Long Lease - Príležitosti; Riziká - straty na poistení GEV

Na prvý pohľad je dlhodobý prenájom fajn vec. Koniec koncov, pri kúpe domu ušetríte peniaze, pretože nehnuteľnosť bez pôdy sa získava prostredníctvom práva na dedičnú budovu. Zmluva o dedičnom stavebnom práve je potom právne uzavretá. Ale dlhodobý prenájom skutočne stojí za to?

Nič okrem výdavkov. Ak postavíte svoj dom na dlhodobom prenájme, môžete mať smolu, že oň prídete.

Čo je to aj tak dlhodobý prenájom?

Ak sa hovorí o prenájme, hovorí sa vlastne o dedičnom stavebnom práve. Vďaka právu na dedičnú budovu môžete postaviť dom na cudzom pozemku a vlastniť ho, hoci nehnuteľnosť nepatrí vlastníkovi domu. Ak sa dohodnete na zmluve o dedičnom stavebnom práve, môžete ušetriť náklady na kúpu nehnuteľnosti. Majiteľovi nehnuteľnosti však musíte zaplatiť pozemný nájom, takzvaný dlhodobý prenájom.

Ako sa počíta pozemkové nájomné?

Pozemkové nájomné sa zvyčajne zakladá na hodnote nehnuteľnosti a zvyčajne sa pohybuje medzi tromi až piatimi percentami. To určuje vlastník nehnuteľnosti a je stanovené v zmluve. Pozemné nájomné je potom - podľa dohody - splatné štvrťročne, polročne alebo ročne. Pozemné nájomné sa môže v priebehu rokov meniť. V najlepšom prípade by to malo byť aj zmluvne dohodnuté, aby vlastník nehnuteľnosti nezažil nemilé prekvapenia. Môže sa tiež dohodnúť, že pozemkové nájomné sa upraví na dohodnutý cenový index. Základom môže byť index spotrebiteľských cien Federálneho štatistického úradu.

Výhody nájomcu

Najväčšou výhodou je určite to, že stavebník nemusí financovať cenu nehnuteľnosti, koniec koncov, ceny nehnuteľností sú v súčasnosti v mnohých mestách a komunitách veľmi vysoké. Dlhý prenájom je teda príležitosťou pre rodiny s nižším rozpočtom na výstavbu, aby si mohli aj naďalej budovať svoj vlastný majetok.

Majiteľ prenajímaného majetku rokuje o nájme s majiteľom domu v reči. Sumu si môžu zmluvné strany zvoliť ľubovoľne a zvyčajne sa dohoduje na veľmi dlhé obdobie - často na 99 rokov. To samozrejme poskytuje klientovi bezpečnosť.

Dlhodobý prenájom s kostolom alebo farnosťou sa odporúča predovšetkým rodinám, pretože tieto rodiny majú obzvlášť dobré podmienky.

Nevýhody práva na dedičnú budovu

Hlavnou nevýhodou dlhodobého prenájmu je, že klient ako nájomca nie je zároveň vlastníkom nehnuteľnosti. A nebude to tak robiť ani po uplynutí dlhodobého prenájmu. To je tiež najväčší rozdiel od tradičných hypotekárnych úverov. Pretože to sa zvyčajne vypláca po 35-40 rokoch a majetok sa stáva majetkom klienta. Ak nájomca zomrie, môže byť potrebné, aby dedičia predali dom vlastníkovi nehnuteľnosti za nižšiu hodnotu. Existuje tiež riziko, že vlastník nehnuteľnosti predčasne vypovie nájomnú zmluvu (tzv. Storno). Môže to byť tak v prípade, ak napríklad majiteľ domu nechá nehnuteľnosť zanedbávať, spreneverí ju, nezaplatí úroky alebo nahlási osobné použitie. Posledne menovaný by mal byť na základe zmluvy vylúčený.

Rovnako ako pri „bežnom“ nákupe nehnuteľnosti musí byť aj nájomná zmluva overená notárom.
A - čo mnohí nevedia - aj keď sa v skutočnosti nezískava žiadna nehnuteľnosť, daň z prevodu a prechodu nehnuteľností je splatná aj za dedičné stavebné práva.
Okrem toho sa nehnuteľnosti ťažšie predávajú znova, pretože najskôr musíte nájsť kupca, ktorý je ochotný akceptovať špeciálne umiestnenie nehnuteľnosti.
Financovanie budov pre váš dom môže byť pri dlhodobom prenájme vyššie, pretože banky môžu zvyčajne účtovať vyššie úrokové sadzby. To je samozrejme nevýhoda, najmä teraz, keď sú miery financovania nízke.
V neposlednom rade: Pozemné je splatné rok čo rok, t.j. H. aj vyše 99 rokov.

Čo sa stane, keď vyprší dlhodobý prenájom?

Toto je obzvlášť zložitý bod v kontexte dlhodobého prenájmu! Ak právo na dedičnú nehnuteľnosť vyprší alebo dôjde k predčasnému ukončeniu zmluvy bez toho, aby vlastník nehnuteľnosti ponúkol zmluvnému partnerovi ponuku na rozšírenie, stáva sa vlastník nehnuteľnosti zo zákona vlastníkom nehnuteľnosti. Majiteľ nehnuteľnosti však musí zaplatiť vlastníkovi nehnuteľnosti náhradu škody. Limit náhrady by mal byť upravený v zmluve o dedičnom stavebnom práve. Majiteľ nehnuteľnosti by však mal vedieť, že pre neho je to zvyčajne stratový obchod. Ak bude kompenzácia odmietnutá, majiteľ nehnuteľnosti príde o dom bez akejkoľvek protihodnoty! Mimochodom: vlastníci nehnuteľností nemajú právny nárok na predĺženie zmluvy. Už len z tohto dôvodu by ste mali majiteľa nehnuteľnosti kontaktovať včas a dohodnúť si predĺženie. Toto by malo byť do katastra nehnuteľností zapísané pred uplynutím platnosti. Pamätajte, že to vyžaduje čas. Ak zmluva vyprší, musí sa uzavrieť nová zmluva.

Naše tipy na dlhodobé prenájmy

Ak napriek všetkým obavám a nevýhodám uzavriete nájomnú zmluvu, naši realitní špecialisti by vám chceli poskytnúť nasledujúce tipy:

1. Dobre si rozmyslite, či chcete uzavrieť nájomnú zmluvu a či sa vám dlhodobý prenájom skutočne oplatí.
2. Ak aj napriek všetkým úvahám uzatvoríte nájomnú zmluvu, obdobie by malo začať plynúť znova, keď dôjde k uzavretiu zmluvy.
3. Dohodnite sa na predkupnom práve na nehnuteľnosť a dajte si ju overiť notárom.
4. Pokiaľ je to možné, dohodnite sa, že budete môcť byť schopní nehnuteľnosť kúpiť včas, napríklad ak sa zlepší vaša finančná situácia.
5. Pri uzatváraní zmluvy venujte pozornosť ustanoveniam, ktoré sa týkajú zvýšenia nájomného. Môže sa stať, že vlastník nehnuteľnosti roky nezvyšuje nájomné a potom zrazu požaduje o 200 až 500 percent viac.
6. Pred skončením dlhodobého prenájmu sa uistite, že je zmluva predĺžená v dostatočnom časovom predstihu.

---