Pre vysoké požiadavky kladené na konanie o vysťahovaní sa podvodníci s nájomným ťažko zbavia neplatičov
Moja novinka
Prenajímatelia, ktorí sa prepadnú do kočovného prenájmu, musia počítať s mesiacmi strát z nájmu. Návratnosť prenajatej nehnuteľnosti sa rýchlo zvykne rovnať nule.
18. 8. 2005 | autor: Karin Schütrumpf (Handelsblatt)
HB DÜSSELDORF. „Nepríjemný obchodný vzťah s rodinou, ktorá vie, ako si vychutnať právne základy až do konca. Až do začiatku roka 2005 nás to stálo takmer 19 000 eur vrátane počiatočnej renovácie, “sťažuje sa Helmut Muszelewski zo správy nehnuteľností spoločnosti Henkel v Berlíne. Ubytovateľ narazil na „nájomného kočovníka“. Súkromní prenajímatelia s jedným alebo dvoma bytmi rýchlo dostali takýchto nájomcov do ekonomických ťažkostí.
Prenajímatelia, ktorí sa prepadnú do kočovného prenájmu, musia počítať s mesiacmi strát z nájmu. Návratnosť prenajatej nehnuteľnosti sa rýchlo zvykne rovnať nule. Nie je nezvyčajné, že zlyhania, ktoré ohrozili financovanie nehnuteľností, boli doteraz starostlivo zvážené. Podľa odhadov združenia majiteľov Haus & Grund sa straty z prenájmu ročne vyšplhajú až na zhruba dve miliardy eur.
„Mnoho nájomníkov je v omeškaní s platením v nezamestnanosti, odlúčením od partnera alebo chorobou,“ upozorňuje Ulrich Ropertz, hovorca Nemeckého združenia nájomcov, na rozdiel medzi podvodným úmyslom a zadĺžením. Týka sa to takmer 50 000 bankrotov spotrebiteľov, ktoré Federálny štatistický úrad zaznamenal v roku 2004.
Niektoré čierne ovce ale využívajú medzery v procesnom práve s kriminálnou energiou. „Počet takýchto prípadov je v rozmedzí alkoholu,“ domnieva sa Ropertz zo združenia nájomcov. Stefan Diepenbrock, tlačový hovorca spoločnosti Haus & Grund, tiež pripúšťa, že oneskorenie platby nie je v žiadnom prípade vždy podvodné.
Na druhej strane nomádi v prenájme sú často veľmi šikovní v tom, že predstierajú solventnosť a sú ochotní platiť, ale po krátkom čase prestanú platiť a ako ukazujú skúsenosti príslušných prenajímateľov, je ťažké sa ich zbaviť. Ak potom pôjdu - konečne - ďalej, často nájdu ďalšiu dobromyseľnú obeť u ďalšieho prenajímateľa.
Skutočnosť, že prenajímatelia ťažko dostanú z domu podvodníkov s nájomným, je dôsledkom vysokých formálnych požiadaviek na ukončenie zmluvy, čo skutočne odôvodňuje vysťahovanie. Sudca spravidla požaduje napríklad podrobný zoznam zvyškov. „Bez právnych znalostí bolo často ťažké prekonať jednoduché prepustenie,“ hovorí Diepenbrock (pozri „Čo hovoria súdy“).
Súdny proces je obzvlášť skalnatý, ak sa nájomca dovoláva vád, aby zadržal platby. „V praxi sa vždy vedie spor o to, či bolo zníženie nájomného oprávnené alebo nie,“ varuje Mona Moraht, právnička Nemeckej realitnej asociácie. Prenajímateľ môže vypovedať bez oznámenia iba vtedy, ak je nájomca v omeškaní s viac ako mesačným nájomným v dvoch po sebe nasledujúcich termínoch, neustále platí neskoro, ak je byt preplnený v rozpore so zmluvou alebo v prípade neoprávneného podnájmu alebo narušenia domácnosti.
Pretože nemeckí sudcovia zriedka potvrdzujú prepustenie bez predchádzajúceho upozornenia, skúsení prenajímatelia zvyčajne píšu dva doporučené listy súčasne. Ale aj včasné ukončenie, ktoré bolo vyslovené súčasne, si vyžaduje riadne odôvodnenie, aby bolo možné odolávať legálnym protiútokom. Oneskorená platba je porušením povinnosti a dôvodom na ukončenie. Prenajímateľ však musí preukázať, že nájomca bol vždy v omeškaní.
Bolo by lepšie prijať preventívne opatrenia pri uzatváraní zmluvy, ako ju neskôr pracne rušiť. Ale v regiónoch s malým dopytom sa prenajímatelia často obávajú, že okamžite vystrašia nájomcov sondážnymi otázkami - ideálna oblasť činnosti pre podvodníkov. Aj odborník na nájomné združenie Ropertz považuje za správne pýtať sa nájomcov na ich solventnosť.
Čo hovoria súdy
Ukončenie bez oznámenia: Ak nájomca vyrovná svoje nedoplatky na nájomnom do dvoch mesiacov, okamžité ukončenie zo strany prenajímateľa sa stáva neúčinným. Ale: Prenajímateľ môže skončiť v pravý čas, pretože neplniaci nájomca zavinene porušil svoje povinnosti, určil 16. februára 2005 Federálny súdny dvor (BGH) (Az.: VIII ZR 6/04).
Informácie o nedoplatkoch na nájomnom: Pri ukončení z dôvodu oneskorenej platby musí prenajímateľ uviesť iba celkové chýbajúce nájomné. Ak je situácia inak jasná, nie je podľa rozhodnutia BGH z 22. decembra 2003 (odkaz: VIII ZB 94/03) potrebné podrobné členenie nedoplatkov na jednotlivé mesiace. A okresný súd v Berlíne považuje ukončenie z dôvodu nesplácania platby za dostatočne odôvodnené, ak sú nedoplatky na nájomnom pomenované jednou sumou (odkaz: 67 S 86/03 od 18.8.03).
Zníženie nájomného: Ak sa nájomca cíti oprávnený znížiť alebo zadržať nájomné, nie je to dôvod na výpoveď bez predchádzajúceho upozornenia, rozhodol Spolkový ústavný súd 15. marca 1989 (odkaz: 1 BvR 1428/88). kbs