Je to skúsenosť a nie softvér
Pri predaji logistických vlastností, ako napríklad pri výrobe nástrojov spoločnosti Hella, sú potrebné aj odborné posudky.
Obrázok: Engel & Völkers
Ocenenia nehnuteľností sú čoraz viac žiadané. Zákazník nehnuteľností ich potrebuje na financovanie. Banka s ňou spolupracuje na hodnotení jej pôžičiek a každá spoločnosť, ktorá zverejňuje ročné účtovné závierky a vlastní nehnuteľnosť, musí k nej poskytnúť aj ocenenie. Kto však môže zaujať taký názor? Agent? Odhadca? Aké školenie sa na to vyžaduje a aká je zodpovednosť za toto hodnotenie? Pohľad do ocenenia.
Nazývajú sa ST-Xenn a K.IM, Basic a Market-Value. Lora je v nemeckých bankách štandardom, zatiaľ čo systém Argus založený na hotovostných tokoch je medzinárodne žiadaný. „Niektorí odborníci majú v kancelárii až päť programov, pretože každý zákazník používa iný produkt,“ prezrádza Steffen Schröder. Je verejne zapísaným odborníkom a ako odhadca je každý deň poverený oceňovaním obytných a logistických nehnuteľností, obchodných, obchodných a kancelárskych budov.
Nie je možné, aby sa z nezmyslov stala pravda
„Softvér,“ súhlasí s Falkom Schollenbergerom, Managing Partnerom v NAI apollo valuation & research, „nič však nehovorí o kvalite konečného hodnotenia.“ Razantnejšie povedané: „Tam, kde sú zadané nezmysly, nemôže vyjsť žiadna pravda“, tak Schollenberger popisuje problém menom. Nakoniec nejde o použitý program, ktorý pomáha odhadcovi predložiť koherentné ocenenie majetku, ale o dôkladné školenie a predovšetkým jeho vlastné skúsenosti. Potrebuje ich tiež, pretože za svoje vyjadrenia zodpovedá až 30 rokov.
Väčšina maklérskych recenzií teda nie sú skutočné recenzie, ale hodnotenia, ktoré robia na základe svojich skúseností na trhu. „Túto najjednoduchšiu formu hodnotenia v našom dome často vykonávajú skúsení zamestnanci, ktorí veľmi dobre poznajú oblasť a portfólio nehnuteľností a nehnuteľnosť si tiež prezreli. V prvom kroku je to často dokonca zadarmo,“ hovorí Alexander Lampert, výkonný riaditeľ spoločnosti Obchodná spoločnosť Engel & Völkers v Hamburgu.
Názor, ktorý sprostredkovateľ dáva zákazníkovi ako súčasť bežného procesu predaja, je o niečo podloženejší. Spravidla sa ukladá s objektmi porovnania, ale nie je založená na postupe vyšetrovacieho nariadenia. Na druhej strane správy, že napríklad banka požaduje financovanie, sú právne záväzné a musia byť vydané vyškolenými odborníkmi alebo odhadcami. Musíte zmapovať reguláciu ocenenia a odhadca za ne môže niesť zodpovednosť. Hodnotenia, ktoré sa pripravujú v súvislosti s IPO, sú ešte viac zodpovedné za zodpovednosť, pretože tu vydávajúci expert zodpovedá za každého, kto upíše túto akciu. Správy sa tiež požadujú pre výročné správy rôznych spoločností, pretože sa dajú použiť na výpočet straty alebo prírastku hodnoty majetku v portfóliu.
Cvičenie áno, ale skúsenosť je dokonalá
Každý, kto môže robiť takúto prácu ako odhadca, sa mu v súčasnosti aspoň darí v podnikaní. Pretože vzhľadom na prekvitajúci trh s nehnuteľnosťami, objednávky plynú a sľubujú pravidelne vysoký príjem. Podnikanie však nie je prístupné každému. Odborníci, ktorí môžu predkladať správy, musia absolvovať školenie. To sa zvyčajne končí vecnou a technickou prehliadkou IHK. Členstvo v medzinárodnej Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) je vyžadované predovšetkým medzinárodnými zákazníkmi a pri vstupe sa tu tiež kontroluje spôsobilosť uchádzača. Takzvaný HypZert je zase certifikáciou, ktorú akceptujú akreditované školiace strediská a je možná aj príprava prostredníctvom vysokoškolského štúdia.
„Existujú veľmi odlišné požiadavky na profesionálnu príslušnosť,“ prezrádza Schröder, „isté však je, že odborník musí mať multidisciplinárne znalosti.“ Okrem odbornej prípravy je nevyhnutným predpokladom kvality práce každodenná hodnotiaca práca. Preto si veľa certifikácií vyžaduje päť až sedem rokov odbornej praxe. Toto si však musí znalec najskôr zaobstarať.
Je samozrejmé, že sa oplatí, keď má niekto ako Falk Schollenberger podrobné skúsenosti. Schollenberger sa oceňovaniu venuje už 15 rokov. Pred nástupom do oceňovania a výskumu NAI apollo bol v spoločnosti Jones Lang LaSalle a predtým v spoločnosti Dr. Lübke aktívny. V tom čase bola táto spoločnosť jednou z prvých spoločností, ktoré hodnotili bývanie. Výsledkom bolo, že Schollenberger bol tiež súčasťou tímu spoločnosti Jones Lang LaSalle, ktorý tam prvýkrát zaviedol hodnotenie bývania. „Život a podnikanie sú v zásade dva odlišné svety hodnotenia,“ hovorí. Samozrejme, v obidvoch prípadoch musíte skontrolovať veľa podrobností, preskúmať pozemkovú knihu, prevrátiť mapy nehnuteľností a samozrejme skontrolovať nehnuteľnosť.
Ale v prípade komerčných budov hrá pri hodnotení skutočnej hodnoty budovy úlohu päť alebo desaťročný prenájom v súvislosti s pravdepodobnosťou opätovného prenájmu. Okrem toho je tu vstupný priestor, ktorý určuje prvý dojem zo zariadenia v komerčnom aj rezidenčnom sektore. V rezidenčnom sektore existuje celá rada ďalších faktorov, ktoré určujú konečnú hodnotu nehnuteľnosti. Nájomca sa môže prakticky každý deň rozhodnúť, či sa chce vysťahovať. Existuje aj množstvo mäkkých faktorov, ako je pôdorys bytu alebo štruktúra nájomcu. „Každý, kto niekedy žil v dome, kde má sused v noci rád párty, vie, aká dôležitá je táto štruktúra,“ smeje sa Schollenberger. Pre opätovný prenájom môže byť tiež rozhodujúca prítomnosť alebo neprítomnosť balkóna.
Malý byt, ktorý môže ubytovať iba jednu osobu, si môžete prenajať aj bez balkóna. Pretože sa singel jednoducho odsťahuje, keď si nájde partnera, ku ktorému by sa chcel nasťahovať spoločne. Veľký byt bez balkóna sa naopak ťažko prenajíma. Pretože v ňom obyčajne žijú rodiny, ktoré prirodzene myslia dlhodobo. Na vidieku naopak byty nad 100 m2 obytnej plochy nemajú trh, pretože tu sú domy tejto veľkosti viac žiadané. V domoch bez výťahu sú najvyššie apartmány lacnejšie ako domy v budove s výťahom. „Toto je takzvaný horolezecký bonus“, pokračuje s úsmevom špecialista na nehnuteľnosti, „ocení to každý, kto kedy dotiahol vodnú nádrž na najvyššie poschodie.“
Žiadny softvér nemôže vyhodnotiť všetky tieto jemnosti. Je to jednoducho prostriedok na vyjadrenie myšlienkovej línie hodnotiteľa. Preto sú skúsenosti a znalosti týchto špecialistov na príslušnom trhu nevyhnutným nástrojom pre vysoko kvalitné hodnotenie. „Starý dobrý Excel sa často používa ako pomôcka, pomocou ktorej je možné zadať množstvo údajov, ktoré by sa inak stratili,“ vysvetľuje Schollenberger.
Všetky predpoklady chcú byť zverejnené
Pretože skutočne dobré ocenenie nehnuteľnosti musí odhaliť všetky predpoklady. Musí ukázať, ako hodnotiteľ prichádza k svojmu výsledku, a tiež to zdôvodniť. Dôvodom je napríklad nedostatok balkóna pri hodnotení životného priestoru, zatiaľ čo v maloobchode však existuje existencia priamej konkurencie na rovnakom mieste.
Znalecký posudok sa teda skladá z troch zložiek. Prvá časť popisuje nehnuteľnosť, ktorú hodnotiteľ navštívil v referenčný deň. Je opísaný a často zdokumentovaný v prílohe s fotografiami, výpisom z katastra nehnuteľností a ďalšími. „Referenčný dátum pre správu je dôležitý, pretože v závislosti od vývoja trhu môže nehnuteľnosť dosiahnuť úplne inú cenu už po jednom roku,“ vysvetľuje Schröder. Nasleduje mapovanie trhu a prispôsobenie nehnuteľnosti v jej nehnuteľnostiach tomuto trhu. V tejto súvislosti je potrebné uviesť príjmy a materiálnu hodnotu, ako aj porovnateľnú hodnotu majetku v súlade s nariadením o vyšetrovaní. Zodpovedajúce modely a výpočty, ako aj odvodené hodnoty nájdete tu. Výsledkom je jasné hodnotenie samotnej nehnuteľnosti, samozrejme v kombinácii s ďalšími informáciami, ktoré príslušný odhadca zhromaždil v súvislosti s hodnotením.
Náklady na to sa líšia podľa rôznych rozsahov správ. V minulosti sa na fakturáciu používal HOAI, ceny sú však v súčasnosti voľne obchodovateľné. Pretože však odhadcovia zodpovedajú za svoje správy, musia do výpočtu zahrnúť aj príslušné poistenie, ktoré môže byť veľmi vysoké.
Oplatí sa teda pustiť do oceňovania ako sprostredkovateľ? Toto odvetvie trhu určite nie je vhodné ako krátky doplnkový podnik, už len z dôvodu poistných súm a potrebného školenia. Isté však je, že dobrí odhadcovia sú dobrí v podnikaní v tejto krajine. „Neviem o letnom prepade,“ usmieva sa Schollenberger.