INVESTÍCIE Nová profesia; poľný koncentrátor

Dve veci sú úplne isté. Po prvé, poľnohospodárska pôda je „príliš rozdrobená“ medzi príliš veľkým počtom vlastníkov. Po druhé, jeho cena sa bude s približovaním sa k EÚ zvyšovať, ak dôjde k väčším plochám sústredeným jediným investorom. Výsledok: vznik nového povolania.

Ilie Moromete, najslávnejšia postava Marina Preda, sa starala o zem svojej rodiny ako oči v hlave. Lepší zlý kôň ako vôbec žiadny. Mentalita rumunského roľníka sa medzitým zmenila. Úprimne povedané, v Silistea-Gumesti, dedine Morometilor, ľudia zostali rovnako „tvrdohlaví“ a predstava predaja ich jediného majetku zdedeného z otca na syna, ale v bezprostrednej blízkosti lokality Marin Preda, ich nevyvoláva úsmevom., prenikli zahraničné investície. Nemcovi sa podarilo zlúčiť 500 hektárový majetok do ekologického poľnohospodárstva. V tejto oblasti si tiež Francúz prenajal poľnohospodársku pôdu a postavil mlyn.

"Ťažko som koncentroval nehnuteľnosť, ktorá presahuje 30 hektárov. Hlavným problémom, s ktorým som sa stretol, bola rozdrobenosť nehnuteľnosti. Našiel som človeka ochotného predať, ale to isté neplatilo pre majiteľa susedného pozemku," vysvetľuje Petrica Olteanu, krajan z Moromete, ktorý si po roku 2007 bude mädliť ruky od radosti, keď uvidí skutočnú hodnotu svojej krajiny.

Cena jedného hektára pôdy v Baragane sa v súčasnosti pohybuje medzi štyrmi a 15 miliónmi lei, v závislosti od predanej oblasti, kvality pôdy a vybavenia (zavlažovacie zariadenie alebo prístupová cesta). Pravdou je, že na začiatku roku 2005 sú tieto ceny nízke v porovnaní s inými oblasťami, kde sa horúčka zahraničných alebo domácich investícií začala prejavovať už skôr. Je to najmä západná oblasť a Dobrogea.

Inými slovami, v oblastiach, kde zahraničný kapitál vstúpil nesmelo, stále existuje príležitosť na investovanie. A tieto oblasti sa nachádzajú najmä v rumunskej nížine. Tu je cena stále nízka. Rozdrobenosť majetku však predstavuje veľkú prekážku. Alebo veľká výhoda! Investor, ktorý dokáže sústrediť oblasti s rozlohou najmenej 50 hektárov, kúpou a pripojením sa k malým pozemkom s rozlohou dvoch alebo troch hektárov, ako je to v prípade situácie v oblasti Silistea-Gumesti, bude pri vstupe do Európskej únie bohatým človekom.

Snaha miestneho špekulanta sústrediť pôdu je úplne oprávnená, pretože cudzinci, ktorí sa chcú venovať profesionálnemu poľnohospodárstvu, potrebujú veľké plochy. Špekulanti v skutočnosti odteraz zisťujú, že hodnota oblasti, ktorú kúpili izolovane, sa značne zvýšila potom, čo sa im podarilo „prilepiť“ ju k ostatným. Investícia sa preto môže vyplatiť pred okamihom integrácie.

Návratnosť investície takéhoto investora na pozemkovej „burze“ je asi 1 000%. Ak je priemerná cena jedného hektára pôdy v európskych krajinách 10 000 eur, v Rumunsku po integrácii cena stúpne na 3 000 eur/hektár. Tento údaj bol vylepšený v štúdii EÚ uskutočnenej koncom 90. rokov.

V skutočnosti posledné roky posledného desaťročia znamenali začiatok „honby za zemou“. Ceny ponúkané vtedy za poľnohospodársku pôdu boli extrémne nízke, priam smiešne. Hektár pôdy v rumunskej nížine sa teda predal za zhruba 70 dolárov, maximálna cena bola 100 dolárov. V tom čase sa ceny pozemkov nelíšili v závislosti od geografickej oblasti, približne rovnako na rumunskej nížine aj na západe krajiny. Následne v župách Arad a Timis ceny vzrástli v dôsledku peňazí, ktoré na trh hodili maďarskí, talianski alebo nemeckí investori.

Liviu Ureche, predsedníčka Rumunskej asociácie realitných kancelárií (ARAI), vyčíta fúzii cenový rozdiel medzi západom a juhom. "V západnej oblasti máme do činenia s kvalitnou ponukou. A tým nemyslím kvalitu pozemku, ale to, že je koncentrovaný. Na rumunskej nížine máme ťažkosti z hľadiska veľkého množstva nehnuteľností, ktoré vedú k rozširovaniu obdobia fúzie. ““

Všetko dobré a krásne až do roku 2000. „Koniec dvadsiateho storočia sa časovo zhodoval s poklesom príležitostí na nákup poľnohospodárskej pôdy za takmer nízke ceny,“ vysvetľuje Artur Silvestri, prezident SGA - rumunského inštitútu poradenstva v oblasti nehnuteľností. V skutočnosti bol vedúcim konzultačnej spoločnosti muž, ktorý postupom času poradil každému klientovi, ktorý prekročil jeho prah, aby si kúpil poľnohospodársku pôdu. Málokto skutočne intuitívne pochopil potenciál tohto podnikania.

Po roku 2000 sa ceny každý rok zdvojnásobili. Na konci roku 2003 teda cena jedného hektára na rumunskej nížine dosiahla 250 - 300 eur a v západnej oblasti stojí rovnaká plocha medzi 600 a 900 eurami.

V rokoch 2003 až 2004 ceny stúpli o 60-100% pod tlakom špekulantov. Ceny platia pre veľké plochy nad 30 - 40 hektárov, v prípade malých plôch s rozlohou jedného alebo dvoch hektárov zostávajú hodnoty nízke.

"Rok 2004 možno nazvať rokom pozemkov, keďže rok 2003 bol rokom hypotéky, čo sa týka bytov. Sú pozemky, ktoré sa za rok zdvojnásobili. Cena bude v tomto roku pokračovať, ale nemôžeme očakávať viac." k takémuto vývoju, “uzatvára Liviu Ureche.

Prevažná väčšina ľudí sa zatiaľ domnieva, že iba cudzinci vkladajú svoje peniaze do pôdy. A najjasnejším príkladom sú okresy Arad a Timis, kde hromadne nakupovali Nemci, Rakúšania a Taliani. Koluje „legenda“, podľa ktorej cudzinci vlastnia 80 - 90% celkovej poľnohospodárskej pôdy v týchto oblastiach.

V skutočnosti je tento podiel nižší, ale je ťažké urobiť presnú štatistiku, pretože cudzinci nekupujú pôdu priamo, ale prostredníctvom tretích strán alebo prostredníctvom spoločností registrovaných v Rumunsku. V každom prípade, podľa správy ministerstva poľnohospodárstva, lesov a rozvoja vidieka, z celkovej výmery 25 000 hektárov zakúpených zahraničnými občanmi je asi 16 500 hektárov iba v okrese Timis.

Advokátske kancelárie dostávajú početné žiadosti od zahraničných občanov, ktorí chcú zaregistrovať spoločnosti, ktorých predmetom činnosti je poľnohospodárske využitie. Najmä preto, že po 1. januári 2005 už nadobudnutie pozemkov pre spoločnosť neprináša ťažkosti s platením DPH, nový daňový zákonník toto ustanovenie vylučuje.

Jedným z najslávnejších mien investorov na západe krajiny je Stefano Orlandi, majiteľ spoločnosti Emiliana West, ktorá vlastní tisíce hektárov. Rumunskí investori sú menej viditeľní, ale to neznamená, že neexistujú. „Myslím si, že Rumuni kúpili viac ako cudzinci,“ hovorí Cristian Vavure, riaditeľ realitnej agentúry Select.

V tomto zmysle sú svedectvá aj vyhlásenia o majetku rumunských poslancov. Väčšina z nich vlastní na svoje osobné meno plochy poľnohospodárskej pôdy, ktoré dosahujú v niektorých prípadoch až 50 hektárov. Politici veľmi dobre vedia, že hodnota poľnohospodárskej pôdy sa značne zvýši, a preto sa na tento typ investícií obrátili vopred. Artur Silvestri, známy analytik trhu s nehnuteľnosťami, v knihe „The Thales Effect of Miletus“ (Maliarsky efekt) vykresľuje scénu inšpirovanú realitou: vytváranie takmer všeobecných nepokojov medzi roľníkmi “.

Ako konkrétne postupovať: „V prvom rade sa osoba v sprievode dvoch alebo troch verných župných funkcionárov predstavila na radnici a chcela sa okamžite porozprávať s miestnym šéfom. (od pošty po políciu), ktorá komunikovala želanie kúpiť orbu, ale iba od dvoch hektárov vyššie. prekročila osem miliónov, zvyčajne „bez katastra“, teda najviac 200 eur. Manželka bývalého bývalého ministra ponúkla na mieste trikrát viac, teda 25 miliónov, akoby sa správala filantropiou, hoci to zjavne nebolo neredukovateľný a dosť záhadný cieľ “.

Diskrétnosť tých, ktorí kupujú pôdu, je stále platná. O tejto téme sa veľa nehovorí, hlavným dôvodom je vyhnúť sa náhlemu rastu cien. Špekulanti sa vyhýbajú reklame na oblasť, ktorá by mohla prilákať ďalších investorov. Tento jeden po druhom, dva po jednom, mohli roľníci z konkurencie okolo ich majetku pochopiť, že môžu zvýšiť svoje nároky.

Fantastický potenciál investícií do poľnohospodárstva intuitívne vnímali nielen politici. Adrian Porumboiu, prezident poľnohospodárskej holdingovej spoločnosti Racova Com Agro Pan Vaslui, ktorá tento rok obrába celkovú plochu 40 000 hektárov, potvrdzuje, že záujem o špekulácie s poľnohospodárskou pôdou je vysoký.

"Okrem Rumunov existujú nemeckí, belgickí a talianski investori, ktorým sa podarilo sústrediť oblasti stoviek hektárov vrátane oblasti Moldavska. Zahraniční investori nie sú príliš bohatí ľudia. Vycítili iba príležitosť," uviedol podnikateľ. "Tiež som prostredníctvom rôznych spoločností kúpil poľnohospodársku pôdu, ale po integrácii ju nemám v úmysle predať. Kúpil som ju, aby som ju využil.".

Adrian Porumboiu pripúšťa, že investície do poľnohospodárskej pôdy môžu priniesť dobrú návratnosť, ale domnieva sa, že po integrácii nebude prekročená hranica 3 000 eur. "Obrovské ceny v Európskej únii nebude možné dosiahnuť v Rumunsku, pretože v západných krajinách existujú malé poľnohospodárske plochy, zatiaľ čo u nás sa zlúčením dajú získať veľmi veľké plochy. Inými slovami, u nás sa pôda nachádza." hojne, zatiaľ čo pre iné štáty je to obmedzený zdroj, “komentuje bývalý rozhodca, súčasný podnikateľ.

Nákup poľnohospodárskej pôdy nie je tak jednoduchá operácia, ako sa zdá. Investor, ktorého by lákalo hrať na tejto burze cenných papierov (ktorej okruh je veľký ako Rumunsko), musí brať do úvahy aj niektoré nevídané náklady na svoju investíciu.

V skratke znamenajú vyplatenie katastra a listy vlastníctva. Väčšina roľníkov nemá kataster a platba za dokumenty sa môže stať významným výdavkom, ak sa pokúsite sústrediť plochu sto hektárov a spojiť veľa dvoch alebo troch hektárov.

K všetkým týmto dodatočným nákladom sa pridáva ďalšia starostlivosť: čo urobím s pozemkom, kým sa cena dostatočne nezvýši na jeho predaj? Ak sa investor rozhodne pestovať ju, mal by očakávať vážne bolesti hlavy.

Adrian Porumboiu varuje, že ročné investície potrebné na obrábanie jedného hektára poľnohospodárskej pôdy dosahujú 500 dolárov. Alebo možno tí, ktorí kupujú pôdu, očakávajú, že dostanú európsku dotáciu, aby sa pôda neobrábala (obmedzenie spôsobené slávnymi kvótami uvalenými na Rumunsko). Všetko sú to zatiaľ hypotézy. Isté však je, že špekulanti vo všeobecnosti nemajú nevyhnutne záujem o obrábanie pôdy, ale iba o jej ďalší predaj.

Špekulácie s pozemkami mimo mesta sa neobmedzujú iba na nákup a ďalší predaj ornej pôdy za účelom zisku. Existuje kategória investorov, ktorí umiestňujú svoje peniaze na pozemky umiestnené na okraji budúcej diaľnice alebo v blízkosti rezidenčnej štvrte s vysokou pravdepodobnosťou expanzie.

To platí pre okres Ilfov, kde sa zvýšila hodnota mimomestských pozemkov so skutočnými šancami na to, že sa stanú mestami, ako silák v príbehu. Pohľad do štatistík ministerstva pôdohospodárstva o legálnom obehu mimomestských pozemkov v rokoch 1998 - 2004 postačuje a je zrejmé, že priemerná cena jedného hektára bola v minulom roku 192 miliónov lei (takmer 5 000 eur).

Cristian Vavure z Select hovorí o úplne iných cenách. Uvádza, že investori do tohto typu pozemkov platia od jedného do piatich eur za meter štvorcový. To znamená, že cena za hektár sa pohybuje od 10 000 do 50 000 eur.

V tomto prípade sa už neočakáva integrácia Rumunska do EÚ, ale integrácia okolia Bukurešti do samotného mesta alebo do susedných obcí. Pretože určité oblasti, ako napríklad Iancu Nicolae, dosiahli saturáciu v zmysle zastavenia výstavby, nemôže byť okamih, keď investori odídu do dôchodku, príliš ďaleko. Namiesto toho sa tí, ktorí kupujú pôdu s vodou a lesným leskom, tiež pripravujú na integráciu. Cena lesných pozemkov sa pohybuje medzi 3-4 000 eurami a môže dosiahnuť až 10 000 eur.

Čo však spôsobuje, že niektorí predajú svoju pôdu, vzhľadom na to, že povesti o pozoruhodnom zvýšení cien, ktoré sa uskutoční po roku 2007, sú známe veľkému počtu Rumunov?

Mnohí sa rozhodujú o predaji z dôvodu nemožnosti obrábania poľnohospodárskeho majetku. A tak sa vracia k rozdrobenosti pozemkového fondu. Vydávanie majetkových listov v polovici 90. rokov bolo navyše dosť chaotické. Tento zákon nezohľadňoval štvrte, ktoré mali pozemky pred kolektivizáciou. Pozemok na predaj by predali aj tí, ktorí sa zdržia hlasovania z jednoduchého dôvodu, pretože nemajú iný zdroj obživy, hoci neprofesionálne vykonané poľnohospodárske práce nevedú k brilantným výnosom.

Petrica Olteanu, malá „statkárka“ z dediny Morometilor, navrhuje riešenie. „Ako bolo sľúbené v predvolebnej kampani, bolo by dobré, aby ľudia, ktorí predajú svoju pôdu bez iných zdrojov príjmu, dostali od štátu doživotný dôchodok.“ Takto by sa „uvoľnilo“ množstvo nevyužitých vlastností v plnom rozsahu. Ten istý investor navrhuje, aby sa podporila výmena nehnuteľností s cieľom zamerať sa na tých, ktorí majú v úmysle predať. Takto bude možné dosiahnuť vysoko výkonné poľnohospodárske podniky aj v Rumunsku, pretože sa hovorí, že majú obyvateľov na západe. Je to v skutočnosti druh poľnohospodárstva, s ktorým sa stretáva talianska spoločnosť Emiliana West z okresu Timis, ktorá vlastní tisíce obrábaných hektárov.

Bolo by to také poľnohospodárstvo podľa Morometeho vkusu? Samozrejme, že nie. Postava Marina Predu pevne verila, že majetok je dôležitejší ako výkon farmy. Je ľahké si predstaviť, že by bol dvakrát rozrušený, keby vedel, že niektorí vlastníci pôdy v okolí jeho dediny sú cudzinci.

Ekonomické zákony koniec koncov nezohľadňujú tradície a sú uložené s neprekonateľnou silou. Najmä keď „sme v období priaznivom pre špekulácie s nehnuteľnosťami, keď návratnosť týchto investícií prevyšuje akýkoľvek úrok, aký kedy poskytla komerčná banka“, ako uzavrela Liviu Ureche, prezidentka spoločnosti ARAI.