Komunitné vlastníctvo Implikované prijatie vývojárom
LG Schweinfurt, vládnuci v. 23. januára 2015 - 22 O 135/13
V spoločenstve vlastníkov - ako tak často - došlo k poškodeniu vlhkosťou a iným poruchám na podzemnom parkovisku. Spoločnosť LG Schweinfurt však žalobu majiteľa o záruku zamietla z dôvodu premlčania nárokov. Spoločný majetok, ktorého súčasťou je aj podzemné parkovisko, však nebol prijatý.
Začiatok plynutia premlčacej doby poklesom spoločného majetku
Premlčacia lehota na záručné práva v stavebnom zákone sa v zásade nezačína pred prijatím stavebných prác. Aj keď developer kúpi novopostavený alebo prerobený byt, stavebné práce musia byť akceptované. Každý kupujúci je zodpovedný za prijatie súkromného majetku, t. J. Bytu. Všetci vlastníci však musia spoločný majetok prijať hromadne. Ak sa jednotlivé byty predávajú až po rokoch od dokončenia bytového komplexu, do prijímania komunálnych častí musia byť zapojení aj ďalší nadobúdatelia. To znamená, že premlčaciu dobu pre záručné práva je možné odložiť o niekoľko rokov a začína plynúť až potom, keď posledný kupujúci (tiež: „posledný kupujúci“) prijme spoločné vlastníctvo.
Prijatie prvým manažérom alebo odborníkom menovaným developerom
Zvláštnosťou prípadu pred LG Schweinfurt bolo, že zmluvy o kúpe bytov obsahovali klauzulu, podľa ktorej by mal byt namiesto kupujúceho prevziať správca WEG. Pomocou takýchto doložiek sa pokúša dať súhlas do jednej ruky (a do rúk prvého správcu, ktorého zvyčajne určí sám vývojár), a umožniť, aby sa premlčacia doba začala skôr. O účinnosti takýchto doložiek sa oprávnene pochybuje (porovnaj Münch, MietRB 2014, 81). BGH považuje doložky o obchodných podmienkach, prostredníctvom ktorých sa má udeliť prijatie spoločného majetku prvému správcovi menovanému developerom, za neúčinné (BGH z 12.9.2013 - VII ZR 308/12). Vyšší regionálny súd vo Frankfurte nad Mohanom považuje za neúčinné klauzuly, podľa ktorých je prijatie delegované na znalca menovaného developerom nehnuteľností (Frankfurtský vrchný regionálny súd z 30. septembra 2013 - 1 U 18/12); OLG Koblenz však považuje takéto doložky za účinné (OLG Koblenz zo 16. mája 2013 - 2 U 1123/12).
Implikované prijatie prostredníctvom použitia a platby poslednej splátky
Spoločnosť LG Schweinfurt nemusela rozhodnúť o spore o efektívnosť doložky o prijatí, pretože je nesporné, že k prijatiu nedošlo. Súd sa napriek tomu domnieva, že nároky zo záruky sú premlčané, pretože k ich prijatiu došlo prostredníctvom nezvratného správania („implicitného“). Posledná splátka musela byť uhradená po dokončení. Všetci noví vlastníci sa nasťahovali do bytov a v roku 1994 bola zaplatená posledná splátka. Tým vlastníci presvedčivo vyjadrili spokojnosť so stavebnými prácami, t. J. Implicitne deklarovali prijatie. Päťročná premlčacia doba preto uplynula v roku 1999 a vlastníci bytov už nemohli voči developerovi domáhať akýchkoľvek záručných práv.
Majitelia bytov mali zmysel pre vysvetlenie
Majitelia tvrdili, že z dôvodu klauzuly o prijatí v akvizičných zmluvách nemali „vedomosť o vysvetlení“ implicitného prijatia. Spoločnosť LG Schweinfurt sa na druhej strane domnieva, že vlastníci sa vzdali prijatia, keď nepožiadali o zmluvne dohodnuté prijatie. Mohli uznať, že ich správanie - použitie a zaplatenie poslednej splátky - treba chápať ako jednoznačný súhlas.
Výsledkom bolo, že vývojár využil pravdepodobne neúčinnú doložku o prijatí, a keďže tak neurobil, stále využíva skorší začiatok premlčacej doby. Druhá inštancia bude musieť teraz rozhodnúť, či to môže byť správne.
Právnik Mathias Münch
BRL B OEGE R OHDE L UEBBEHUESEN, Berlín
► Tento článok na Anwalt24.de.
► Sledujte autora na Google+ a Twitteri.