Nájomníci si môžu dovoliť tieto kozmetické opravy - WELT
Medzi kozmetické opravy patrí určite aj vymaľovanie bytu. Väčšina nájomníkov to jednoducho nemusí robiť
Zdroj: (c) Chris Rogers/Corbis
Nájomné zmluvy sa hemžia klauzulami, ktoré vyžadujú maliarov, tapetovanie alebo brúsenie parkiet. Mnohé z nich sú však už teraz neúčinné. Teraz spoločnosť BGH opäť posilnila pozíciu nájomcov.
Opäť zametajte, odovzdajte kľúče a dovidenia: Väčšina nájomníkov si môže dať kompletné kozmetické opravy zadarmo. Aj keď vás nájomná zmluva skutočne zaväzuje k renovácii, po vysťahovaní musíte väčšinou iba demontovať zabudované komponenty a naposledy prejsť vysávačom. Hotovo.
Judikatúra Federálneho súdneho dvora (BGH), ktorá je priaznivá pre nájomcov, umožňuje veľa. Teraz je nový rozsudok v prospech nájomcov.
8. občiansky senát BGH, ktorý je zodpovedný za nájomné právo, rozhodol, že nájomcovia môžu od prenajímateľa požadovať peniaze, aj keď vedome vykonali opravy, ktoré neboli povinní vykonať (rozsudok z 3. decembra 2014, Az.: VIII ZR 224./13).
75 percent starých zmlúv s neplatnými doložkami
BGH predtým rozhodol, že nájomníci môžu požadovať peniaze späť, ak si po presťahovaní uvedomia, že ich renovovali zbytočne.
Podľa Nemeckej asociácie nájomníkov sa minimálne každá druhá nájomná zmluva hemží neúčinnými doložkami o obnove, v starých zmluvách spred roku 2002 dokonca 75 percent.
Ale iba veľmi málo nájomníkov vie o svojom šťastí, ako vysvetľuje Ulrich Ropertz z Nemeckého združenia nájomcov v Berlíne. Milióny občanov sú stále v mylnom presvedčení, že ich prenajímatelia nie sú zodpovední za tapetovanie, maľovanie a brúsenie parkiet.
Pri sťahovaní neodstraňujte tapety ani farby
Podľa nemeckého občianskeho zákonníka § 535 platí opak. V posledných desaťročiach bolo iba zvykom odovzdávať obyvateľom renovačné práce. To, čo môže a nemôže prenajímateľ v skutočnosti požadovať, závisí vždy od znenia v nájomnej zmluve.
Čím je zmluva staršia, tým vyššia je pravdepodobnosť, že obyvatelia môžu rekonštrukciu zachrániť. Ak je podľa pokynov BGH nespravodlivo formulovaná iba jedna jediná klauzula, nemusíte dvíhať prst. Potom je to vždy o renovácii úplne alebo vôbec.
V týchto prípadoch nemusíte byt rekonštruovať
Zaručene nemusíte nič robiť, ak máte nejaký vo svojej zmluve pravidlo rigidného termínu nálezy. Prísny časový korzet, podľa ktorého sa určité izby musia renovovať každé dva, tri alebo päť rokov, vyhlásil BGH za neúčinný (VIII ZR 360/03).
Ak sa má po xy rokoch renovovať „aspoň“ alebo „najneskôr“, obyvateľ nemusí robiť nič. To isté platí pre doložky, podľa ktorých musí byť byt vrátený „akoby bol opustený“ alebo „v zmluvnom stave“ (VIII ZR 339/03). Takéto formulácie sa stále dajú nájsť hlavne v starších zmluvách.
Nájomníci sú tiež v poriadku, ak by si mal byt pri vysťahovaní dopriať kozmetický výťah, bez neho Rekonštrukcia počas doby prenájmu sa zohľadňuje (VIII ZR 166/08).
Nemusíte „zomrieť Namaľujte dvere a okná“(VIII ZR 210/08), pretože doložka obsahuje aj vonkajšiu maľbu. Alebo niečo ako „Stropy a steny sú biele"(VIII ZR 47/11). Tiež nemusíte Pri sťahovaní odstráňte tapetu (VIII ZR 152/05), ani jeden „významne sa nelíšia“ počas renovácie (VIII ZR 237/11) alebo „sa od predchádzajúcej verzie odchyľujú iba so súhlasom prenajímateľa“ (VIII ZR 199/06).
Prechádzka Podrobné požiadavky príliš ďaleko je nájomca vyvesený a prenajímateľ je zodpovedný - bez ohľadu na to, aký dlhý bol nájom. Dokonca aj stručné formulácie „Izby sa majú vrátiť zrekonštruované“ alebo „... odovzdať sa zľava“ sú neúčinné (VIII ZR 308/02).
Ak je klauzula neplatná, musí ho prenajímateľ renovovať
Ak sa nájomca nezruší, mal by ním zaplatiť aspoň často. To je v zásade povolené. Ale: Ak je zmluvne odsúdený na percento nákladov na renováciu podľa prísnych kvót ako „po 12 mesiacoch ... 20 percent, po 24 mesiacoch ... 40 percent“, nemusí nič platiť (VIII ZR 52/06). Nájomníci sa tiež nemusia zúčastňovať, ak je iba prenajímateľ oprávnený určiť maliarsku spoločnosť (číslo spisu: BGH VIII ZR 285/12).
Dôležité: Ak je klauzula o renovácii neplatná, môžu nájomníci aj počas doby prenájmu požadovať, aby vlastník opravil opotrebovaný byt na svoje náklady - a nielen pri vysťahovaní. Ale buďte opatrní: ak majiteľ renovuje, nájomníci majú sotva slovo v farebnej schéme. Okrem toho je pravdepodobné, že potom dôjde k zvýšeniu nájomného.
Každý, komu sa pri vysťahovaní predloží protokol o odovzdaní, v ktorom sa individuálne požadujú následné kozmetické opravy, by pasáž nemal akceptovať. Ak nájomca bude súhlasiť, nakoniec bude musieť renovovať - hoci pôvodná doložka o renovácii v zmluve bola podľa BGH neplatná (VIII ZR 71/08).
Kozmetické opravy: V týchto prípadoch musíte vykonať renováciu
Novšie prenájmy môžu opäť vyžadovať kozmetické opravy. Každý, kto vo svojej zmluve nájde flexibilné formulácie ako „zvyčajne“, „približne“, „väčšinou“ alebo „zvyčajne každé tri roky“, musí renovovať.
Aj keď sú uvedené zvyčajné časové intervaly (tri, päť, sedem rokov), toto ustanovenie zostáva v platnosti. Môže sa potom neskôr vymazať. Slová „všeobecne“ alebo „spravidla najneskôr“ sú tiež povolené a schválené BGH (III ZR 351/04).
Čo kozmetické opravy zahŕňajú a čo nie
Ak sa nájomníci nemôžu vyhnúť kozmetickým opravám, mali by vedieť, čo iné od nich možno okrem maľovania požadovať. Tu to spoločnosť BGH dala nepochybne jasne najavo: Kozmetické opravy zahŕňajú iba tapetovanie, maľovanie alebo vápenné vápno na steny a stropy, maľovanie podláh, radiátorov vrátane vykurovacích rúrok, interiérových dverí a okien a vonkajších dverí zvnútra.
Takto upravuje druhé nariadenie o výpočte dotovaného životného priestoru. A podľa BGH sa táto definícia vzťahuje aj na trh s cenami nehnuteľností zdarma (VIII ZR 210/08). Mimochodom, môžete to urobiť sami. Práca však musí byť profesionálna, kvalita hobby nestačí. Majiteľ nemusí odstraňovať pokrivené tapety, kvapkajúce nosy alebo štetiny z farby.
Nájomca si na druhej strane môže ušetriť potrebu výmeny kobercov, ktoré prenajímateľ položil. To isté platí pre brúsenie a tesnenie parkiet. Aj to je otázka prenajímateľa, zmluvy alebo nie.
Nájomníci potrebujú pri sťahovaní potvrdenie o nasťahovaní
To nezabráni fingovaným registráciám. Nájomca musí formulár odoslať do registračnej kancelárie obyvateľov do dvoch týždňov. Inak hrozia pokuty.