Vezmite si hypotéku Buďte opatrní
Hypotéka slúži ako zábezpeka pre veľkú pôžičku. Používa sa hlavne pri financovaní nehnuteľností a dáva veriteľovi právo na vyrovnanie svojich pohľadávok predajom nehnuteľnosti, ak je dlžník v úpadku. Hypotéka sa preto zapisuje do pozemkovej knihy. Medzitým ho však čoraz viac nahrádza pozemný poplatok.
Hypotéka je záložné právo na nehnuteľnosť, ktoré sa používa predovšetkým na financovanie nehnuteľností. Majiteľ nehnuteľnosti týmto spôsobom prevádza právo na svoj domov na veriteľa, zvyčajne úverovú inštitúciu, vo výške určitej sumy.
Na oplátku dostane peniaze na financovanie domu alebo bytu. Hypotéka slúži ako zábezpeka pre banku v prípade, že sa dlžník dostane do platobnej neschopnosti. V takom prípade môže banka nariadiť exekučnú aukciu a výťažok použiť na vyrovnanie neuhradených pohľadávok.
Právo, ktoré má veriteľ na nehnuteľnosť prostredníctvom hypotéky, sa zapisuje do pozemkovej knihy v časti III pozemkovej knihy. Hypotéka má svoj právny základ v § 1113 nemeckého občianskeho zákonníka (BGB).
(1) Majetok možno zaťažiť tak, že sa má vyplatiť určitá peňažná suma osobe, v prospech ktorej sa vecné bremeno vykonáva, na uspokojenie pohľadávky z nehnuteľnosti, ktorá mu patrí (hypotéka).
(2) Hypotéku je možné objednať aj na budúcu alebo podmienenú žiadosť.
Hypotéka nemusí nevyhnutne súvisieť s financovaním nehnuteľnosti, môže slúžiť napríklad aj ako záruka iných úverov. Tie sa potom označujú ako hypotekárny úver alebo hypotekárne úvery. Používajú sa, keď sa vyžaduje obzvlášť vysoká výška úveru, napríklad ako počiatočný kapitál pre samostatnú zárobkovú činnosť.
Na financovanie nehnuteľnosti sa nevyžaduje hypotéka. Najmä ak je k dispozícii veľké množstvo vlastného kapitálu, a výška úveru preto nie je taká vysoká, môžu dlžníci banke ponúknuť aj iný kolaterál, napríklad záruku. V takom prípade veriteľovi nemusia byť pridelené žiadne práva k majetku.
Existuje niekoľko druhov hypoték, ktoré sa líšia svojou formou a oblasťou použitia. Viac informácií sa dozviete nižšie.
Výška a zodpovednosť
Výška hypotéky závisí od hodnoty nehnuteľnosti. Spravidla to môže byť 60 až 70 percent ich trhovej hodnoty, pretože sa započítava aj strata hodnoty domu alebo bytu.
Keď majitelia domov potrebujú viac peňazí na financovanie, musia si vziať ďalšiu hypotéku. Hodnota nehnuteľnosti je zvyčajne určená odhadcom. Banka potom vypočíta výšku hypotéky.
Majiteľom nehnuteľnosti, na ktorej nehnuteľnosť je hypotéka zaregistrovaná, je poskytovateľ kolaterálu. Spravidla je totožný s dlžníkom, ale je tiež možné umiestniť hypotéku na vlastnú nehnuteľnosť ako zábezpeku pre niekoho iného.
Okrem zodpovednosti za nehnuteľnosť možno za jej zodpovednosť použiť jej základné súčasti, ako aj jej príslušenstvo a prípadné poistné plnenie.
Ak existuje hypotéka, vlastník nehnuteľnosti nemá právo nehnuteľnosť predať. Prenájom je možný bez problémov, pretože majiteľ môže nehnuteľnosť voľne využívať. To môže v prípade potreby uľahčiť splácanie splátok. Hypotekárna kalkulačka vám môže pomôcť naplánovať financovanie hypotéky.
Náklady na hypotéku
S hypotékou sú spojené určité náklady. Napríklad musí byť zaplatený odhadca, ktorý určuje hodnotu vašej nehnuteľnosti. Okrem toho musí byť hypotekárna zmluva vyhotovená u notára, s čím sú spojené aj náklady. Nezabudnite tiež na registračný poplatok hypotéky.
Hypotéka vs. pôžička
Poplatok za pozemok je tiež záložné právo podobné hypotéke. Teraz je to oveľa bežnejšie, ale hovorovo sa stále často označuje ako hypotéka, keď sa v skutočnosti myslí pozemkový poplatok.
Hypotéka spojená s dlhom
Pri hypotéke je suma viazaná na výšku súvisiaceho nároku. Hypotéka sa teda bude zmenšovať, keď splácate dlh.
Z technického hľadiska sa táto väzba nazýva príslušenstvo. To tiež stanovuje, že hypotéka nemôže existovať bez existujúceho nároku.
Môžu sa vyskytnúť situácie, keď dôjde k postúpeniu pohľadávky: Deje sa to napríklad prostredníctvom splátkového kalendára dlhu, v ktorom sa vezme nový úver s výhodnejšími podmienkami a nahradí sa existujúci úver. V takom prípade sa hypotéka automaticky prevedie na nového majiteľa pohľadávky.
Z dôvodu fixného dlhopisu môže banka použiť hypotéku iba na pridelený úver. To je relevantné, ak v tej istej banke existuje niekoľko pôžičiek, z ktorých jeden nemôže byť obsluhovaný a ktorý nie je zabezpečený hypotékou. Hypotéka na iný úver nie je ovplyvnená odkazom na pohľadávku.
Flexibilnejší pozemkový poplatok
To sa líši v prípade pozemkového poplatku: nie je doplnkom pohľadávky a zostáva na mieste, kým nie je úplne splatené v pevnej výške. Je nezávislý od pohľadávky, a preto ho možno previesť aj osobitne.
Môže tiež zostať na svojom mieste po splatení dlhu a použiť na iné účely. V porovnaní s doplnkovou hypotékou sa toto záložné právo na nehnuteľnosť označuje aj ako abstraktné.
Prečo banky uprednostňujú poplatok za pôdu
Z uvedených dôvodov je pozemkový poplatok v porovnaní s hypotékou pre banky zvyčajne atraktívnejším záložným právom na nehnuteľnosť:
- Poskytuje tiež zabezpečenie banky, ak dlžník už nemôže obsluhovať iný aktuálny úver.
- Na druhej strane je hypotéka obmedzená na jeden úver a so splácaním klesá. Špecializovaná hypotekárna banka však dá prednosť hypotéke.
- Môže sa však tiež vyplatiť, aby vlastníci nehnuteľností nenechali poplatok za pozemok vymazaný. Pretože ak opäť potrebujete peniaze, napríklad na financovanie modernizačných opatrení, môžete znova využiť výhodné podmienky hypotekárneho úveru v tej istej banke. Ak bol poplatok za pozemok odstránený, v takom prípade budete musieť zaplatiť za nový záznam.
Druhy hypoték
Rozlišuje sa medzi rôznymi typmi a špeciálnymi formami hypoték. Najčastejšie sa využíva hypotéka na dopravu.
Dopravná hypotéka
Dopravná hypotéka je najbežnejšou formou hypotéky. Pohľadávka je zabezpečená pozemkovou knihou a nemusí byť povinným preukazovaná.
- Jedným z variantov je knižná hypotéka, pri ktorej sa poplatok za pozemok zaznamená iba v pozemkovej knihe. To znamená, že pri prevode pohľadávky je potrebné zmeniť záznam v pozemkovej knihe.
- Pokiaľ ide o druhú formu, listovú hypotéku, veriteľ dostane takzvaný hypotekárny list, ktorým dokáže preukázať svoje pohľadávky. Ak dôjde k prevodu pohľadávky, je potrebné zmeniť iba tento dokument.
Bezpečnostná hypotéka
Zabezpečovacia hypotéka je ešte viac spojená s existujúcou pohľadávkou ako komerčná hypotéka, a má teda prísnejšiu doplnkovú povahu. Je tiež zapísaný v pozemkovej knihe, ale veriteľ musí ešte preukázať svoj nárok a nemôže sa odvolávať na záznam v pozemkovej knihe.
Keďže hypotéka na zabezpečenie nie je obchodovateľná, nie je vhodným prostriedkom na zabezpečenie úveru pre banky.
Anuitná hypotéka
Ak si chcete počas dôchodku vziať hypotéku, hovorí sa jej anuitná hypotéka. Majitelia nehnuteľností na dôchodku tak môžu získať väčšiu sumu peňazí a nechať si na svoj majetok zaregistrovať hypotéku ako zábezpeku.
Ostatné typy hypoték
Existujú aj ďalšie špeciálne formuláre a rôzne názvy hypoték:
- Napríklad v prípade uzavretia trhu sa používa nútená hypotéka, ktorá veriteľovi poskytuje ďalšie zabezpečenie.
- Celková hypotéka existuje, keď niekoľko nehnuteľností a pozemkov slúži ako záruka pre väčšiu pohľadávku.
Splátka pôžičky
Po splatení úveru sa hypotéka postupne premení na poplatok za pozemok vlastníka.
So splácaním dlhu klesá aj hypotéka. Ak sa úver splatí v plnej výške, ale hypotéka sa nezruší, stane sa majetkom vlastníka nehnuteľnosti.
Majiteľ však nemôže mať voči sebe pohľadávku a keďže hypotéky vždy súvisia s pohľadávkami, stáva sa z toho automaticky pozemkový poplatok vlastníka.
Zrušenie poplatku za pozemok
Aby ste mohli poplatok za pozemky vymazať, potrebujete veriteľské povolenie. Tú vám poskytne vaša banka na požiadanie, keď ste úver splatili.
Musíte však konať sami, pretože pozemkový poplatok sa nevymaže automaticky. Ako je však popísané, môže mať zmysel aj to, aby sa poplatok za pozemok nevymazával, aby ste ho mohli použiť na budúce pôžičky.
Čo sa stane v prípade platobnej neschopnosti?
Ak sa dostanete do platobnej neschopnosti a už nebudete môcť splácať svoje splátky úveru, existuje riziko zablokovania vášho majetku, aby banka mohla takto dostať nesplatenú sumu. V zásade by ste mali reagovať včas, ak si všimnete, že sa dostanete do finančných ťažkostí.
Porozprávajte sa so svojou bankou a pokúste sa zariadiť pozastavenie splácania, čo pre vás zníži mesačnú záťaž. Možno budete tiež schopní dosiahnuť zmenu úverových podmienok.
Šanca, že vás vaša banka stretne, je zvyčajne dobrá. Potom ani ona pravdepodobne nemá záujem o dražnú exekučnú dražbu. Možné riešenia vám môžu ukázať aj stretnutia v dlhovej poradenskej službe.
Ak už bola zahájená exekučná dražba, stále existujú spôsoby, ako aukcii zabrániť.
- Proti rozhodnutiu exekučného súdu sa môžete odvolať
- alebo požiadať o dočasné zastavenie konania. To je obzvlášť sľubné, ak môžete dôveryhodne preukázať, že pohľadávky veriteľov vybavíte do šiestich mesiacov.
Ak skutočne dôjde k predaju exekúcie a vy ste si vybrali viac hypoték, existuje stanovená postupnosť, v ktorej sú veritelia vybavení. To zodpovedá poradiu, v akom sa zapisujú do pozemkovej knihy.