Týchto 5 chýb by ste sa mali vyhnúť pri kúpe bytu - Notary Bochum
Týchto 5 chýb by ste sa mali vyhnúť pri kúpe bytu
V zásade je zmluva o kúpe nehnuteľnosti pre kondomínium navrhnutá rovnako ako pre rodinný dom alebo nezastavanú nehnuteľnosť. V niektorých bodoch však existujú špeciálne funkcie, na ktoré je potrebné nižšie poukázať.
1. Ktoré oblasti môže vlastník bytu používať sám?
Často sa vynára otázka, či určité miestnosti a oblasti patria do súkromného vlastníctva alebo do osobitného užívacieho práva k bytu. Je to dôležité, pretože také miestnosti a priestory sa potom dajú použiť s vylúčením ostatných spoluvlastníkov a nepodliehajú spoločnému vlastníctvu (podmienky pozri vyššie). Každý, kto nezíska úplné a správne informácie pred uzavretím kúpnej zmluvy, môže neskôr zažiť negatívne prekvapenia.
V praxi je to dôležité pre nasledujúce miestnosti a oblasti:
- Garáže alebo parkovacie miesta
- Plochy terás
- Záhradná plocha
- Suterénne miestnosti
Ak si chcete skontrolovať, či tieto miestnosti a plochy „patria“ k bytu, možno to najskôr zistiť z pozemkovej knihy. Potom napríklad pozemková kniha upravuje „10/100 spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti …… . v kombinácii so samostatným vlastníctvom bytu č. 3 a v kombinácii s osobitným užívacím právom k pivnici č. 3“. V takom prípade je zrejmé, že k pivnici č. 3 bytu č. 3 patrí osobitné užívacie právo. To znamená, že výlučné právo na užívanie pivnice č. 3 má vlastník bytu 3. Pri predaji bytu dôjde k automatickému prevodu osobitného práva na užívanie pivnice 3 na kupujúceho bytu 3.
Ak v pozemkovej knihe nie je uvedené osobitné užívacie právo, osobitné užívacie právo môže vyplynúť z vyhlásenia o rozdelení. Kataster nehnuteľností často poskytuje iba skrátenú verziu existujúcich osobitných užívacích práv.
2. Využívali sa v minulosti osobitné užívacie práva odlišne od vyhlásenia o rozdelení?
V rodinných domoch sa opakovane stáva, že vlastníci bytov vymenia svoje parkovacie miesta alebo svoje pivničné miestnosti odchylne od vyhlásenia o rozdelení.
Príklad: Pán Müller je vlastníkom bytu 1 a pivnica s číslom 1 patrí k bytu 1. Pán Meier je vlastníkom bytu 2 s príslušným číslom pivnice 2. Pivnica 1 je väčšia ako pivnica 2 a pán Meier potrebuje väčšiu pivničnú izbu . V roku 2015 sa s pánom Müllerom dohodli na výmene pivníc. Odvtedy sa väčšia pivnica s číslom 1 používala pre byt 2. Apartmán 2 sa predá v roku 2019. Podľa vyhlásenia o rozdelení patrí pivnica 2 k bytu 2, väčšiu pivnicu 1 však vlastník bytu 2 skutočne využíval 4 roky. Kupcovi bytu, pánovi Schulzovi, bolo povedané, že väčšia pivnica 1 patrí k bytu 2. O niekoľko mesiacov neskôr je byt 1 predaný pánovi Späthovi. Pozorne si prezerá vyhlásenie o rozdelení a všimne si, že väčšia suterén 1 patrí k bytu 1, a žiada pána Schulza, aby suterén vyčistil. Pán Schulz ide za právnikom a zistí, že musí uvoľniť suterén 1, pretože nepatrí k bytu, ktorý si kúpil.
3. Aké uznesenia urobilo spoločenstvo vlastníkov za posledné roky?
V bytových domoch sa schôdza vlastníkov zvyčajne koná raz ročne. Na tomto stretnutí sa rozhoduje o dome. Často ide o rekonštrukčné opatrenia alebo opravy domu. Ako budúci vlastník vstupujeme do existujúcich uznesení. Ak sa tieto uznesenia pred uzavretím kúpnej zmluvy nekontrolujú, môžu neskôr vzniknúť náklady, ktoré kupujúci neočakával.
Príklad: Pán Müller kupuje byt. Stretnutie vlastníkov pred niekoľkými týždňami rozhodlo, že strecha domu by mala byť v budúcom roku znovu zakrytá. To spolu predstavuje 50 000 eur, ktoré sa odovzdávajú všetkým spoluvlastníkom v dome. Pán Müller by si mal byť vedomý tohto rozhodnutia pred podpísaním kúpnej zmluvy, pretože ako nový vlastník musí prispievať na tieto náklady.
4. Koľko je rezerva na údržbu?
Ak bola vytvorená rezerva na údržbu, automaticky sa prevedie na kupujúceho; nariadenie o tom nie je potrebné v kúpnej zmluve.
Ako kupujúci bytu by ste mali pred podpisom kúpnej zmluvy vedieť, či existuje rezerva na údržbu a aká môže byť.
Príklad: Pán Müller kupuje byt. Balkóny na dome sú netesné a je potrebné ich renovovať. To vytvára značné náklady pre celý dom. Pri kúpe bytu pán Müller predpokladal, že tieto náklady je možné uhradiť z rezervy na údržbu. Neskôr sa ukáže, že existuje len malá rezerva na údržbu a že každý vlastník musí zaplatiť osobitný príspevok vo výške 4 000,00 eur za renováciu balkónov. Keby to pán Müller vedel už predtým, byt by si nekúpil.
Dal predajcovi vyplatiť peniaze za dom v plnej výške?
V bytových domoch je vo vyhlásení o rozdelení zvyčajne upravené, že každý vlastník bytu musí platiť mesačný príspevok na dom. Zahŕňa to rezervu na údržbu (pozri oddiel 4 vyššie) a priebežné náklady na dom, napríklad na čistenie schodov, poistenie atď. Ak predávajúci nezaplatil tomuto domu peniaze v plnej výške, kupujúci bytu čelí rizikám v dôsledku peňazí z domu, ktoré dlhuje predchodca, kvôli možným opatreniam na zabránenie prístupu k nehnuteľnostiam. Kataster bytu, ktorý sa má kúpiť.
Príklad: Pán Müller kupuje kondomínium. Krátko po uzavretí kúpnej zmluvy sa do katastra nehnuteľností zapíše nútená hypotéka kvôli neuhradeným domovým peniazom.
Môžete sa proti tomu chrániť tým, že necháte predajcu v kúpno-predajnej zmluve vyhlásiť, že neexistujú žiadne nároky na domové peniaze. Ďalej je možné získať osvedčenie od správcu nehnuteľnosti, že neexistujú dlhy na domové peniaze. Kúpna cena je splatná, až keď bude k dispozícii príslušné osvedčenie od správcovskej spoločnosti.
Ja a môj personál radi odpovieme na všetky vaše otázky.