkom za prvé tri štvrťroky 380 000 m² kancelárskych priestorov, čo predstavuje nárast o 17% za rovnaké obdobie predchádzajúceho roka. Podiel, ktorý možno pripísať obyvateľom, predstavoval takmer 20% alebo asi 73 000 m² kancelárskych priestorov. „Okrem troch zmlúv s rozlohou viac ako 10 000 m² možno silný výsledok predovšetkým vysvetliť veľkým počtom obchodov s rozlohou viac ako 1 000 m² a 2 000 m². Od roku 2011 nebol taký vysoký tretí kvartál “, takže Andreas Rehberg, Výkonný riaditeľ spoločnosti Grossmann & Berger.
Po mestách Juh a Sever je takmer rovnaký dopyt
Vďaka zreteľnej medzere s podielom približne 23% (85 900 m²) na obsadení kancelárskych priestorov a 149 obchodom je centrum mesta opäť podskupinou hamburských kancelárskych priestorov s najvyšším obratom na konci 3. štvrťroka. Jednou z najväčších obchodov registrovaných v meste v 3. štvrťroku bola zmluva od spoločnosti Kreditech Holding SSL GmbH na 3 850 m² (LES_1, Ludwig-Erhard-Straße 1), okrem už spomínanej Hamburger Abendblatt. V meste Juh (42 200 m²) a v meste Sever (41 000 m²) bola určená ďalšia najvyššia absorpcia s približne 11%. Zatiaľ čo využitie kancelárskych priestorov v City Nord je primárne spôsobené dohodou o rozlohe 32 000 m² podpísanou spoločnosťou Telekom Deutschland na Überseering 2, spoločnosť City South mala druhý najvyšší počet zmlúv s 55 obchodmi. Nové zmluvy v City Süd v 3. štvrťroku zahŕňali uzavretie spoločnosti Star Finanz-Software Entwicklung und Vertriebs GmbH na zhruba 3 300 m² (Grüner Deich 15-17) a EHA Energie-Handels-Gesellschaft mbH & Co. KG asi 2 600 m² (VTG Center, Amsinckstrasse 57-61). V HafenCity (31 900 m²) a v Barmbeku (30 800 m²) na pozíciách štyri a päť bolo realizovaných asi 8% kancelárskych priestorov.
Internet/informačný priemysel ťaží z mediálneho prostredia
Rovnako ako v rovnakom období predchádzajúceho roka boli najaktívnejšie spoločnosti v informačnom a telekomunikačnom sektore, ktoré si prenajali najviac priestorov na 96 500 m² s podielom okolo 25% na obrate kancelárskych priestorov. „Ako zavedené mediálne umiestnenie sa v Hamburgu usadzuje čoraz viac spoločností z odvetvia poskytovateľov online a internetových služieb. V súčasnej situácii na trhu rastú neúmerne rýchlo, a preto si vyžadujú veľké plochy “, takže Rehberg. Maloobchod a pohostinstvo (54 700 m²) a poradenské služby (53 200 m²) nasledovali so značnou vzdialenosťou, ale takmer na rovnakej úrovni s 14% podielmi. Posledný uvedený sektor zahŕňa okrem iného aj spomínaný prenájom skupiny reklamných agentúr WPP v Altone. S približne 12% dosiahli dvojciferný podiel aj poisťovacie spoločnosti (42 500 m²).
Dopyt po novom priestore zvyšuje priemerné nájomné
V porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka sa hlavné nájomné na kancelárskom trhu v Hamburgu zvýšilo o jedno euro. Na konci 3. štvrťroka dosiahla 24,50 €/m²/mesiac (špičkový cenový segment s trhovým podielom troch percent z obratu z prenájmu za posledných dvanásť mesiacov). Plošne vážené priemerné nájomné sa opäť zvýšilo o 20 centov na 14,50 EUR/m²/mesiac. Po predchádzajúcom štvrťroku a roku 2011 je to zatiaľ jeho najvyššia úroveň. „Aktuálny vývoj priemerného nájomného ukazuje neustále sa zvyšujúci dopyt po veľkých, súvislých novostavbách za zodpovedajúce nájomné,“ vysvetľuje Rehberg.
Voľné pracovné miesto na najnižšej úrovni od roku 2010
Vďaka inventáru kancelárskych priestorov okolo 13,3 milióna m² je možné v krátkom čase prenajať asi 840 000 m² kancelárskych priestorov v Hamburgu. Miera neobsadenosti, ktorá od roku 2010 klesá, dosiahla na konci 3. štvrťroka nové minimum a je 6,3% vrátane podnájmu (6,0% bez podnájmu). To znamená, že v porovnaní s rovnakým obdobím predchádzajúceho roka opäť poklesol o 0,3 percentuálneho bodu. Pre roky 2014/2015 sa v rámci 36 projektov predpokladá objem dokončenia asi 253 000 m² kancelárskych priestorov. Z toho je 62,5% (158 000 m²) plochy už zmluvne viazaných. „Voľne dostupný nový stavebný priestor tak zaberá iba 95 000 m² a blíži sa tak ku kritickej hodnote. Fungujúci kancelársky trh žije z dostatočného voľného priestoru. V súčasnom prostredí je pre veľké spoločnosti čoraz ťažšie nájsť reprezentatívne priestory, ktoré sú atraktívne pre zamestnancov a zodpovedajú reputácii spoločnosti. “ Rehberg. „Ďalším dôvodom nízkej miery neobsadenosti je to, že niektoré nové veľké veľkoobjemové zmluvy ešte neboli uvoľnené, a preto nie sú k dispozícii v krátkom čase.“
Pre rok 2014 sa očakáva predaj na úrovni približne 500 000 m²
Vzhľadom na stále relatívne slabý hospodársky vývoj v eurozóne, pretrvávajúce politické konflikty na Ukrajine a rastúce napätie na Blízkom východe sú prognózy nemeckej ekonomiky opäť výrazne opatrnejšie ako v prvej polovici roka. Týmto vývojom čoraz viac trpí exportná ekonomika, ktorá je jednou z ekonomických hnacích síl Hamburgu. Nálada na nemeckom trhu práce je napriek tomu pozitívna. „Preto neočakávame z krátkodobého hľadiska žiadne významné účinky na kancelársky trh v Hamburgu. Pre rok 2014 ako celok očakávame využitie zhruba 500 000 m² kancelárskych priestorov, “hovorí Rehberg. „Vzhľadom na nízky špekulatívny objem dokončených prác a vysokú úroveň predajnej aktivity by sa miera neobsadenosti mala v nasledujúcich mesiacoch ešte znížiť.“