Kaucia za prenájom - splácanie zálohy za prenájom - kaucia za prenájom
§ 551 563 b ods. 3 566 a BGB
The Prenajmite si kauciu alebo požičajte zábezpeku má uľahčiť prenajímateľovi presadiť jeho oprávnené záujmy z nájmu v prípade sporu. Môže to byť napríklad v prípade, ak má prenajímateľ voči nájomcovi nároky na náhradu škody alebo ak je v omeškaní s platením. Za týchto okolností je podľa § 551 BGB prenajímateľ oprávnený požadovať od nájomcu dohodnutú zálohu (kauciu) pri uzatváraní nájomnej zmluvy. Ak bola nájomná zmluva uzavretá bez povinnosti zaplatiť kauciu za prenájom, nemôže prenajímateľ následne bez súhlasu nájomcu požadovať zálohu.
Výška požadovanej zálohy je obmedzená v súlade s § 551 ods. 1 nemeckého občianskeho zákonníka (BGB) a nesmie presiahnuť trojnásobok dohodnutého základného nájomného. Napríklad, ak bude dohodnuté studené nájomné vo výške 480 eur bez vedľajších nákladov, zabezpečenie nájmu nepresiahne 1 440 eur.
Kaucia za prenájom - viac článkov z blogu
Splatnosť a čiastočná platba - splátkové platby
Podľa § 551 ods. 2 BGB má nájomca nárok na: Kaucia za prenájom v troch splátkach vyrovnať a nemusí ich zvyšovať jednou sumou. Prvá splátka je splatná na začiatku nájmu (napr. Odovzdanie kľúčov), ďalšie splátky v nasledujúcich dvoch mesiacoch.
Prenajímateľ nemôže nájomcovi odoprieť právo na zvýšenie zabezpečenia nájmu v splátkach. Právna úprava je jasná, preto v nájomnej zmluve nie je potrebná samostatná úprava. Ostatné dohody, napr. B. skutočnosť, že pred odovzdaním kľúčov je potrebné zaplatiť celú zábezpeku za prenájom, je neplatná. Aj keď už nájomníci takúto zmluvu podpísali, nemusia zložiť zábezpeku v jednej sume - nájomná zmluva tak nie je neplatná. Ak prenajímateľ odmietne platiť v splátkach alebo neodovzdá kľúče po zaplatení prvej splátky, môže nájomca nájom ukončiť bez oznámenia v súlade s § 543 ods. 2 č. 1 a domáhať sa následnej škody spôsobenej ukončením.
Ukončenie bez predchádzajúceho upozornenia v prípade nesplácania platby
V rámci reformy zákona o nájme v roku 2013 bol nový odsek 2a vložený do § 569 BGB zákonom o zmene a doplnení zákona o nájme (MietRÄndG). Toto umožňuje prenajímateľom ukončiť nájomnú zmluvu bez oznámenia z dôležitého dôvodu, ak je nájomca zložený zo zálohy minimálne dva studené nájmy sú v omeškaní. Nové nariadenie znamená, že nie je potrebné varovanie ani nápravná lehota. Toto pravidlo platí pre všetkých od 1. mája 2013 uzatvorené nájomné zmluvy.
Platba v rámci odkladnej lehoty: Rovnako ako v prípade meškania nájomného, má nájomca podľa § 569 ods. 3 bodu 2 nemeckého občianskeho zákonníka možnosť vypovedať výpoveď bez predchádzajúceho oznámenia neúčinnosťou vyrovnaním nezaplatených súm do dvoch mesiacov od doručenia žaloby o vysťahovanie. To isté platí, ak sa verejný orgán, napríklad úrad sociálnej starostlivosti, úrad práce atď., Zaviaže k úhrade nedoplatkov.
Splátka nájomného po ukončení nájmu
Po skončení nájmu sa často vedú spory o termíne splatnosti zálohy za prenájom. Nájomníci sa snažia rýchlo splácať, pretože možno budú musieť zabezpečiť zabezpečenie prenájmu nového bytu. Prenajímateľ však nechce prísť o ochrannú funkciu depozitu.
V zásade platí: Kaucia musí byť vrátená alebo použitá v čase skončenia prenájmu. Nájomca môže požiadať o vrátenie zálohy až po vrátení prenajatej nehnuteľnosti, t. J. Až keď bol byt odstránený a kľúče odovzdané prenajímateľovi. (Pozri: BGH NJW 1972, 721).
Napriek tomu neexistuje nijaký právny predpis o dobe splácania zabezpečenia nájmu a zohľadnení prípadných ďalších nárokov (napr. Opravy v dôsledku nesprávneho užívania bytu, neodstránené škody, nevykonané kozmetické opravy, doplatky z účtu za energie a pod.).
TIP: Vo vzájomnom záujme nájomcov aj prenajímateľov by si pri odovzdávaní bytu mali vždy pripraviť protokol o odovzdaní bytu, ktorý obsahuje zoznam všetkých zistených závad a odpočtov meračov.
Posledné splátky nájomného po odovzdaní výpovede (zvyčajne sú to tri nájmy výpovednej doby) nemusí nájomca zastaviť s poukazom, že ich môže prenajímateľ započítať proti zálohe za prenájom. V takom prípade nájomca koná nezákonne a narúša ochrannú funkciu bezpečnostnej zálohy. Prenajímateľ je oprávnený domáhať sa nezaplatenia nájomného, čo nájomcovi tiež znamená ďalšie náklady za právnikov a súdy.
Otvorené pohľadávky z nájmu
V zásade je potom potrebné zálohu vrátiť, ak z nájmu už nebudú existovať nároky prenajímateľa. Ak sú nároky prenajímateľa nespochybniteľné alebo boli dokonca určené právoplatným rozsudkom (titulom), záloha sa použije vo výške existujúcej pohľadávky.
Zmluva o dlhopisoch
O tom, ktoré pohľadávky sa s vkladom nevyriešia, je možné v prípade potreby dojednať a písomne zaznamenať v rámci dohody o vklade medzi nájomcami. Ak takáto dohoda nebola uzavretá, nároky na otvorenie vedľajších nákladov možno započítať aj do zálohy za prenájom.
Rozdielne názory súdov na lehoty
Judikatúra spochybňuje, ktoré obdobie skúšky sa má považovať za vhodné. Vyšší regionálny súd v Karlsruhe napríklad považuje za vhodné šesťmesačné obdobie (pozri: OLG Karlsruhe WuM 1987, 156) a tento názor zastáva aj vyšší regionálny súd v Celle (pozri: OLG Celle WuM 1986, 61). Kolínsky krajský súd však považuje lehotu 3 mesiacov za primeranú (pozri: LG Cologne WuM 1984, 109) a okresný súd v Dortmunde sa domnieva, že lehota 2 mesiacov je dostatočná (pozri: AG Dortmund WuM 1981, 235).
Podľa prevažujúceho názoru judikatúry za vhodné sa považuje 6-mesačné zadržanie zálohy za prenájom prenajímateľom, toto hľadisko vychádza z premlčacej doby podľa § 548 BGB. Potom nároky prenajímateľa na náhradu škody zanikajú po 6 mesiacoch od odovzdania prenajímanej nehnuteľnosti prenajímateľovi.
Otvorené vedľajšie náklady
Iba v odôvodnených jednotlivých prípadoch je možné, aby prenajímateľ zadržal kauciu za prenájom dlhšie ako 6 mesiacov (pozri: BGH WuM 1987, 310). Toto veľmi dlhé obdobie zohľadňuje hlavne prípad, že sa nájomca vysťahuje v priebehu bežného roka (napríklad 31. marca 2015) a úhrada vedľajších nákladov za tento prebiehajúci kalendárny rok ešte nie je v tomto okamihu, ale prirodzene až na konci roku 2015 (t. J. Po skončení 8. dňa). -9 mesiacov).
Zachovať sa môže iba vhodná časť
Za týchto osobitných okolností judikatúra umožňuje prenajímateľovi ponechať si „primeranú časť“ kaucie za prenájom (t. J. Nie celú kauciu za prenájom) dlhšie ako 6 mesiacov. Avšak iba za podmienky, že sa dá očakávať ďalšia platba z účtu za služby (BGH Az: VIII ZR 71/05 z 18. januára 2006). Ak predchádzajúce vysporiadanie vedľajších nákladov vždy viedlo k úveru pre nájomcu, môže prenajímateľ zadržať príslušnú časť zabezpečenia nájmu, iba ak uvedie možné ďalšie platby ďalších nákladov.
Výšku „primeranej“ čiastočnej sumy je možné odhadnúť iba na základe skúseností z minulých rokov. AG Hamburg pod referenčným číslom: 47 C 1373/95 rozhodol na ďalšie náklady si ponechajte maximálne 3-4 mesačné zálohové platby môže byť.
Druhy vkladov
Zákon ponúka možnosť voľby medzi rôznymi typmi zabezpečenia. Záloha sa spravidla poskytuje vo forme hotovostného vkladu, zriadenia sporiaceho účtu pre nájomcu alebo záruky.
Vklad v hotovosti
Tzv. Hotovostný vklad je možný zaplatením určitej sumy peňazí v hotovosti, šekom, bankovým prevodom alebo inkasom.
Prenajímateľ je povinný uchovať sumu peňazí v dôvere oddelene od svojho vlastného majetku. Samostatné uskladnenie zloženej sumy je dôležité v prípade, že sa prenajímateľ dostane do platobnej neschopnosti.
Úroky platené prenajímateľom
Okrem toho je prenajímateľ povinný platiť úroky z peňažnej sumy (najmenej vo výške sporiacej zálohy).
Dôkazy od prenajímateľa - informačné požiadavky
Nájomca má právo na to, aby prenajímateľ poskytol dôkazy o zákonne vhodnej investícii vkladu (pozri: LG Düsseldorf WuM 1993, 400). Ak napríklad prenajímateľ nepreukáže, že prvá splátka zálohy bola riadne investovaná,: Nájomca je oprávnený zadržať platby v dvoch nasledujúcich splátkach (Pozri: AG Braunschweig WuM 1987, 257). Nájomca má navyše právne vymožiteľný nárok na predloženie dokladu o povinnosti prenajímateľa.
Nárok na náhradu škody zo strany nájomcu
Ak sa preukáže, že prenajímateľ nezložil zálohu v súlade so zákonom, má nájomca nárok na náhradu vzniknutej škody. Ak napríklad prenajímateľ neinvestoval zálohu na prenájom spôsobom, ktorý prináša úroky, môže nájomca požadovať od prenajímateľa náhradu za stratu úroku. Úroková strata sa počíta na základe retroaktívneho obdobia neinvestovania výšky vkladu.
Vkladový účet nájomcu
Vkladový účet je najbežnejšou formou poskytnutia zabezpečenia prenájmu. Prenajímateľ zriadi sporiaci účet v ktorejkoľvek banke na meno nájomcu. Nájomca platí na tento účet dohodnutú výšku vkladu a táto suma je predmetom úrokov v obvyklej výške pre sporiace vklady s trojmesačnou výpovednou lehotou. Sporiaci účet obsahuje takzvaný blokovací list v prospech prenajímateľa, aby sa v prípade potreby umožnil prístup. Výsledkom je, že platba a použitie kaucie za prenájom závisí výlučne od ochoty prenajímateľa disponovať bez toho, aby sa na tom mohol nájomca podieľať.
záruka
V prípade záruky sa záruka zaväzuje zmluvou a zodpovedá za záväzky inej osoby (hlavný dlžník) voči osobe, voči ktorej sú záväzky splatné (veriteľ). To znamená: Ak nájomca (= hlavný dlžník) nemôže zaplatiť napríklad kauciu za nájomné, je potrebné ju zaplatiť zárukou. (Poznámka: prenajímateľ nemusí prijať záruku, pretože neexistuje žiadny právny predpis.)
Absolútna záruka
Zálohu za prenájom je možné poskytnúť aj namiesto „bežnej“ záruky vo forme takzvanej absolútnej záruky. V prípade absolútnej záruky sa záruka vzdáva „námietky predbežnej akcie“. Na rozdiel od bežnej záruky to znamená, že je možné požadovať aj záruku, hoci sa ešte nezistilo, že hlavný dlžník (= nájomca) nemôže zložiť zálohu na nájomné sám. O záruku sa preto môže veriteľ (prenajímateľ) v každom prípade domáhať.
Táto forma záruky sa často vyžaduje pri prenájme študentov. Vo väčšine prípadov sa teda používa prenajímateľ Sme pripravení na prenájom študentom, ak ich rodičia dostanú absolútnu záruku.
banková záruka
Nájomca môže tiež zložiť kauciu za prenájom poskytnutím bankovej záruky. V takom prípade musí nájomca dať pokyn svojej banke, že vráti zálohu na nájomné, ktorá sa má zaplatiť prenajímateľovi, hneď ako prenajímateľ uplatní nárok (tzv. Prvá žiadosť). Zodpovednosť banky je obmedzená na maximálny prípustný dopyt vo výške 3 mesačného nájomného. Výhodou bankovej záruky pre nájomcu je, že okrem svojich už aj tak vysokých nákladov na sťahovanie nemusí zložiť zálohu v hotovosti. Nevýhodou je, že nájomca - na rozdiel od vkladového účtu - nedostáva žiadne úroky, ale musí banke túto službu uhradiť poplatkami vo výške 2% - 3% zo sumy záruky ročne.
Kaucia za prenájom v skratke
Prenajímateľ spravidla žiada od nového nájomcu kauciu za prenájom. Neexistuje však zákonná povinnosť všeobecne požadovať takéto zabezpečenie nájmu. Preto je nutná výslovná zmluvná dohoda.
To nezahŕňa cenovo riadený životný priestor v súlade s oddielom 9 ods. 5 WoBindG. Požiadavka na zloženie kaucie je tu prípustná, iba ak je to výhradne určené na uplatnenie prípadných nárokov prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu poškodenia bytu alebo iných ako kozmetických opráv.
Aká vysoká môže byť kaucia za prenájom?
Kaucia za prenájom je povolená maximálne tri čisté mesačné nájomné (Studené nájomné, t. J. Bez zohľadnenia vedľajších nákladov) v čase uzavretia nájomnej zmluvy (§ 551 ods. 1 BGB) Neskoršie zvýšenie zálohy na nájomné z dôvodu zvýšenia nájomného nie je možné.
Ak bolo dohodnuté inkluzívne nájomné (t. J. Čisté nájomné vrátane vedľajších nákladov), je potrebné zložiť zálohu aj v tejto plnej výške, a to najviac trikrát.
Pre nájomníkov je obzvlášť zaujímavé, že § 551 ods. 2 nemeckého občianskeho zákonníka (BGB) ustanovuje oprávnenie zložiť zábezpeku na nájom v troch rovnakých mesačných splátkach, ak je zložené v hotovosti. V tejto súvislosti je splatná prvá čiastočná splátka na začiatku prenájmu a ďalšie splátky v nasledujúcich dvoch mesiacoch.
Ukončenie bez predchádzajúceho upozornenia v prípade nesplácania platby
Ak nájomca nesplní platenie zálohy na nájomné vo výške najmenej dvoch základných nájmov, môže prenajímateľ po vykonaných zmenách reformou nájomného zákona z roku 2013 bez predchádzajúceho upozornenia nájom ukončiť.
Prvý návrh federálneho ministerstva spravodlivosti pre reformu zákona o nájmoch z roku 2016 však ustanovuje väčší okruh ochrany pre nájomcov, ktorí sú v omeškaní: Ak je nájomcovi doručené oznámenie o vysťahovaní po ukončení bez oznámenia, mal by mať nájomca dva mesiace po doručení na zaplatenie dlžného nájomného a prípadnej kompenzácie zaplatiť. Výpoveď by potom bola neúčinná. Ostáva však zistiť, či sa tieto zmeny vykonajú týmto spôsobom.
Účel zálohy za prenájom
Kaucia slúži na finančné zabezpečenie prenajímateľa v prípade, že nájomca musí zaplatiť náhradu spôsobenej škody alebo ak už nebolo zaplatené nájomné atď. Kaucia môže byť všeobecne použitá na krytie všetkých povinností nájomcu vyplývajúcich z nájmu.
Ako je možné zvýšiť zabezpečenie nájmu?
Vklad v hotovosti
Nájomca v zásade môže poskytnúť zálohu prostredníctvom Platba v hotovosti (Výplata určitej sumy peňazí). Hotovostnú platbu je možné odovzdať prenajímateľovi alebo uhradiť na účet určený prenajímateľom a na jeho meno.
Zástava
Ďalšou možnosťou je založenie sľubu. Nájomca zaplatí dohodnutú sumu na sporiaci účet vystavený na jeho meno a potom zloží záložný nárok na prenajímateľa. Je však potrebné, aby sa banka oboznámila so záložným právom a zriadila príslušné blokovacie oznámenie v prospech prenajímateľa.
záruka
Nájomca môže tiež poskytnúť zabezpečenie prostredníctvom záruky. Je však potrebné venovať pozornosť písomnej forme a obsahovým požiadavkám záruky. Musí byť okrem iného dostatočne určený rozsah záruky.
Po vysťahovaní získate zálohu na nájomné
Ak nájomná zmluva vyprší, prenajímateľ už nemá nárok na zábezpeku na nájomné a musí nájomcovi zložiť kauciu. Keď sa vysťahujete, dostanete pod splátkami za nájomné všetko, čo potrebujete vedieť o splácaní zálohy za nájomné. To, ako je možné zrušiť a použiť záruku na zloženie zálohy za prenájom pri sťahovaní, nájdete v časti Zrušenie a použitie záruky za zloženie zálohy za prenájom pri sťahovaní.