Prenajmem alebo prenajmem pozemok

Každý, kto vlastní kus pôdy, sa môže považovať za šťastného. Rovnako ako nehnuteľnosť, ani nehnuteľnosť nestráca na hodnote a je vynikajúcim spôsobom, ako bezpečne investovať peniaze. Ak ste vlastníkom nehnuteľnosti, napríklad preto, že ste nehnuteľnosť zdedili, potom vyvstáva otázka: čo s tým urobím? Mnoho majiteľov pozemkov sa rozhodne prenajať alebo prenajať ich.

Táto príručka vás prevedie procesom prenájmu a lízingu vašej nehnuteľnosti.

I. Prípravy

Ako prenajímateľ by ste sa mali dobre pripraviť na rýchle a úspešné vyhľadávanie nájomcov. To zahŕňa zhromažďovanie všetkých dôležitých informácií o byte a starostlivé zváženie toho, ako si predstaviť optimálny nájom.

Rozhodovanie

Podľa toho, o aký druh nehnuteľnosti sa jedná - a kde sa nachádza, existujú rôzne možnosti. Zásadne sa rozlišuje medzi obytnými a komerčnými nehnuteľnosťami. Existujú aj pozemky, ktoré sú určené na zmiešané účely, ako napr. čiastočné komerčné využitie.

Závisí to aj od toho, či je nehnuteľnosť zastavaná alebo nezastavaná. Existujú nasledujúce typy rozvinutých pozemkov:

Prenájom rezidenčných nehnuteľností
Jeden a dva rodinné domy
Vlastníctvo bytu a časti
Obchodné imanie
vlastnosti na viacúčelové použitie
a ďalšie rozvinuté pozemky

Ak neplánujete svoj majetok využívať sami - napríklad na stavbu domu, môžete ho buď predať, prenajať alebo prenajať. Predaj sa obzvlášť oplatí, ak chcete použiť výťažok z predaja, napr. na splatenie dlhov. Pretože však hodnota nehnuteľnosti časom rastie, je to vynikajúca investícia. Ak ho sami nechcete používať ani nepotrebujete výnosy z predaja, jeho prenájom alebo leasing je dobrý spôsob, ako generovať pravidelný príjem s relatívne malým úsilím.

Rozdiel medzi prenájmom a lízingom

Rozhodli ste sa nepredať svoju nehnuteľnosť, ale prenajať ju alebo prenajať. Tieto dva pojmy sa často chápu ako synonymá nesprávne. Aký je však rozdiel?

Prenájom: Ak je nehnuteľnosť prenajatá, prenecháva sa nájomcovi na použitie. Nájomca na oplátku platí mesačné platby nájomného prenajímateľovi. Zákon o nájme v Nemecku rozlišuje medzi súkromným a komerčným využitím.

Prenájom: Prenájom sa používa, keď sa prenajatý majetok používa na generovanie príjmu. Okrem využívania pôdy môže nájomca potom „ťahať ovocie“, t. J. Vytvárať príjmy, napríklad z poľnohospodárskeho využívania orných a zelených plôch. Ďalším príkladom by mohla byť gastronómia: reštaurácie sú zvyčajne už úplne zariadené a prenajaté, nájomca môže potom použiť nehnuteľnosť a zariadenie na predaj potravín a nápojov. Za to platí prenajímateľovi takzvané nájomné. Jeho zloženie závisí od dohody medzi nájomcom a prenajímateľom. Možné sú fixné platby alebo platby súvisiace s príjmom. Môžu byť buď platené mesačne, tak ako v prípade nájomného, alebo platené ročne alebo v individuálne dohodnutom platobnom cykle. Ak v nájomnej zmluve nie je dohodnuté nič viac, je nájom podľa zákonných ustanovení splatný na konci nájmu.

Veľkým rozdielom medzi typom prenájmu a prenájmu je rozsah užívacích práv.

II. Prenájom maklérov

Prečo potrebujem sprostredkovateľa?

Najjednoduchší spôsob, ako nájsť vhodného nájomcu alebo nájomcu svojej nehnuteľnosti, je sprostredkovateľ. Mnoho ľudí podceňuje úsilie spojené s prenájmom, najmä pokiaľ ide o organizovanie a dohadovanie schôdzok so zainteresovanými stranami. Najatím makléra šetríte nervy a čas - a to dvoma spôsobmi. Pretože maklér vás nielen odbremení od pracovnej záťaže, ale tiež využije svoje odborné znalosti na skrátenie času potrebného na úspešný prenájom. Sprostredkovateľ je tiež odborným poradcom vo všetkých právnych a ekonomických záležitostiach a zaisťuje tak, že zmluva je uzavretá čo najplynulejšie a naj legálnejšie.

Povinnosti sprostredkovateľa

Sprostredkovateľ sa stará o všetky úlohy, ktoré vzniknú pri prenájme alebo lízingu. Uvedie na trh váš majetok, zorganizuje prehliadky, vyberie vhodných kandidátov a skontroluje ich dôveryhodnosť. Potom sa rozhodnete, s kým chcete uzavrieť zmluvu. Sprostredkovateľ vám navyše poradí s určením nájomného alebo lízingu a s vypracovaním zmluvy.

Sprostredkovateľská provízia

Po zavedení princípu objednávania musí osoba, ktorá ho najme, zaplatiť sprostredkovateľovi. Aj keď bývalo bežné, že províziu platil nájomca, od roku 2015 musíte ako klient znášať náklady vy. Napriek tomu sa oplatí využiť pomoc sprostredkovateľa. Pretože vďaka jeho skúsenostiam a znalostiam miestnych cien nehnuteľností môžete vyjednať vyššiu cenu prenájmu. Predtým, ako si najmete sprostredkovateľa, je vhodné získať a porovnať niekoľko ponúk, pretože výška provízie sa môže s sprostredkovateľom voľne dohodnúť a líši sa podľa toho.

III. Výška nájmu

Vybavenie prenájmu je v zásade na vás. Príliš vysoká cena však odradí potenciálnych kupujúcich a príliš nízka cena nie je ako prenajímateľ samozrejme žiaduca. Ak chcete získať primeranú cenu za svoju nehnuteľnosť, môžete porovnať ceny nehnuteľností v okolí. Na tomto základe sa tiež vytvára index miestneho nájomného, ktorý je k dispozícii v mnohých mestách a obciach. Ak pre vašu nehnuteľnosť neexistuje index nájomného, dobrým zdrojom informácií sú správy o trhu s nehnuteľnosťami od miestnej správy. V odborných komisiách nájdete priemerné ceny, ktoré môžete použiť ako sprievodcu. Cena pozemku v meste alebo obci je primárne ovplyvnená tromi faktormi:

Umiestnenie a infraštruktúra: Najväčším ovplyvňujúcim faktorom je poloha. Ceny pozemkov sú vyššie v metropolitných oblastiach ako na vidieku. Rozlišuje sa tiež medzi mikro a makro umiestneniami. Makro poloha znamená región, mesto alebo okres. Mikropoloha na druhej strane popisuje bezprostredné okolie: spojenie, hlavný smer, emisie a budúci vývoj oblasti. Pri tvorbe cien hrá dôležitú úlohu aj infraštruktúra v okolí hotela. Je nehnuteľnosť zastavaná, je tam teda voda a elektrina? Aké je napojenie na cesty a verejnú dopravu? Ako vyzerá okolie? Existujú kaviarne a reštaurácie, supermarkety a podobne, alebo sa nehnuteľnosť nachádza v menej rozvinutej oblasti? V prípade prenájmu nehnuteľností cena závisí aj od toho, či je prenajatá iba voľná nehnuteľnosť alebo či sa na nej nachádzajú budovy.

Ponuka a dopyt: Vzťah medzi ponukou a dopytom je založený na polohe a infraštruktúre oblasti. V populárnych oblastiach so silnou konkurenciou sú ceny pozemkov často vysoko nad priemernými cenami.

IV. Výška nájomného

Nájomné často závisí od príjmu alebo predaja, ktorý je možné získať pomocou nehnuteľnosti. O výške nájmu sa dá dohodnúť ľubovoľne. Hodnotiace výbory miestnej správy poskytujú tiež dobrého sprievodcu cenami miestnych nehnuteľností za prenajaté nehnuteľnosti. Uvádzajú sa tu aj orné a zelené plochy. Je úplne bežné, že sa nájomné upravuje podľa zmien v príjmoch generovaných v pravidelných intervaloch. Umiestnenie, infraštruktúra a typ použitia

Faktory umiestnenia a infraštruktúry tiež zohrávajú dôležitú úlohu pri určovaní ceny prenajatých nehnuteľností. Pri prenajatej pôde však existuje ďalší významný ovplyvňujúci faktor: typ využitia. Keďže výška nájomného obvykle závisí od príjmu, ktorý sa získa používaním, môžu sa za rôzne druhy nehnuteľností účtovať rôzne sadzby nájomného. Okrem toho v oblastiach s vysokou konkurenciou môže byť za leasing účtovaná vyššia cena ako v oblastiach s menším dopytom.

Špeciálny prípad: Ak si prenajímate pozemok, na ktorý sa vzťahuje zákon o prenájme záhradky s pridelením, platia právne požiadavky, ktoré určujú výšku nájmu.

Z daňových dôvodov je tiež vhodné rozdeliť leasing na lízing pozemkov, lízing zásob, budov a stavieb a leasing na splátky. Mali by ste tiež určiť, ktoré ďalšie náklady sú už zahrnuté v nájme. Ročné zúčtovanie vedľajších nákladov - ktoré je zvyčajne komplikované a časovo náročné - sa dá zjednodušiť, ak do nájmu zahrniete verejné dane, odvody pre poľnohospodársku komoru a daň z nehnuteľnosti A. Sprostredkovateľ vás môže odbremeniť od vypracovania leasingovej zmluvy. Takto sa môžete vyhnúť nepríjemným prekvapeniam neskôr.

V. Marketing

Podať inzerát

Pri inzercii pozemkov na trhu s nehnuteľnosťami je metódou voľby reklama. Prichádzajú do úvahy príslušné internetové portály alebo prípadne aj inzertná časť miestnych novín. Najlepšie je predávať svoje nehnuteľnosti na viacerých kanáloch, aby ste oslovili najviac ľudí. Všeobecne sa však dá povedať, že reklama na internete sa oplatí viac, pretože je možné osloviť viac záujemcov s menšími nákladmi, zvyčajne bez akýchkoľvek finančných výdavkov ako s reklamou v novinách.

Čo je súčasťou reklamy?

Ak ste si nenajali sprostredkovateľa, mali by ste byť ľahko dostupní v priebehu niekoľkých dní po spustení reklamy a poskytnúť dostatok času na zodpovedanie otázok od zainteresovaných strán. Je dôležité, aby ste zastihli večer a cez víkendy. Aby potenciálni nájomníci nestratili záujem, medzi žiadosťou a termínom prehliadky by nemalo byť príliš veľa času.

VI. Správny nájomca alebo nájomca

V ideálnom prípade by sa pre vašu nehnuteľnosť našli viacerí záujemcovia. Ďalším krokom je teraz výber budúceho zmluvného partnera. Nájomné a leasingové zmluvy sa spravidla uzatvárajú na dlhšie časové obdobie. Puto, ktoré uzavriete s nájomcom alebo nájomcom, by preto malo trvať dlho - je založené na dôveryhodnom vzťahu medzi oboma stranami. Preto by ste pri výbere nájomcu alebo nájomcu nemali nič uponáhľať a získať čo najlepší obraz o svojom zmluvnom partnerovi. Najlepšie je robiť si poznámky po prehliadke, pretože si po niekoľkých schôdzkach zvyčajne nemôžete spomenúť na podrobnosti o rôznych zainteresovaných stranách. Je človek včas a zdvorilý? Venujte pozornosť mimike a gestám záujemcov. Ak ste si navzájom sympatizovaní, je to dobrý predpoklad dlhodobého uspokojivého nájmu.

Potenciálni nájomníci

Pozemok je možné prenajať komerčným nájomcom alebo súkromným osobám. Kto má nárok na vašu nehnuteľnosť, závisí od typu nehnuteľnosti a odhodlania. Napríklad prenájom voľných pozemkov súkromným osobám na stavbu domov je veľmi neobvyklý. Pretože zákon o nájme stanovuje, že prenajímateľ si môže zaregistrovať svoje vlastné užívanie a prenajatý majetok musí byť po uplynutí doby nájmu vrátený v pôvodnom stave. Pre veľkú väčšinu súkromných osôb teda výstavba domu na prenajatom majetku neprichádza do úvahy. Iná situácia je u rozvinutých pozemkov, ako je napríklad prídelová záhrada. Tu sa oplatí prenajať súkromným osobám. Nezastavaná pôda bude všeobecne zaujímať komerčných nájomcov.

Potenciálni nájomníci

To, kto má záujem o vašu prenajatú nehnuteľnosť, závisí vo veľkej miere od typu využitia nehnuteľnosti. Podľa toho, či máte poľnohospodárske a zelené plochy, obchodné nehnuteľnosti alebo napr. Ak si v ubytovacom zariadení prenajímate reštauráciu, kontaktujú vás rôzne skupiny záujemcov.

Kontrola kreditu

Najdôležitejším kritériom pri výbere nájomcu alebo nájomcu je solventnosť. Úverová kontrola je povinná, aby sa zabránilo oneskoreniu platby. Ak ste si najali sprostredkovateľa, prevezme za vás kontrolu kreditu záujemcov.

VII. Formy zmluvy

V závislosti od toho, aké práva na používanie chcete previesť, je možná nájomná alebo lízingová zmluva:

nájomná zmluva

Ak na nehnuteľnosti zostane čisté právo na pobyt, uzatvoríte s nájomcom písomnú nájomnú zmluvu. Ak ste si najali sprostredkovateľa, ten za vás vyhotoví zmluvu. Zmluva by mala obsahovať všetky práva a povinnosti na strane nájomcu a prenajímateľa. Do zmluvy by ste mali zahrnúť aj všetky ústne dohody. Zmluva obsahuje aj informácie o trvaní prenájmu, výške nájomného a prevádzkových nákladoch. Prevádzkové náklady zahŕňajú priebežné verejné poplatky za nehnuteľnosť, dane z nehnuteľností, náklady na kanalizáciu a vodu. Stanovuje sa aj výška zálohy, ktorú musí nájomca zaplatiť ako zábezpeku.

Nebezpečenstvo: Ako vlastník nesiete zodpovednosť za zaistenie bezpečnosti svojho majetku. Medzi vaše povinnosti patrí napríklad vypratávanie majetku v zime. Túto povinnosť môžete previesť na nájomcu; táto zmluva by mala byť súčasťou zmluvy.

Lehota a výpovedná lehota

V prípade nájomných zmlúv sa rozlišuje medzi nájomnými zmluvami na dobu určitú a na dobu neurčitú. V závislosti od typu zmluvy platia rôzne výpovedné lehoty. Závisí to aj od toho, či prenajímate súkromnej osobe alebo či prenajímate podľa zákona o komerčnom prenájme.

Ak bola uzavretá nájomná zmluva na dobu neurčitú so súkromnou osobou, môže ju nájomca vypovedať bez uvedenia dôvodu so zákonnou trojmesačnou výpovednou lehotou. Ako prenajímateľ nemôžete zmluvu vypovedať bezdôvodne a v závislosti od doby nájmu platia výpovedné lehoty tri až deväť mesiacov. Pre komerčných nájomcov platí na oboch stranách šesťmesačná výpovedná lehota do konca kalendárneho štvrťroka.

Nájomná zmluva na dobu určitú sa nemusí vypovedať a končí po dohodnutej dobe. Počas funkčného obdobia ho nie je možné správne ukončiť. Iba ak si strana neplní svoje povinnosti, napr. ak sa nájomné neuskutoční, je možné zmluvu ukončiť mimoriadne a bez oznámenia.

Špeciálny prípad: Aj keď predáte svoju nehnuteľnosť, nájomné alebo lízingové vzťahy zostávajú nedotknuté. Platí nasledujúce: Nákupom sa nezruší nájom ani leasing.

Prenajať

Ak odovzdáte aj užívacie práva k nehnuteľnosti, uzavrite nájomnú zmluvu. Aj tu sa oplatí mať odborné znalosti sprostredkovateľa, aby ste pri príprave zmluvy boli na právne bezpečnej strane. Nájomná zmluva by mala byť v každom prípade uzatvorená písomne a je vyhotovená v troch vyhotoveniach: pre prenajímateľa, nájomcu a zodpovedný úrad alebo združenie (napr. Poľnohospodársky úrad). Pre obsah platia rovnaké zásady ako pre nájomnú zmluvu.

Špeciálny prípad pridelenia záhrady: Ak si prenajímate prídelovú záhradu, platia osobitné právne predpisy. V zásade sú možné iba zmluvy na dobu neurčitú a nájomné môže byť tiež maximálne štvornásobne vyššie ako miestne nájomné za pestovanie ovocia a zeleniny.

Lehota a výpovedné lehoty

Dlhodobé prenájmy nie sú neobvyklé; dajú sa uzavrieť aj na neurčitý čas. Stavba na pozemku sa tiež oplatí len na dlhšie obdobie. Nájom je možné ukončiť až na konci lízingového roku, výpovedná doba je šesť mesiacov, je však možné dohodnúť aj dlhšie obdobia.