NÁZORY BNR krútia nožom v rane majiteľov nehnuteľností -
Cristian Dogaru
Noviny BURSA # Banky-Poistenie/23. októbra 2018
Po náhlom poklese počtu transakcií prichádza nová politika centrálnej banky sprísniť podmienky poskytovania úverov.
Z Národnej agentúry pre kataster a inzerciu nehnuteľností (ANCPI) som sa práve dozvedel, že v septembri bol počet predaných nehnuteľností v celej krajine (42 500) o 26% nižší ako v roku 2017. V Bukurešti bol percentuálny pokles ešte vyšší, a to takmer o 50%, v Kluži dokonca o 50% (z 1300 na menej ako 600 budov, ktoré v septembri zmenili majiteľa). Jedná sa prakticky o kontúrovanie trendu, pretože v auguste bola dynamika negatívna (-29%) v porovnaní s augustom 2017. Pokles objemov zvyčajne hlási obrat trendu, v Kluži sa už ohlásilo zníženie za posledný štvrťrok (nezabúdajme však, že v Kluži je od roku 2015 nárast o 35%). Vzhľadom na nedávne hodnotenia je ťažké predpokladať, že zníženie transakcií bude súvisieť s niečím iným, ako s cenami dosahujúcimi pepřové hladiny a vyčerpaním značného podielu dopytu po rozpúšťadlách. Nechápem, čo ešte mohlo ovplyvniť toto zníženie chuti do jedla zo strany kupujúcich, snáď okrem príspevku na rekreačné poukazy (ale to len okrajovo, v malej miere).
S týmto poklesom zobchodovaných objemov prichádza tiež obmedzenie maximálneho stupňa zadĺženia, o ktorom nedávno rozhodla NBR. Tí, ktorí si chcú vziať hypotekárny úver, si budú môcť od roku predĺžiť maximálny pomer medzi splátkami a čistým príjmom 45% (ide o prvú hypotekárnu zmluvu, v ostatných prípadoch ®hypotekárne úvery, maximálny stupeň zadĺženia bude iba 40%). Alebo sa banky doteraz často vyšplhali nad túto hranicu, často nad 50% pomer medzi splátkami a príjmami. Inými slovami, v tomto roku získa hypotekárny úver menej ľudí, čo znamená oslabený dopyt na realitnom trhu. Ak k tomu pripočítame skutočnosť, že existuje veľká šanca, že sa program Prima Cas zmení, prístup k financiám nebude taký ľahký ako predtým (za predpokladu, že program prežije, má dosť nepriaznivých účinkov, vo farnosti BNR), máme vôbec nie ružový obrázok pre tých, ktorí ešte nepredali svoje nehnuteľnosti.
Čerešničkou na torte by v tomto okamihu bolo šírenie vlny krízy zo zahraničia, ako to bolo v roku 2008. Dostatok investičných poradcov odporúča svojim klientom odložiť nákupy, pretože budú schopné chytiť podobné nehnuteľnosti na výrazne nižšia v priebehu 1-2 rokov. Počul som podobné rady ako tí, ktorí koketovali s pôžičkou („zostaňte v prenájme o niečo dlhšie, nebudete ľutovať“), a keď už pochybnosti preniknú do povedomia potenciálnych kupcov, potom môžu vlastníci výpočty vychádzajú z nižších čísel ako predtým. Na rozdiel od toho však akciový trh, kde sú poklesy prudké a rýchle, trh s nehnuteľnosťami pristáva oveľa pomalšie, takže by neexistovali dôvody na paniku pre tých, ktorí chcú likvidovať svoje pozície. Ale nie je čas na rozjímanie.