Budovanie prijatia - (ne) citlivá téma

Po dokončení fázy výstavby alebo najneskôr po dokončení domu sa objaví zjavne jednoduchá otázka: Dodal developer alebo remeselník to, čo bolo dohodnuté v zmluve o stavbe? Presne to sa zisťuje pri kolaudácii. To, čo znie neškodne, je pre klienta dôležitý právny krok, ktorý ho robí zodpovedným. Preto je pri prijímaní budovy potrebná veľká opatrnosť.

Sú okná správne nastavené? Stavebný inšpektor skontroluje novú budovu do posledného detailu. Foto: Kzenon/stock.adobe.com

Akonáhle je nová budova v dohodnutom stave, nasleduje odovzdanie budovy alebo odovzdanie. Veľká chvíľa, pretože ideálne je odovzdanie kľúčov a nasťahovanie klienta. Iba v prípade prístavby alebo ak stavebník zadal všetky stavebné práce jednotlivým firmám ako samostatné živnosti, môže to vyzerať inak. Odovzdaním stavby sa končí nielen fáza výstavby, ale má to aj ďalekosiahle právne dôsledky.

Preto sa dôrazne odporúča brať kolaudáciu vážne a v ideálnom prípade si najať nezávislého odborníka na budovy, ktorý vás bude sprevádzať. Pomoc za poplatok ponúka Združenie súkromných staviteľov alebo Združenie na ochranu staviteľov. To stojí 2 000 až 3 000 eur, ale defekt, ktorý klient prehliadne, môže byť podstatne nákladnejší.

Kedysi existovalo osvedčenie o absolvovaní. Doklad, ktorý vydal znalec a potvrdil dokončenie a absenciu závad domu. Klient nemusel byť prítomný. Takéto odovzdanie s osvedčením o absolvovaní už nie je povolené. Klient si ju musí podpísať sám.

Čas prijatia

O tom, že dom je možné odovzdať, stavebná firma spravidla informuje svojho zákazníka ústne alebo písomne. Teraz má klient zvyčajne 14 dní na to, aby zareagoval a dohodol si stretnutie. Odklad sa odkladá, iba ak klient nahlási chybu. Ak však neboli vykonané všetky dohodnuté služby, nemusí odovzdanie prijať. Napríklad ak je stavebná spoločnosť zodpovedná aj za výstavbu garáže, klient nemusí akceptovať odovzdanie, ak má byť dodané a namontované iba za pár týždňov.

Na čo by mali stavbári pri preberaní stavby dávať pozor

Najdôležitejšia otázka pri stavebnej inšpekcii: Boli vykonané všetky dohodnuté služby? Foto: Združenie súkromných staviteľov e.V.

Odovzdaním stavby je spoločná obhliadka bývalého staveniska, pri ktorej sú skontrolované všetky služby a klient je vyškolený napríklad v zaobchádzaní s kúrením. Je obzvlášť dôležité pripraviť správu o prijatí. Všetky zistené chyby sú čo najpresnejšie popísané. Inventár dokončuje niekoľko nezvratných fotografií. Musia sa zaznamenať aj všetky služby, ktoré ešte neboli vykonané. Ak si klient neprijal znalca, mal by zaznamenať aj veci, pri ktorých má podozrenie na vadu. Potom si môže najať odborníka a nechať dom skontrolovať.

V prípade domu na kľúč nie je možné skontrolovať všetky služby. Napríklad to, či bolo správne nainštalované kúrenie alebo či bol správne nainštalovaný elektrický systém. V ideálnom prípade by sa preto malo stavenisko vopred skontrolovať opakovane.

Keď sa vyskytnú chyby

Zjavná chyba: zo steny vyčnievajú káble, je poškodená omietka. Foto: Združenie súkromných staviteľov e.V.

Ak sa vyskytnú chyby počas odovzdávania, musia byť tieto zdokumentované a následne nahlásené. Kontaktnou osobou je zvyčajne stavebná spoločnosť alebo architekt, aj keď poskytli jednotlivé služby subdodávateľsky. Stavebná spoločnosť alebo architekt sa potom musia postarať o odstránenie nedostatku - v stanovenej lehote. Pre toto obdobie neexistujú žiadne právne požiadavky. Malo by to však byť vhodné a samozrejme to súvisí s prácou, ktorú treba vykonať. Ak sa majú namontovať nové okná, trvá to menej času ako výmena podlahového kúrenia.

Bez ohľadu na to, či sa chyba zistí až po kolaudácii alebo v inom čase - tento článok vysvetľuje, ako by mali stavitelia postupovať:

Špeciálny prípad: dokazovanie

V zriedkavých prípadoch neexistuje jasná kontaktná osoba. Napríklad ak zákazník zadal prácu jednotlivo a vinu si navzájom pripisujú rôzni remeselníci a architekt. Potom bude s najväčšou pravdepodobnosťou musieť súd objasniť, kto škodu zaplatí - čo môže chvíľu trvať.

Majitelia budov by sa preto mali s pomocou právnika domáhať takzvaného dôkazného konania, pri ktorom sa vyhotoví znalecký posudok, ktorý bude neskôr uznaný súdom. Ak existuje len jeden normálny znalecký posudok bez dôkazov, možno ho napadnúť a súd si nechá vypracovať nový znalecký posudok. To stojí čas a v najhoršom prípade už škody nemožno vysledovať. Aj v iných prípadoch môže nedostatok trvať na súde. Kedykoľvek sa to ukáže, môže byť vhodným opatrením dôkazné konanie.

To musí byť v správe o prijatí

Všetky chyby by mali byť zaznamenané v správe o prijatí - a niektorých ďalších údajoch. Foto: Peter Atkins/stock.adobe.com

Staviteľ domu zvyčajne pripraví odovzdanie a prinesie so sebou aj správu o prevzatí. Nejde však o konkrétnu formu. Môže to byť teda dokonca rukopisný dokument. Mali by však byť uvedené nasledujúce informácie:

Účastníci kontroly na mieste
Dátum a miesto prijatia
Meno klienta
Adresa staveniska
Číslo objednávky a dátum zmluvy o výstavbe
Názov služby, ktorá sa má prijať
Termín, začiatok a ukončenie stavebných prác
Zoznam všetkých chýb (nových aj známych, zatiaľ neopravených)
Veci, ktoré sa vnímajú ako nedostatky
Vzájomná dohoda druhého dňa pre kolaudáciu, do ktorej boli odstránené všetky závady
Klient si vyhradzuje svoje práva z dôvodu zistených vád
Klient si vyhradzuje svoje práva z dôvodu prepadnutej zmluvnej pokuty

Tento dokument je potom podpísaný a nepredstavuje kolaudačný test budovy.

Po kolaudácii

Termín kolaudácie sa nemusí skončiť samotným odovzdaním domu. Ak sa vyskytnú závady, možno ich odložiť do dohodnutej lehoty. Dom je skutočne skolaudovaný, až keď to klient potvrdí svojim podpisom. A to je presne to, čo by klient nemal robiť príliš skoro, pretože absolvovaná stavebná inšpekcia má pre neho niekoľko dôsledkov:

Klient prijíma dom tiež v nasledujúcich prípadoch:

Ak po ohlásení kolaudácie nereaguje a nechá uplynúť termín.
Keď sa nasťahuje do domu, prevedie poslednú splátku alebo prepíše remeselníkov. Tieto tri akcie možno považovať za koherentnú akciu, prostredníctvom ktorej vlastník preukáže, že fáza výstavby je z jeho pohľadu skončená.

Nasťahujte sa, až keď je všetko objasnené

Stavebná prehliadka vo väčšine prípadov prebehne bez väčších problémov. To znamená, že objednávateľ alebo znalec môže nejaké nedostatky zistiť, zdokumentovať a dohodnúť si so stavebnou spoločnosťou termín. V stanovenom termíne je ešte jeden termín, znalec je spokojný a dom je možné odovzdať. Až potom sú majitelia na bezpečnej strane a môžu sa presťahovať do svojho nového domova.