Celoživotné právo na pobyt pri predaji domu Na čo by ste mali venovať pozornosť!
V tomto príspevku vám povieme, ako predať dom so záznamom o doživotnom nájme v pozemkovej knihe. Vysvetlíme vám ocenenie nehnuteľnosti a poskytneme vám rady v oblastiach, ako sú právo na život, doživotné právo a exekučný predaj.
Zložitá téma: rozdiel medzi užívacím právom a právom na pobyt. Čo kedy? Rady sú užitočné!
základné informácie v skratke
- „Nákup neporušuje právo na pobyt“: Práva na pobyt zostávajú aj po predaji.
- Právo na pobyt môže platiť aj na obmedzené obdobie.
- Ako predávajúci môžete dosiahnuť výrazne vyššie ceny nehnuteľností bez existujúceho práva na pobyt.
- Dobrý obchodník s nehnuteľnosťami vám poradí so všetkými otázkami súvisiacimi s predajom domu s právom na pobyt. Naša služba: Odporúčame troch dobrých sprostredkovateľov vo vašom regióne.
1. Základné informácie o práve na pobyt alebo o práve na bývanie
Čo znamená právo na pobyt na celý život?
Právo na pobyt alebo právo na pobyt zahŕňa právo na použitie budovy alebo časti budovy „s vylúčením vlastníka ako bytu“ (§ 1093 BGB). Práva na bývanie môžu obmedzené alebo neobmedzené byť udelené. Právo na pobyt udelené bez časového obmedzenia sa označuje ako „doživotné právo na pobyt“ alebo ako „právo na doživotný pobyt“, ktoré sa končí iba smrťou oprávnenej osoby. Právo na pobyt nezaniká, ak dôjde k predaju budovy alebo k dedičstvu. Ak sa právo na pobyt týka časti budovy, oprávnená osoba môže využívať aj zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie. Práva na bývanie sú za poplatok alebo zadarmo možné.
Poznámka: Pre kondomínium platia osobitné ustanovenia § 31ff zákona o kondomíniách o „zákone o trvalom ubytovaní“. Trvalé právo na pobyt je možné dohodnúť na dobu určitú, na život oprávnenej osoby alebo na dobu neurčitú.
Príklady doživotného práva na pobyt
Právo na pobyt je spoločné najmä pre tieto skupiny ľudí:
- Právo na pobyt pre rodičov
- Právo na pobyt pre životných partnerov
- Právo na pobyt pre nájomníkov
- Rovnaké práva na bývanie pre niekoľko ľudí, napríklad manželské páry
Zvyčajne sú to rodičia, ktorí dostanú bezplatné, doživotné právo na pobyt. Týmto spôsobom môžu previesť svoj majetok na svoje deti, kým sú ešte nažive, ale naďalej môžu byt používať. Skorý prevod vlastníctva ako súčasť očakávaného dedičstva môže znížiť neskorší splatnosť v prípade dedenia Daň z dedičstva: Na sumy oslobodené od dane je možné nárokovať každých desať rokov (§ 13 ods. 1 č. 4c zákon o dani z dedičstva a dani z darovania).
Životní partneri majú často vzájomné právo na pobyt s cieľom chrániť pozostalého partnera v prípade smrti. Môžete získať rovnaké práva na pobyt.
Bezpečnosť je tiež prioritou, pokiaľ ide o právo na pobyt pre nájomníkov. Napríklad nájomníci, ktorí znášajú výdavky na modernizáciu, dostávajú určitú záruku investícií prostredníctvom obmedzeného alebo neobmedzeného práva na pobyt.
Právo na pobyt: Zmluvne dohodnuté alebo zapísané v pozemkovej knihe
Právo na pobyt je možné zapísať do katastra nehnuteľností alebo len na základe zmluvnej dohody medzi vlastníkom nehnuteľnosti a oprávnenou osobou.
Zápis do katastra nehnuteľností vedie k silnejšiemu právnemu postaveniu príjemcu. Týmto spôsobom získa zákazník ďalšiu ochranu nad rámec zmluvnej dohody s vlastníkom nehnuteľnosti. Zmluvne dohodnuté právo na pobyt chráni oprávnenú osobu iba vo vzťahu k vlastníkovi, zatiaľ čo právo na pobyt zapísané v pozemkovej knihe tiež tretím stranám Účinok sa odvíja. Malo by to tak byť, aby sme poskytli komplexnú ochranu osobám oprávneným žiť a aby sa vylúčili neskoršie spory Právo na pobyt stanovené v písomnej zmluve a zapísané v katastri nehnuteľností bude.
Spolkový súdny dvor hodnotí právo na pobyt podľa záväzkového práva ako osobitnú formu zmluvy o nájme alebo zmluvy o pôžičke - podľa toho, či je právo na pobyt priznané za úhradu alebo bezodplatne (rozsudok BGH VIII ZR 55/97 z 5. novembra 1997).
Rozdiel medzi právom na pobyt a užívacím právom
Právo na pobyt je obmedzené na to Užívacie právo v byte. Užívacie právo však zahŕňa aj právo vyberať z majetku príjmy z prenájmu (porovnaj § 100 BGB). Užívacie právo udeľuje príjemcovi rozsiahlejšie práva v porovnaní s právom na pobyt.
Zdaňovanie práva na pobyt a užívacieho práva
Na právo na pobyt a na užívacie právo sa vzťahuje toto: Oslobodenie od dane z darovania je často tak vysoké, v závislosti od stupňa vzťahu, že v skutočnosti je žiadna daň z darovania pribúda.
V prípade práva na pobyt má osoba s bydliskom nárok na zdanenie usporeného nájomného (alebo hodnoty práva na pobyt).
V prípade užívacieho práva je príjem z prenájmu zdaniteľný ako príjem z prenájmu a lízingu: Ak vlastník poskytne tretej osobe užívacie právo („užívacie právo“), musí tento užívateľský účet v budúcnosti platiť daň z príjmu z prenájmu alebo lízingu. Kapitalizovaná hodnota užívacieho práva navyše podlieha dani z darovania. Ak dôjde k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a predchádzajúci vlastník získa užívacie právo („podmienené užívacie právo“), musí napriek zmene vlastníctva nehnuteľnosť zdaniť. Darca, teda predchádzajúci vlastník, môže znášať výdavky na budovu nárokovať ako výdavky na podnikanie. Nový vlastník podlieha dani z darovania v súvislosti s darovaním majetku, od roku 2009 si však od dane mohol odpočítať užívaciu hodnotu.
Dobrý maklér predáva
Váš majetok rýchlejšie.
Dobrý sprostredkovateľ to urobí za vás
dobrá predajná cena.
Dobrý maklér vám ponúka
Skúsenosti a bezpečnosť.
Právo na pobyt je možné odobrať na celý život?
Právo na doživotný pobyt môže len so súhlasom práva držiteľa pobytu Na vyzdvihnutie. Vymazanie jeho práva na pobyt v katastri nehnuteľností alebo zrušenie zmluvne dohodnutého práva na pobyt je pre príjemcu spoločné. iba proti zaplateniu sumy náhrady súhlasiť. Výška vyrovnania musí byť minimálne rovnaká ako hodnota nájmu bytu, ktorá vyplýva z pravdepodobného zostávajúceho trvania bytového zákona.
Doživotné právo na pobyt a vylúčenie z trhu
Ak je nehnuteľnosť zaťažená hypotékou a vlastník domu už nemôže splácať úver, je ohrozené právo na pobyt zapísané v pozemkovej knihe. Pretože požičiavajúce banky zvyčajne trvajú na vyššej pozícii v katastri nehnuteľností, majú práva na bývanie často nižšie hodnotenie. Preto aukcia vylúčenia z trhu pravidelne vedie k Strata práva na pobyt. V priebehu dražby na základe uzavretia zmluvy dostane držiteľ práva peňažnú sumu ako náhradu za stratené právo na pobyt, ktorá je však zvyčajne nižšia ako trhová hodnota nehnuteľnosti.
Iba v prípade, že je právo na pobyt zapísané v katastri nehnuteľností pred právom veriteľa, je osoba chránená právom na bývanie bezpečná pred exekučnou dražbou. Aby sa zabránilo nevýhodám exekučnej dražby, môže si príjemca zaregistrovať aj právo na pobyt Právo na vrátenie vlastníctva zabezpečené pre prípad, že vlastník kvôli nadmernému zadlženiu už nebude môcť plniť svoje úverové záväzky.
2. Predaj domu s právom pobytu: Čo treba brať do úvahy?
Žiadne interakcie medzi predajom domov a právom na pobyt
Predaj domu je v zásade možný aj pri existujúcom práve na pobyt. Právo majiteľa pobytu na predaj nehnuteľnosti sa nevyžaduje. Domáci predaj však tiež neovplyvňuje doživotné právo na pobyt. Nový vlastník nemôže vykonávať zmeny v existujúcom práve na pobyt.
Predaj domu: Odpisy s existujúcim právom na pobyt
Kupujúci nehnuteľností majú záujem o bezplatné nakladanie s nehnuteľnosťou, ktorú kúpili. To je však možné iba v obmedzenej miere, ak by osoba oprávnená na život chcela v nehnuteľnosti naďalej bývať. Preto je dopyt po nehnuteľnostiach nižší, ak sú zaťažené právom na pobyt.
Výnosy z predaja, ktoré je možné dosiahnuť na trhu s nehnuteľnosťami, sa znižujú o fiktívne nájomné, ktoré novému majiteľovi chýba z dôvodu existujúceho práva na pobyt.
Pri výpočte zníženia výnosov z predaja sa berie do úvahy predpokladaná dĺžka života držiteľa práva s cieľom odhadnúť pravdepodobné trvanie práva na pobyt. Vychádza z úmrtnostných tabuliek Federálneho štatistického úradu. Fiktívne ročné nájomné je v súlade s § 13 zákona o oceňovaní diskontované na 5,5 percenta, aby bolo možné určiť „súčasnú hodnotu“ bytového zákona v súčasnosti. Z tohto vypočítaný takzvaný „kapitalizačný faktor“ (tiež „dôchodkový hotovostný faktor“) možno prečítať z tabuliek zverejnených Federálnym ministerstvom financií (BMF) vo Federálnom daňovom vestníku.
Hodnotenie práva na pobyt
V tabuľkách BMF platných od 1. januára 2014 je uvedený postup výpočtu hodnoty práva na pobyt na príklade:
Predpokladajme, že ročná obytná hodnota nehnuteľnosti vypočítaná na základe fiktívneho nájomného je 10 000 eur a osoba oprávnená na život má v súčasnosti 60 rokov. Podľa oficiálnych tabuliek platných pre rok 2014 má 60-ročný muž priemernú dĺžku života 21,31 roka. Pri miere kapitalizácie 5,5 percenta to vedie k faktoru kapitalizácie 12,713. Ak sa ročná rezidenčná hodnota (v príklade 10 000 eur) vynásobí týmto kapitalizačným faktorom, výsledkom je aktuálna kapitálová hodnota práva na pobyt vo výške 127 130 eur.
Ľahké bezplatné hodnotenie žiadosť odborníkov!
3. Právo na život: Tipy na život v starobe
Komplexné poradenstvo v oblasti práva na pobyt alebo užívacieho práva
Pri príležitosti prevodu vlastníctva nehnuteľnosti, Vyžaduje sa účasť notára. Pri tejto príležitosti by sa malo poskytnúť komplexné poradenstvo o účinkoch doživotného práva na pobyt alebo užívateľského práva, aby priznané právo na pobyt optimálne zodpovedalo predstavám všetkých zúčastnených.
Darček s doživotným právom na pobyt
S cieľom zaistiť bezpečnosť všetkých zúčastnených strán by písomná zmluva mala špecifikovať rozsah práva na pobyt alebo užívacie právo, ako aj práva a povinnosti zmluvných strán. Jeden zaisťuje najvyššiu možnú bezpečnosť pre tých, ktorí majú nárok na život Zápis práva na pobyt do pozemkovej knihy.
Celoživotné bydlisko: Povinnosti a práva
Vlastník skutočného práva na pobyt je oprávnený sám žiť v nehnuteľnosti alebo časti nehnuteľnosti. Osoba oprávnená na život môže navyše prijať členov rodiny a ošetrovateľský personál Právo na pobyt je „obmedzené vecné bremeno“, ktoré oprávňuje iba osobu oprávnenú na používanie nehnuteľnosti presne stanoveným spôsobom. Napríklad osoba oprávnená na pobyt môže užívať byt z. B. neprenajímať ani nepreposlať svoje právo na pobyt tretím osobám.
The Obyvatelia musia platiť náklady na opravy a vedľajšie náklady. Majiteľ musí vykonať iba mimoriadnu rekonštrukciu. Majiteľ nemá nárok na prehliadku bytu voči oprávnenej osobe, pokiaľ nebolo výslovne dohodnuté právo na prehliadku. Zmluvné právo na pobyt je možné navrhnúť individuálne.
Ukončenie práva namiesto práva na pobyt?
Užívacie právo sa uprednostňuje pred právom na pobyt, ak príjemca nemôže uplatniť svoje právo na pobyt sám, napríklad z dôvodu choroby, veku alebo potreby starostlivosti. Užívacie právo je tiež výhodné, ak príjemca potrebuje nepretržitý príjem (napr. Na pokrytie nákladov na starostlivosť).
Predaj za dôchodok s doživotným právom pobytu
Ako alternatíva k užívateľskému právu je možný prevod vlastníctva nehnuteľnosti k pozemku výmenou za doživotné právo na pobyt plus doživotný mesačný dôchodok. V porovnaní s čistým užívacím právom môže táto kombinácia pre príjemcu zvýšiť zabezpečenie príjmu.
Náš tip: Dobrý obchodník s nehnuteľnosťami vám poradí so všetkými otázkami súvisiacimi s predajom domu s právom na pobyt. Naša služba: Odporúčame troch dobrých sprostredkovateľov vo vašom regióne.