Čo sú vedľajšie náklady a prečo ich musia platiť nájomníci
Prečítajte si v tejto príručke:
Mnoho ľudí pozná vedľajšie náklady ako „druhé nájomné“. Priemerný nájomca okrem nájmu svojho prenajímateľa zaplatí okolo 2,20 eur za meter štvorcový. Za byt s rozlohou 70 metrov štvorcových je to dobrých 150 eur mesačne. Úhrada vedľajších nákladov je pre väčšinu z nich samozrejmosťou, stále však existuje veľa nejasností v súvislosti s vedľajšími nákladmi, prevádzkovými nákladmi, nákladmi na kúrenie, nájomným bez kúrenia alebo nájomným.
V tejto príručke nájdete informácie o tom, aký je rozdiel medzi vedľajšími a prevádzkovými nákladmi, aké náklady môže preniesť prenajímateľ a prečo ich musia platiť nájomníci.
Dodatočné náklady alebo prevádzkové náklady?
Pokiaľ ide o vedľajšie náklady, rozlišuje sa medzi vedľajšími nákladmi a prevádzkovými nákladmi. Vedľajšie náklady sú všetky náklady, ktoré prenajímateľovi vzniknú v dôsledku vlastníctva, údržby a správy domu. Patria sem poplatky za poistenie, dane, náklady na opravy, ošetrovateľa, údržbu kúrenia a oveľa viac. V § 556 BGB je upravené, že prenajímateľ môže požiadať nájomcu o zaplatenie časti týchto nákladov.
Náklady, ktoré môže prenajímateľ dostať späť od nájomcu, sa nazývajú priraditeľné ďalšie náklady, takzvané prevádzkové náklady. Aj keď väčšina ľudí hovorí o faktúrach za energie, účet, ktorý každý rok dostane veľa nájomníkov, sa správne nazýva účty za energie.
Prevádzkové náklady sú iba vedľajšími nákladmi, ktoré prenajímateľovi pravidelne vznikajú. Ročná údržba sa preto počíta ako prevádzkové náklady, zatiaľ čo opravy sú vedľajšími nákladmi, ktoré prenajímateľ nemôže preniesť. Predpis o prevádzkových nákladoch stanovuje, ktoré náklady môže prenajímateľ od nájomcu podrobne požadovať.
V nariadení o prevádzkových nákladoch je uvedených 17 rôznych nákladových položiek. Prenajímateľ nemusí od nájomcu požadovať späť to, čo tu nie je. Pozície sú:
- Daň z majetku
- Náklady na dodávku vody
- Náklady na odvodnenie
- náklady na kúrenie
- Náklady na teplú vodu
- Náklady na súvisiace systémy vykurovania a zásobovania teplou vodou
- Náklady na prevádzku osobného alebo nákladného výťahu
- Náklady na čistenie ulíc a likvidáciu odpadu
- Náklady na čistenie budov a kontrolu škodcov
- Náklady na údržbu záhrady
- Náklady na osvetlenie
- Náklady na čistenie komína
- Náklady na poistenie majetku a zodpovednosti
- Náklady na správcu
- Náklady na prevádzku komunitného anténneho systému alebo širokopásmového distribútora
- Náklady na prevádzku práčovne
- Ostatné poplatky
Zmätok často spôsobujú najmä „ostatné prevádzkové náklady“. Rovnako ako všetky ostatné prevádzkové náklady, aj tu môže prenajímateľ účtovať iba náklady, ktoré pravidelne vznikajú. Čo presne musí byť uvedené v nájomnej zmluve. Možné „ďalšie prevádzkové náklady“ sú: náklady na údržbu hasiacich prístrojov alebo bleskozvodu, na alarm alebo kamerový systém, nosič batožiny, prevádzku sauny alebo bazéna alebo pravidelné kúrenie alebo čistenie žľabov.
Hľadáte ďalších sprievodcov na tému dodatočných nákladov?
Ako sa účtujú vedľajšie náklady?
Prenajímateľ môže od nájomcu vyberať ďalšie náklady, iba ak nájomná zmluva obsahuje zodpovedajúcu zmluvu. Nájomná zmluva musí presne špecifikovať, ktoré typy dodatočných nákladov musí nájomca zaplatiť. V nájomnej zmluve je spravidla uvedené aj to, aký distribučný kľúč použije prenajímateľ na úhradu nákladov. Distribučný kľúč určuje, aký podiel na celkových nákladoch musí nájomník znášať.
Prenajímateľ má štyri možnosti, ako rozdeliť celkové náklady jednotlivým nájomníkom: obytný priestor, veľkosť domácnosti, spotreba alebo pomer celkových bytových jednotiek. V závislosti od toho, ktorú variantu si prenajímateľ zvolí, existuje iný distribučný kľúč.
Ak prenajímateľ počíta prevádzkové náklady napríklad z bytových jednotiek, distribučný kľúč v bytovom dome so štyrmi bytmi je 0,25. Každý nájomca musí preto znášať štvrtinu celkových nákladov. Fakturácia na základe spotreby je spravodlivejšia. Je možné navzájom kombinovať aj rôzne distribučné kľúče. Ak v zmluve nie je ustanovené nič, účty budú vychádzať z obytného priestoru.
Náklady na vykurovanie sú výnimkou z fakturácie. Na rozdiel od ostatných prevádzkových nákladov sa náklady na kúrenie nemusia účtovať paušálne. Na základe spotreby sa musí účtovať minimálne 50% a maximálne 70%. Za týmto účelom musia byť všetky vykurovacie telesá vybavené príslušnými meračmi spotreby. Tí, ktorí kúria ekonomicky, môžu ovplyvniť svoje vlastné náklady.