Kúpa domu sa stále oplatí pri nízkych úrokových sadzbách
Ceny bytov sú obzvlášť vysoké v Berlíne: Tu musia kupujúci platiť viac ako 35 ročných nájmov.
(Foto: imago images/Schöning) ×
Ceny bytov sú obzvlášť vysoké v Berlíne: Tu musia kupujúci platiť viac ako 35 ročných nájmov.
(Foto: imago images/Schöning)
Ceny nehnuteľností na bývanie roky rastú, najmä vo veľkých mestách ako Berlín, Hamburg a Mníchov. To by nemalo odradiť potenciálnych kupcov. To ukazuje kontrola nehnuteľností spoločnosťou Finanztest.
Vzhľadom na neustále sa zvyšujúce nákupné ceny potrebujete na kúpu bytu čoraz viac vlastného kapitálu. Len v štvrtom štvrťroku 2018 zaplatili podľa výskumného ústavu Asociácie nemeckých Pfandbrief bánk (vdp) kupujúci za byty v priemere o 5,6 percenta viac ako v predchádzajúcom roku. Pri rodinných domoch sa nákupné ceny zvýšili o 8,2 percenta.
Finanztest vo svojom aktuálnom vydaní podrobne uviedol ceny a nájomné v 115 mestách a okresoch a ukazuje, kde stále stojí za to ich kúpiť. Vývoj cien od 4. štvrťroka 2015 do 4. štvrťroku 2018 je zobrazený na nemeckých mapách.
Cenový boom v metropolitných oblastiach
V Berlíne, Mníchove, Frankfurte nad Mohanom a Hamburgu vzrástli ceny rezidenčných nehnuteľností od roku 2015 dvakrát rýchlejšie ako ceny nájmov. To isté platí pre menšie mestá Magdeburg, Regensburg a Lübeck. V Berlíne vzrástli nákupné ceny za posledných päť rokov o 75 percent. Toto robí z hlavného mesta smutného lídra z hľadiska zvyšovania cien. Každý, kto v Berlíne hľadá byt s rozlohou 100 metrov štvorcových, dnes potrebuje kapitál 120 000 eur. Pre porovnanie: V Lipsku stačí kupujúcim iba tretina. V Hamburgu a Berlíne môžu podľa finančného testu záujemcovia očakávať, že budú roky platiť o stovky eur viac mesačného nájomného ako nájomca.
Na druhom mieste po Berlíne so zvýšením cien nehnuteľností o 10,6 percenta je Frankfurt nad Mohanom (+9,3), tesne za ním je Düsseldorf (+9,0). Najmenej vzrástli nákupné ceny bytov vo Frankfurte nad Odrou (+1,1). Úrokové sadzby pôžičiek sa tiež medzi regiónmi veľmi líšia. V Hamburgu je sadzba pôžičky viac ako dvakrát vyššia ako v Lipsku.
Lacné bývanie je napriek tomu možné z dlhodobého hľadiska napriek nákupu na mnohých miestach. Je to tak preto, lebo mesačné výdavky sú často len ťažko vyššie, rovnaké alebo dokonca nižšie v porovnaní s novými nájomnými zmluvami. Napríklad v Kolíne nad Rýnom zaplatíte za 100 metrov štvorcový byt v dobrej lokalite a s dobrým vybavením o 90 eur menej, ako by to bolo v prípade prenajatého bytu. V Berlíne však musia kupujúci rátať s ďalším mesačným poplatkom 550 eur. Ak dôjde k stropu nájomného, pomer kúpnej ceny a prenájmu v hlavnom meste sa pravdepodobne bude ďalej zhoršovať.
Kúpiť alebo prenajať byt?
Rozhodnutie, či kúpiť alebo nekúpiť nehnuteľnosť, veľmi závisí od vlastného imania a umiestnenia. Financovanie všetkých vedľajších nákupných nákladov a 10 percent z kúpnej ceny by malo byť spočiatku možné spravovať pomocou vlastného imania. Odborníci z Finanztestu tiež odporúčajú kupujúcim, aby neprijímali viac ako 30 ročných nájmov, a to ani vo veľkých mestách ako Berlín alebo Mníchov. V ideálnom prípade by nemalo byť potrebné investovať viac ako 25 ročných nájmov. Našťastie je to tak vo väčšine regiónov. Nákupné ceny, ktoré nepresahujú 22 ročných nájmov, sú ešte lacnejšie ako nájomné. V jednoduchom jazyku to znamená: Ak dodatočné finančné zaťaženie za mesiac nebude vyššie ako pri prenájme porovnateľného bytu, kúpa sa oplatí.
Kupujúci by sa mali tiež ubezpečiť, že splátky úveru a náklady na správu kondomínium nepresahujú náklady na nájomný byt. V takom prípade je možné dlhodobo zaznamenať rast aktív. Kupujúci majú navyše oproti nájomcom výhodu v tom, že sa nemusia starať o zvýšenie nájomného, aspoň pokiaľ dostanú splátky úveru s dlhou pevnou úrokovou sadzbou od 15 do 20 rokov.