Zákon poskytovania platieb prináša tlak na znižovanie
Nehnuteľnosti a stavebníctvo
Vyhliadka, že dlžníci budú môcť odovzdať veriteľovi kľúče od založenej nehnuteľnosti, by viedla k väčšej opatrnosti bánk pri poskytovaní úverov. Analytici, ktorých oslovil Profit.ro, tvrdia, že toto sprísnenie vytvára tlak na ceny domov v tom zmysle, že súvisia viac s priemerným príjmom obyvateľstva. „Na realitnom trhu dôjde k veľkým úpravám,“ hovorí jeden z nich.
Pôjdete do bánk a prasknete v oblasti nehnuteľností. Nový zákon o vyplácaní nehnuteľností s výskytom problémových dlhov vytvára tlak v zmysle znižovania cien domov. Nejde ani tak o šok na strane ponuky, počet nehnuteľností, ktoré hodia dlžníci do náručia veriteľov, môže byť veľmi malý, asi asi jeden na strane dopytu. Banky budú musieť sprísniť podmienky poskytovania úverov tak, aby čiastka vyčlenená na nákup každej budovy bola menšia, primeraná kúpnej sile platov, ktorá sotva presiahne 400 eur mesačne.
„Bude to obdobie veľkých nepokojov,“ vyhlásil pre Profit.ro finančný analytik Călin Rechea a dodal, že „na trhu nehnuteľností musia prísť úpravy“. Jeho výpočet je jednoduchý: ceny domov sú úplne oddelené od rumunských príjmov a v súvislosti s pôžičkami s vyššou obozretnosťou oslabuje prvok, ktorý umelo zvyšoval ceny: úver. Profilový trh bude vyzerať úplne inak a budeme svedkami „radikálnej transformácie hypotekárnych úverov“.
Bankári pre nás niečo pripravujú
Zvýšia bankári latku? Je to zrejmé. Zvýšia sa aj záruky a preddavky, čo je istota, tvrdí Bogdan Preda, výkonný riaditeľ pre vzťahy s verejnosťou v rade bankových zamestnávateľov, aj keď nie je známe, do akej miery to pôjde z hľadiska sprísnenia týchto podmienok. „Myslím si, že v súčasnosti žiadna banka nedokáže urobiť výpočet úverových podmienok,“ uviedol.
Rozhodnutie bude z banky na banku a podľa toho, koľko pôžičiek s problémami so rovnováhou dlžníci odmietnu odovzdaním kľúčov od budov. Zatiaľ nie sú k dispozícii žiadne údaje okrem odhadov okamžitej straty banky vo výške 2 až 4 miliárd lei, ktoré urobil Nicolae Cinteză, vedúci dohľadu NBR, bez zohľadnenia súvisiacich strát spôsobených nákazou.
Iba podľa tejto dynamiky budú banky kalibrovať svoju úverovú politiku. Pred propagáciou nových opatrení na poskytovanie pôžičiek musíte najskôr vedieť, koľko peňazí stratíte z existujúcich pôžičiek, vysvetľuje Preda.
„Je zrejmé, že pre banky to bude v prvej fáze šok, nepríjemná udalosť,“ komentuje situáciu profesor ekonómie Bogdan Glăvan. Očakáva tiež, že úverové inštitúcie požiadajú o ďalšie zabezpečenie, čo však nebude hlavný krok, pretože banky sa zaujímajú o peňažné toky, a aj tak nie o nehnuteľnosti. Skôr budú venovať pozornosť pomeru medzi príjmom a dlhom. „Pôjde o zhoršenie úverových podmienok,“ hovorí Glăvan s tým, že úverové inštitúcie budú požadovať lepšiu likviditu a vyššiu zálohu.
40% záloha, ale pre štúdio za 15 000 eur
Čo znamená vyššia záloha? Znamená to, že ľudia s priemernými príjmami budú úplne stiahnutí z trhu? Călin Rechea, myslí si, že nie. A tu prichádza vplyv na trh nehnuteľností. Finančného analytika rozčuľuje skutočnosť, že každého zaujíma, kde mladí ľudia dostanú 20 000 eur za zálohu na kúpu domu. Podľa vyhlásenia Cinteza, podľa ktorého by záloha mohla stúpnuť na 40%.
Môže to byť 10% alebo 15% pri kúpe ateliéru so 40 000 eur ako v súčasnosti, čo znamená 4 000 - 6 000 eur, ale bude to 40% z ceny domu 15 000 eur, čo je tiež 6 000 Eur. Toto je dopad, ktorý Rechea očakáva na rezidenčnom trhu: "Bude vykonaná úprava. Budú ceny kúpnej sily Rumunov." Vzhľadom na existenciu tohto zákona o platbách nebude teraz ani potrebné, aby NBR stanovila pravidlá obozretného podnikania na určenie výšky určitého preddavku, budú to práve banky, ktoré budú z vlastnej iniciatívy presadzovať takéto limity, aby neboli vystavené riziku.
Domy našej chudoby
Na vyspelých trhoch sú udržateľné ceny nehnuteľností vtedy, keď ich priemerná cena nepresahuje 3 - 5-násobok priemerného ročného príjmu z tejto ekonomiky. Na úrovniach 7-8-násobku, ktoré môžu byť príjmové domy považované za drahé, je trh s nehnuteľnosťami záťažou pre ekonomiku, zatiaľ čo pri desaťnásobnom príjme ide o realitnú bublinu a eskaláciu špekulatívnej krivky s potenciálnym nebezpečenstvom. pre celý finančný systém.
Pri priemernej čistej mzde 1 833 lei mesačne, ktorú v septembri vykázal Národný štatistický ústav, ročný príjem nepresahuje 5 000 eur. To znamená, že bod zvratu pre cenu domu vo výške 5-násobku príjmu znamená, že cena domov by mala referenčnú hodnotu pre udržateľnosť vo výške 25 000 eur, čo potvrdzuje vysoká miera odpisov existujúcej zásoby.
Aj keď privedieme druhú osobu z rodiny s jej príjmom - pri absencii podstatného zvýšenia platov v priebehu nasledujúcich 10 rokov - ceny 40 000 - 60 000 eur, za ktoré sa nakupuje prostredníctvom programu Prima Casa, ukazujú, že tieto pôžičky sa neposkytujú za podmienok ekonomiky.
Realitný trh - zrušený štart
Glavan vidí „zásadný vplyv“ na tento systém vládnych úverových záruk, ako aj cenový tlak. Deje sa to však v kontexte, v ktorom „trh s nehnuteľnosťami v Rumunsku aj tak nevznikol“, ktorý je stále „na dne jazera“, neskoro v porovnaní s oživením pokrízovej ekonomiky. Nie je nevyhnutne potrebné očakávať, že zákon o platbách povedie k zníženiu na trhu nehnuteľností, aj keď normatívny akt v tejto súvislosti ponecháva priestor pre tlak. "Ceny sa nebudú zvyšovať. Bude to pocit neistoty," uviedol pre Profit.ro profesor ekonómie, autor elektronickej publikácie Logica economică - Logec.ro.
Keby bol zákon o platbách z roku 2005, balón s nehnuteľnosťami by nemal rovnaké rozmery
Samotný zákon bráni realitným balónom, tvrdí Rechea. Bolo by pekné, keby sme to mali pred hypotekárnym boomom v roku 2005. "Toto zvýšenie ceny som nemal automaticky. Bolo to nemožné." Boli by to banky, ktoré by brzdili. „Inak je potrebné vykonať posúdenie, inak sa vyžadoval preddavok.“ Bolo by teda nemožné, aby v prípadoch, ako sú prípady, v ktorých niektorí dlžníci využili stopercentný pákový efekt, bolo okrem hypotekárneho úveru možné na zaplatenie zálohy použiť aj pôžičku na osobnú potrebu.
Brîndșa kúpila svoje štúdio v roku 2007 za 61 750 eur presne touto metódou. Okrem hypotekárneho úveru vo výške 52 750 eur, za ktorý v súčasnosti platí sadzbu takmer 300 eur, zazmluvnil aj úver vo výške 10 000 eur, pričom väčšina bola poskytnutá ako záloha pri uzavretí transakcie.
„Život pre mňa znamená banku. Najskôr začne plat. Na prvom mieste je banka a až potom výdavky,“ hovorí Brîndșa. Vie tiež, že jej hlavný problém pramení z ceny špekulatívnej bubliny, za ktorú kúpila svoje štúdio: "Ceny nehnuteľností boli prehnane vysoké. Lúpež, takpovediac."
Brzda umelo zhoršenej pôžičky na bývanie
Účinkom nového zákona bude spomalenie úveru na nehnuteľnosť, očakáva Bogdan Glăvan. „Mne sa to nezdá ako zlá vec,“ dodal. „Nevidím zmysel hypotéky.“ Úlohou pôžičiek by mala byť podpora investícií, financovanie aktivít, ktoré ponúkajú vysokú návratnosť. Ak si nekúpite halu, sklad alebo nestaviate obchodné centrum, potom úver na nehnuteľnosť neprodukuje nič.
Profesor ekonómie sa domnieva, že segment úverov na bývanie bol umelo umocnený štátnymi zárukami programu Prima Casa, teraz však existujú predpoklady na úpravu: „Tento zákon ho upokojí, čo bude celkovo dobrá vec. . “
Aké prehnané bolo požičiavanie domov? V období po kríze sa stav úverov v tomto segmente zvýšil o viac ako 26 miliárd lei, po stagnácii mierne nad úrovňou 22 miliárd lei od konca roku 2008 do polovice roku 2009, kedy bol podporený program First House. Úvery na bývanie sa za posledných päť a pol roka zdvojnásobili na ekvivalent 48,77 miliárd lei v septembri, o čom sa zmienila Rumunská národná banka vo svojej najnovšej mesačnej správe.
Je to dynamika, ktorú Glăvan nevidí dobrými očami: „Toto nie je úloha úveru, dávať ľuďom peniaze na nákup domov.“ A vysvetľuje: "Táto pôžička neprodukuje nič. Nemá ani zmysel, aby banka akceptovala zálohu vo výške 10 - 15%."
Spomalenie tohto úveru na bývanie by bolo o to viac žiaduce, že nákupy sa neuskutočňujú za udržateľné ceny, ktoré zodpovedajú súčasným príjmom Rumunov, hovorí Călin Rechea. Má výhrady k tomu, že zákon prijme, vzhľadom na kroky bankovej loby za prezidenta Klausa Iohannisa a v zmysle zaslania textu ústavnému súdu. „Neviem, či sme na konci príbehu,“ povedal.
Ak do piatka jeden z aktérov, ktorí môžu oznámiť výnimku protiústavnosti - rumunský prezident, jeden z predsedov dvoch komôr parlamentu, niekoľko 25 senátorov alebo 50 poslancov, ľudový advokát, vláda alebo Najvyšší súdny dvor a kasačný úrad - nebude urobte tak, zákon bude uzákonený a nadobudne platnosť. Vplyv na trh nehnuteľností? "Bude to obdobie úprav, ale neviem, ako dlho to vydrží. Budú sa postupne vlniť," uzatvára Rechea.