Daň zo stavieb v novom fiškálnom kódexe

Universuljuridic.ro PREMIUM

Tu nájdete informácie potrebné na výkon vašej profesionálnej činnosti.

Universuljuridic.ro PREMIUM poskytuje právnikom cenný vzdelávací nástroj. Ponúkame obrovské množstvo obsahu: články, úvodníky, stanoviská, jurisprudenciu a komentovanú legislatívu pokrývajúcu všetky oblasti a subjekty práva. Je zrejmé, že stručne, efektívne riešime súčasné problémy a reagujeme na scenáre činností v reálnom svete, v ktorých odborníci pôsobia.

Vyskúšajte HNED TEĎ výhody Universuljuridic.ro PREMIUM prostredníctvom predplatného ZADARMO po dobu 7 dní!

CLUJUST spolu s Cristinou Boncaciu, právničkou špecializovanou na fiškálnu oblasť, predstavuje v rozhovore odpovede na desať situácií, s ktorými sa stretnú malí podnikatelia (oprávnené osoby alebo spoločnosti) v svetle alebo - realistickejšie - v nadväznosti na pravidlá nového fiškálneho zákonníka.

Bez ohľadu na to, či máte dom, v ktorom sa nachádzajú kancelárie spoločnosti, či vlastníte dom, kde sa nachádza váš PFA alebo SRL, či v dome žijete a vykonávate hospodársku činnosť, nižšie sa dozviete, kam spadáte podľa nového zákonníka. daň a aké doklady potrebujete. Cristina Boncaciu je riadiacou pridruženou právničkou v spoločnosti SCA Nistorescu, lomlea & Asociații a špecializuje sa na tieto oblasti: daňové právo, verejné obstarávanie a komplexné obchodné právo.

Clujust: Odkedy musíme platiť inú daň z dôvodu, že v byte/dome, kde bývame, má sídlo spoločnosť alebo PFA, či už naše, alebo priateľské, alebo obchodník, s ktorým máme uzatvorenú nájomnú zmluvu resp. pôžička?

Cristina Boncaciu : Daň zo stavieb sa od tohto roku skutočne mení, takže pri zaplatení prvej sadzby dane 31. marca 2016 pocítite rozdiel. Do 31. marca 2016 osoby, ktoré sa domnievajú, že vlastnia nebytové a/alebo zmiešané budovy, fyzické osoby, ktoré majú registrované sídlo, ktoré vykonávajú nezávislé činnosti a ktoré si nahlásili sídlo na svojej domovskej adrese, vrátane tých, ktoré neodpočítavajú dane. výdavky na verejné služby evidované pri rozvoji hospodárskej činnosti, sú povinné v tomto ohľade predložiť na vlastnú zodpovednosť radnici spolu s potrebnými dokladmi (hodnotiaca správa stavby, správa o dokončení stavby, listina o nadobudnutí majetku).

Tieto legislatívne zmeny majú za cieľ určiť oveľa väčšiu starostlivosť o každého vlastníka, pokiaľ ide o spôsob hospodárenia s jeho majetkom, a skutočnosť, že zriadenie sídla ovplyvňuje náklady na majetok, povedie k väčšej disciplíne a ešte efektívnejšiemu využívaniu nehnuteľností. Skutočne neobytné budovy (administratívne budovy, či už nové alebo staré), sa čoskoro stanú zaujímavejšími, pretože zakladanie spoločností s priateľmi a príbuznými sa stretne s veľkou nechuťou. Takže nakoniec má legislatívna norma veľmi užitočný účel, urobiť poriadok v „mori podnikateľov“ v Rumunsku, ale uznávam, že legislatíva je taká ťažkopádna, že pre nezávislého podnikateľa alebo majiteľa obchodu je veľmi ťažké. úspešne prekonať všetky pravidlá fiškálneho zákona. Preto verím, že v nasledujúcich 2 - 3 rokoch budú daňoví konzultanti pre každého občana, ktorý má ekonomickú činnosť, niečím nevyhnutne potrebným. Myslím si, že konečne tí, ktorí vykonávajú hospodárske činnosti, pochopia, že zdaňovanie už nie je možné vykonať podľa sluchu alebo po tom, čo hovorí účtovník.

Clujust: Čo sa stane, ak sa v priebehu kalendárneho roka zmení kategória použitia (jedná sa o obytný dom, ale predáva sa osobe, ktorá v tejto budove založí spoločnosť). Odkedy sa zvyšuje daň?

Cristina Boncaciu : Daň zo stavby bude osoba, ktorá je jej majiteľom, splatná za celý fiškálny rok 31. decembra predchádzajúceho fiškálneho roka (článok 461 nového daňového zákonníka). Ak dôjde k prevodu vlastníctva budovy v priebehu fiškálneho roka, daň bude platiť osoba, ktorá vlastní vlastníctvo budovy k 31. decembru fiškálneho roka predchádzajúceho roku, v ktorom bola odcudzená.

Napríklad, ak osoba predá svoj dom v máji 2016, v čase predaja bude musieť mať zaplatenú daň zo stavieb za celý rok 2016. Nový vlastník, kupujúci, bude dlhovať daň zo stavieb až od roku 2017, v závislosti od konečného miesta určenia dňa ktorá ho priradí ku kupovanému majetku.

Podľa rovnakého príkladu má kupujúci v roku 2016 iba povinnosť podať vyhlásenie miestne príslušnému daňovému úradu, v ktorého územnej pôsobnosti sa budova nachádza, a to do 30 dní odo dňa nadobudnutia a daň zo stavieb dlží od 1. januára, budúci rok 2017.

Clujust: Musia všetci ľudia, ktorí majú doma sídlo, hodnotiť svoj majetok prostredníctvom hodnotiacej správy? Kto robí tieto hodnotiace správy?

Cristina Boncaciu : Nie všetci ľudia. Kritérium sa týka skutočného výkonu hospodárskej činnosti na určitej adrese. Môžu existovať budovy, ktoré majú obytnú časť aj plochu obývanú sídlom, ale najmä spoločnosť, ktorá má sídlo na tejto adrese, v skutočnosti nevykonáva hospodársku činnosť: buď preto, že má iné body či je jej činnosť dočasne pozastavená na živnostenskom registri. V takom prípade zostanú budovy obytné a nie je potrebné vypracovať žiadne hodnotiace správy.

Príprava správ o ocenení môže byť nevyhnutná iba na stanovenie zdaniteľnej hodnoty v prípade nebytových budov a budov na viacúčelové použitie. Ale aj v ich prípade záleží na tom, v ktorej zo situácií sa budova nachádza: ak je staršia ako 5 rokov, či je novopostavená, či bola získaná za posledných 5 rokov.

Teda v prípade nebytových budov, základ dane môže byť:

hodnota vyplývajúca z hodnotiacej správy vypracovanej autorizovaným hodnotiteľom za posledných 5 rokov pred referenčným rokom;
konečná hodnota stavebných prác v prípade nových budov postavených za posledných 5 rokov pred referenčným rokom;
hodnota budov vyplývajúcich zo zmluvy, ktorou sa prevádza vlastníctvo, v prípade budov nadobudnutých za posledných 5 rokov pred referenčným rokom.

Pokiaľ ide o listiny o nadobudnutí majetku, je potrebné venovať väčšiu pozornosť hodnote nehnuteľností, ktoré sa nadobúdajú.

Zoberme si napríklad klasickú situáciu kúpno-predajnej zmluvy. Predmetom zákazky je predaj pozemnej stavby spolu so stavbou na nej umiestnenou. Ak je celková cena zákazky uvedená vo všeobecnej výške 130 000 EUR, bude to hodnota, ktorá sa zohľadní pri stanovení dane zo stavieb.

V týchto situáciách je vhodné rozpísať cenu zaplatenú za pozemok, respektíve cenu zaplatenú za stavbu.

Správy o ocenení vypracuje odhadca schválený v súlade so štandardmi oceňovania aktív platnými v deň ocenenia a odrážajú hodnotu budovy 31. decembra roku, ktorý predchádza referenčnému roku.

Na účely stanovenia dane zo stavieb sa správy o ocenení zasielajú miestne príslušnému daňovému orgánu ako príloha k vyhláseniu daňovníka v kópii až do prvej platobnej lehoty referenčného roka.

Hodnotiace správy musia obsahovať dôkaz, že výsledky hodnotenia boli zaregistrované v databáze obsahujúcej zdaniteľné hodnoty budov, ktorú spravuje Národná asociácia autorizovaných odhadcov v Rumunsku (ANEVAR). Na účely stanovenia dane zo stavieb môžu byť miestne orgány overené v súlade s normami oceňovania platnými k dátumu ocenenia.

Clujust: Aký je rozdiel medzi daňovým domicilom a sídlom a ako to ovplyvňuje zdanenie budovy?

Cristina Boncaciu : Pojem fiškálny domicil sa nesmie nijako prekrývať s pojmom sídlo. Ten istý subjekt môže mať sídlo na jednej adrese a svoje daňové sídlo na inej adrese.

Pojem daňové bydlisko znamená:

a) pre fyzické osoby adresa, kde majú podľa zákona bydlisko, alebo adresa, kde skutočne žijú, ak je iná ako bydlisko;
b) pre fyzické osoby, ktoré vykonávajú samostatnú ekonomickú činnosť alebo vykonávajú slobodné povolanie, ústredie činnosti alebo miesto, kde sa hlavná činnosť skutočne vykonáva;
c) pre právnické osoby sídlo alebo miesto, kde sa vykonáva administratívne riadenie a efektívne riadenie podniku, ak sa nevykonávajú v deklarovanom sídle;
d) pre združenia a iné subjekty bez právnej subjektivity ich ústredie alebo miesto, kde sa skutočne vykonáva hlavná činnosť.

V situácii, keď podľa vyššie uvedeného nemožno určiť fiškálny domicil, daňový domicil je miesto, kde sa nachádza väčšina majetku.

V rámci diskusie o existencii „daňového domicilu“ je potrebné na tejto adrese (okrem existencie sídla) vykonávať aj hospodársku činnosť.

Clujust: Aké sú daňové sadzby a v ktorej kategórii je najlepšie počítať?

Cristina Boncaciu : Vysvetlím, ako vypočítať 3 kategórie. Otázkou nie je, kde je najlepšie zistiť, ale aká je kategória, ktorá odráža skutočné miesto určenia nehnuteľnosti, ktorú niekto vlastní. Ak človek dovolil niekoľkým priateľom, aby si vo svojom rodinnom dome zriadili sociálne ústredie alebo pracovné miesta, vynára sa otázka, prečo by si rád udržal takúto situáciu, pokiaľ by to vytváralo vysoké náklady na nehnuteľnosť. Rovnako tak budú ľudia odteraz pri kúpe nehnuteľností veľmi opatrní a budú si chcieť kúpiť „čisté“ nehnuteľnosti.

Rezidenčné: zmena sadzby dane z 0,1% na sadzbu medzi 0,08% - 0,2%;

Nebytové: daň zo stavieb sa počíta uplatnením sadzby medzi 0,2 - 1,3%;

Zmiešané: súčet dane vypočítanej pre plochu použitú na rezidenčné účely s daňou určenú pre plochu použitú na nerezidenčné účely.

Clujust: Ako sa stanovuje daň za tieto budovy so zmiešaným využitím? Pýtam sa vás, pretože veľa ľudí si kladie otázku, do akej miery to na nich ovplyvňuje, ak ponechajú tých pár spoločností/PFA v budove, kde žijú.

Cristina Boncaciu : Domnievam sa, že je potrebné vziať do úvahy, či tieto spoločnosti/PFA vykonávajú alebo nemajú skutočnú hospodársku činnosť v tejto budove, ako je uvedené vyššie. Ak sa nevykonáva skutočná hospodárska činnosť, potom môže zostať budova obytná so zodpovedajúcou sadzbou dane.

Nasledujúce varianty vidím v situácii, keď je sídlo spoločnosti založené na adrese fyzickej osoby:

a) V rozsahu, v akom je možné určiť plochu sídla (inú ako na bývanie) a či

spoločnosť funguje, zaplatí sa daň platná za obytné budovy (súvisiaca s obytným priestorom) + daň platná za nebytové budovy (súvisiaca s priestorom prideleným registrovanému sídlu);
spoločnosť nevykonáva hospodársku činnosť, platí sa daň platná za obytné budovy.

b) pokiaľ oblasť zodpovedajúcu sídlu nemožno zvýrazniť oddelene od oblasti určenej na život (a/alebo prekrývať sa) a:

spoločnosť nevykonáva žiadnu hospodársku činnosť, zaplatí sa daň platná za obytné budovy;
spoločnosť vykonáva hospodársku činnosť a výdavky na verejné služby sú evidované na účet osoby vykonávajúcej hospodársku činnosť, zaplatí sa daň z nebytových budov. [Čl. 459 ods. (1) a (2) nového daňového zákonníka].

V prípade viacúčelovej budovy vo vlastníctve fyzických osôb, na ktorej adrese je zaregistrovaný daňový domicil, kde sa vykonáva hospodárska činnosť, keď sú plochy využívané na bývanie a nebytové účely na výpočet dane s daňou zo stavieb sa vykonávajú tieto činnosti:

a) sa určí rozvinutá zastavaná plocha budovy. Vyvinutý zastavaný povrch budovy, ktorý sa nedá merať na vonkajšom obryse, sa stanoví zmeraním využiteľnej plochy vymedzenej vnútorným obrysom miestností a výsledok sa vynásobí koeficientom transformácie 1,4;

b) sa určí zastavaná plocha miestností, ktoré sa používajú na nebytové účely;

c) sa určí percento budovy zodpovedajúce miestnostiam, ktoré sa používajú na nebytové účely, vydelením plochy uvedenej v písm. b) na povrch poskytnutý v písm. a);

Clujust: Je jedno, či si v rodinnom dome založilo sídlo niekoľko spoločností? Ak existuje, sú v tej istej budove 3 alebo 8 spoločností za predpokladu, že ide o veľkú oblasť.

Cristina Boncaciu : Daň sa bude líšiť v závislosti od oblasti, ktorú zaberá spoločnosť/PFA, ktorá na tejto adrese vykonáva hospodársku činnosť. Čím vyššia bude, tým vyššia bude daň. Vo výsledku sa počíta s plochou pridelenou pre hospodársku činnosť, a nie nevyhnutne s počtom spoločností registrovaných na tejto adrese.

Vymedzenie oblastí na určenie dane v závislosti od miesta bydliska alebo nebytového miesta vyplýva z dokumentu pripojeného k vyhláseniu, ktoré daňovník predloží príslušnému miestnemu daňovému orgánu, ktorým môže byť: zmluva o nájme/úvere s uvedením oblasti predloženej na výkon hospodárskej činnosti; stavebné a/alebo búracie povolenie, podľa okolností, týkajúce sa zmeny miesta určenia budovy, za podmienok zákona č. 50/1991 o povolení na uskutočnenie stavby, v hodnotiacej správe, ak sú v nej zreteľne zvýraznené povrchy používané na obytné a nebytové účely; katastrálna dokumentácia alebo vyhlásenie na vlastnú zodpovednosť vlastníka stavby evidované u daňového orgánu, ak neexistujú preukazné doklady.

Clujust: Tieto spoločnosti môžu teraz zmeniť oblasť vlastníctva ústredia?

Cristina Boncaciu : Plochu pridelenú pre sídlo spoločnosti možno obmedziť/rozšíriť dodatkovým zákonom k zmluve o nájme/výpožičke, ktorú uzavrel s vlastníkom budovy. Tento dokument sa predkladá do živnostenského registra.

Clujust: Čo odporúčate mužovi s PFA v jeho dome do 50 m²: vyhlásiť ho za zmiešaný alebo neobytný?

Cristina Boncaciu : Deklarácia sa bude robiť podľa skutočnej situácie, respektíve konečného určenia priestoru. Ak PFA nevykonáva v byte ekonomickú činnosť, potom musí byť budova vyhlásená za obytnú.

V situácii, keď sa vykonáva hospodárska činnosť, rozlišuje sa to tiež podľa možnosti oddelenia oblasti postihnutej PFA alebo oblasti postihnutej životom, a to nasledovne:

Ak je možné tieto dve oblasti identifikovať osobitne a navzájom sa neprekrývajú, zaplatí sa daň platná pre obytné budovy (súvisiaca s obytným priestorom) + daň platná pre nebytové budovy (súvisiaca s priestorom prideleným registrovanému sídlu);
Ak oblasť zodpovedajúcu PFA nie je možné zvýrazniť oddelene od oblasti určenej na život (a/alebo prekrývajúcej sa), analyzuje sa zodpovedná osoba, ktorá je zaevidovaná. Ak sú zaregistrovaní ako osoba vykonávajúca hospodársku činnosť (PFA), bude budova nebytová a bude sa platiť daň vzťahujúca sa na nebytové budovy.

Analýza zahrňujúca spôsob úhrady výdavkov na energie „trochu mýli“ tie PFA, ktoré majú daňový domicil usadený v osobnom obydlí, a zahŕňa náklady na verejné služby v obydlí v kategórii odpočítateľných výdavkov PFA. Ak chcete previesť celú hodnotu svojich verejných služieb do odpočítateľných výdavkov, musíte celý dom deklarovať ako nebytový. Ak to rozdelíte na zmiešané, potom sa odpočítateľné verejné služby tiež rozdelia podľa oblasti pridelenej hospodárskej činnosti.

Clujust: Ak postavili kancelársku budovu, ale nedokončili tabuľkové postupy, vyžaduje sa daňové priznanie k stavbe?

Cristina Boncaciu : Povinnosť ohlasovať vlastnené budovy majú všetci daňovníci, vrátane tých, ktorí stavali bez povolenia, ktorí nesplnili formálne katastrálne úrady, respektíve tých, ktorí sú oslobodení od platenia daní.