Čiastočný predaj vlastného majetku. Čo sú úlovky ponúk

Zdá sa, že čiastočný predaj nehnuteľnosti funguje jednoducho: ak predáte 20% svojej nehnuteľnosti, rýchlo získate peniaze a stále vlastníte 80%. Poskytovatelia ako Wert Faktor a Engel & Völkers však požadujú aj istý druh nájmu. A sú aj ďalšie úskalia.

Základné informácie v skratke:

Okrem mesačného nájmu (ktorý poskytovatelia nazývajú „mesačný poplatok za používanie“ alebo „mesačný poplatok za používanie“), sú aj vysoké poplatky, keď sa nehnuteľnosť neskôr úplne predá. Všetky náklady na údržbu, ktoré sú vždy splatné v prípade nehnuteľností, musíte zaplatiť sami.
Nenechajte sa viesť údajne jednoduchou manipuláciou a rýchlym spracovaním. Urobte, čo je potrebné, a preskúmajte alternatívy. V prípade pochybností vyhľadajte nezávislú radu.
Záverom je, že jednoduchá pôžička zvyčajne ponúka podstatne atraktívnejšie podmienky. Pri súčasných nízkych úrokových sadzbách mnohí dostanú ročný 1% úrok. Nehnuteľnosti sú dobrým zabezpečením, vďaka ktorému banky poskytujú lepšie podmienky.

Každý, kto potrebuje peniaze a vlastní nehnuteľnosť, bol vždy schopný použiť ich ako zábezpeku na získanie obzvlášť nízkych úrokových sadzieb. Jeden potom hovorí o hypotéke alebo hypotekárnom úvere. Teraz vidíme, že spoločnosti oslovujú spotrebiteľov novými, údajne jednoduchšími ponukami.

Napríklad Wert Faktor a Engel & Völkers ponúkajú odkúpiť časť nehnuteľnosti a rýchlo za ňu zaplatiť veľké sumy peňazí. V prípade spoločnosti Wert Faktor sa tento postup nazýva „Čiastočný predaj nehnuteľností“, v prípade spoločnosti Engel & Völkers sa to nazýva „Liquid Home“.

Sľuby v oblasti reklamy: Zákazníci si môžu nechať online zhodnotiť hodnotu svojho majetku. Takže rýchlo uvidíte konkrétne sumy. Spoločnosti sa chcú stať „tichými spoločníkmi“ - to znamená, že inak nezasahujú do nehnuteľností. Píšete o „maximálnej flexibilite a bezpečnosti“.

Čiastočný predaj je ale v skutočnosti atraktívna ponuka - alebo hrozia úskalia?

Predaj alebo požičanie vlastnej nehnuteľnosti - a stále v nej žijete sami: Je možná aj takzvaná reverzná hypotéka alebo anuita. Tieto možnosti a ich výhody a nevýhody popisujeme v samostatnom článku.

Každý, kto predáva, by mal v budúcnosti platiť akési nájomné

Prvá dôležitá vec: Každý, kto predá časť svojej nehnuteľnosti, by mal spoločnosti zaplatiť „mesačný poplatok za používanie“ (hodnotový faktor) alebo „mesačný poplatok za používanie“ (Engel & Völkers). Čím väčšia časť, ktorú predáte, zlyhá a čím je nehnuteľnosť hodnotnejšia, tým vyšší bude tento poplatok.

Napríklad hodnotový faktor počíta pre nehnuteľnosť v celkovej hodnote 500 000 eur (ďalšie údaje pochádzajú z príslušných webových stránok, ktoré boli sprístupnené v máji 2020): Každý, kto z neho predá 20 percent a dostane vyplatených 100 000 eur, musí odteraz platiť 242 eur mesačne. Po 20 rokoch by to predstavovalo až 58 080 eur. V spoločnosti Engel & Völkers je suma zhruba porovnateľná.

V príklade to je 2904 eur alebo 2,904% (alebo 3% pre spoločnosť Engel & Völkers) z výšky výplaty ročne. Je to veľa alebo málo? Poplatok môžete porovnať s výškou platby za nájom (ročné chladné nájomné za meter štvorcový) na základe kúpnej ceny (za meter štvorcový). Potom získate takzvaný výnos z prenájmu. To celonárodne veľmi silno kolíše. V niektorých oblastiach je to cez 6 percent, v iných pod 3 percentá. Metropoly sú viac na dolnej hranici okolo 3 percent, pretože tu nájomné súvisí s nedávno výrazne zvýšenými cenami.

Ale buďte opatrní: Pri takomto porovnaní by ste tiež museli brať do úvahy náklady na údržbu (podrobnejšie informácie nájdete nižšie v časti „Spoločnosti neprispievajú na ďalšie náklady“). Pretože v prípade nájomcov ich v skutočnosti znáša výlučne prenajímateľ. Spoločnosti, ktoré kupujú časti vašej nehnuteľnosti, obracajú stoly: Ako súčasť majiteľa nehnuteľnosti máte platiť nájom a znášať všetky náklady na investície a údržbu.

Každý, kto neskôr predá svoju nehnuteľnosť v plnej výške, platí ďalšie poplatky

Ak už nevlastníte celú nehnuteľnosť, pretože ste jej časť predali, bude zaujímavá aj táto konštelácia: Čo sa stane, ak chcete celú nehnuteľnosť predať tretej strane? Hodnotový faktor tu poskytuje, že sa podieľate na výnosoch z predaja na základe vášho zvyšného podielu. Keby ste napríklad predali 20 percent hodnotového faktora, dostali by ste 80 percent z výnosu, ak by ste ich predali úplne neskôr. ale: V prípade hodnotového faktora bude možno potrebné zaplatiť ďalší poplatok. Ak sa nehnuteľnosť z nášho príkladu, ktorá predstavuje 20-percentný hodnotový faktor, neskôr predá za celkovú sumu 700 000 eur, hodnotový faktor počíta „implementačný poplatok“ vo výške 6,5% z predajnej ceny, čo zodpovedá 45 500 eurám. V spoločnosti Engel & Völkers by namiesto implementačného poplatku mal vzniknúť „manipulačný poplatok“ vo výške 5,5% z predajnej ceny.

Za požadovanú platbu 100 000 eur (20 percent z hodnoty v prípade čiastočného predaja) v našom príklade po 20 rokoch dostane hodnotový faktor celkovo 243 580 eur (poplatok za používanie 58 080 eur, implementačný poplatok 45 500 eur, proporcionálna predajná cena 20% zo 700 000 = 140 000 eur).

Mali by ste si to byť vedomí od začiatku ako náklady na dohodu.

Nebezpečenstvo: Hodnotový faktor sa dokonca chráni pred stratou hodnoty majetku. Ak sa nehnuteľnosť neskôr predá v plnej výške, poskytovateľ zapíše do aktuálnych zmlúv, získa späť aspoň investované peniaze a 17% dodatočné náklady ako „minimálny podiel“.

Suma, ktorá sa má vyplatiť, a podiel na majetku zostávajú obmedzené

Hodnotový faktor ani spoločnosť Engels & Völker neposkytujú úplne voľnú ruku v čiastočnom predaji. Nesmiete predať akcie spoločnosti, ktoré majú hodnotu nižšiu ako 100 000 eur. Môžete tiež predať maximálne 50 percent svojej nehnuteľnosti. Hodnota nehnuteľnosti je určená odhadcom v mene poskytovateľa.

Spoločnosti nezdieľajú žiadne ďalšie náklady

Žiadny majetok sa z dlhodobého hľadiska nezaobíde bez investícií. Či už ide o opravy, alebo dokonca o zhodnocovanie nehnuteľnosti modernizáciami - firmy sa nechcú podieľať na takýchto nákladoch. Napríklad, ak ste predali 50 percent nehnuteľnosti, stále by ste si museli sami zaplatiť celú sumu za nový vykurovací systém, zateplenie, opravy strechy alebo podobne.

Majte na pamäti: Takými opatreniami udržujete alebo zvyšujete hodnotu nehnuteľnosti pre svojho zmluvného partnera. Tí, ktorí investujú veľké sumy do modernizácie a potom predajú nehnuteľnosť, profitujú nielen z vyššej predajnej ceny, ale tiež dávajú podiely spoločnostiam z vyšších výnosov.

Či je to spravodlivé, je pravdepodobne otázkou názoru. Pri zdieľanom vlastníctve nehnuteľností je zvykom, ako vie každý vlastník bytov v bytových domoch, že všetky náklady sú rozdelené podľa vlastníckych podielov. V tomto prípade to tak nie je: náklady na údržbu a predajné náklady sú výlučne v zodpovednosti vás.

Matematika: Pôžička môže byť oveľa atraktívnejšia

S prihliadnutím na toto všetko sa môžete pozrieť na úrokové sadzby tradičných bankových pôžičiek. Ak si vo svojej banke požičiavate až 50% hodnoty nehnuteľnosti, sú možné najvyššie podmienky v závislosti od vašej bonity. Úroková sadzba pre desaťročnú pevnú úrokovú sadzbu je v súčasnosti dokonca pod 1 percentom ročne. V porovnaní s poplatkom za používanie vo výške takmer 3% ročne v príklade popísanom vyššie to môže byť oveľa lepšie riešenie.

Ak by ste z pôžičky 100 000 eur platili dvadsať rokov iba úrok 1%, v tomto období by ste banke zaplatili úrok 20 000 eur a sumu pôžičky 100 000 eur. To je polovica z toho, čo by ste museli zaplatiť, ak by ste časť z vyššie uvedeného príkladu predali.

S pôžičkou si tiež zachovávate úplné vlastníctvo s plnou šancou na zhodnotenie (pravda, ale aj plné riziko odpisu).

Úrok je vždy individuálna cena a je predmetom rokovania. Tí, ktorí sú samostatne zárobkovo činní alebo ktorí dosiahli vysoký vek, musia počítať s tým, že pôžičky dostanú iba za vyššie úrokové sadzby. Ak vás presvedčí, že nemáte šancu na pôžičku s nízkym úrokom, odporúčame vám opýtať sa na rôznych poskytovateľov. Rozhodujúcim nie je vek alebo nezávislosť, ale celková finančná situácia a - čo je ešte dôležitejšie - obchodná politika príslušnej úverovej inštitúcie.

Ak vy alebo vaši dediči chcete odkúpiť spätné odkúpenie, je opäť potrebné oceniť

Ak vy alebo vaši dediči chcete znovu vlastniť celý majetok, môžete sa obrátiť na spoločnosť Wert Faktor/Engel & Völkers. Musíte sa ale dohodnúť na cene. Ak je to potrebné, na posúdenie súčasnej hodnoty by musel byť zadaný odhadca. Ak ceny nehnuteľností vzrástli, možno budete musieť vrátiť výrazne vyššiu sumu.

Prínos nových ponúk zostáva otázny

Vzhľadom na tieto všeobecné podmienky vyvstáva otázka, za akých okolností by mohol byť čiastočný predaj vôbec výhodný. Možno, ak sa predpokladá, že nehnuteľnosť stratí veľkú hodnotu (v takom prípade by bolo lepším rozhodnutím úplný predaj). Je tiež možné, že úrokové sadzby úverov, ktoré vám banky ponúkajú pre vašu konkrétnu situáciu, sú oveľa vyššie ako všeobecné úrokové sadzby okolo 1% ročne pri úveroch na nehnuteľnosti.

Ani údajne jednoduchšie riešenie pre starších ľudí nie je argumentom: Rovnako ako nemusíte kupujúcemu splácať peniaze získané z čiastočného predaja, nemusíte nevyhnutne počas života splácať úver svojej banke.

Ak sa pohrávate s myšlienkou predať časť svojej nehnuteľnosti, vždy získate konkrétne ponuky zmlúv. Tu uvedené údaje sú prevzaté iba z webových stránok poskytovateľov.

Nezávislé poradenstvo v oblasti financovania nehnuteľností môžete získať aj od poradne pre spotrebiteľa. Na také stretnutie môžete priniesť aj konkrétne ponuky, nechať si ich vypočítať a popísať výhody a nevýhody.