Nehnuteľnosť po rozchode Čo sa stane s domom po rozvode
Večná láska a vlastný domov, v ktorom spolu starnete, sú snom mnohých párov. Realita je však často iná: Asi každé tretie manželstvo v Nemecku je rozvedené, priemerne po takmer 15 rokoch - to bolo v roku 2014 v Nemecku okolo 166 000 rozvodov. Aj keď fakty hovoria jasnou rečou, väčšina manželských párov sa správa ako keby tento sen nikdy nemohol prasknúť. Financovanie nehnuteľností je zvyčajne dôsledne vypočítané a prispôsobené nedotknutým rodinným vzťahom. Len veľmi málo ľudí berie do úvahy možnosť rozchodu a jeho dôsledky, koniec koncov je trochu neromantické predvídať koniec manželstva skôr, ako skutočne začne. Ak vzťah zlyhá, väčšina ľudí nie je pripravená na nejaké otázky: Čo by sa malo stať so spoločným domom alebo bytom? Kto v nej môže zostať? Kto je zodpovedný za pôžičku? A kto má nárok na majetok z majetku?
Manželstvo sa legálne považuje za spoločenstvo ziskov: „O kapitálové zisky sa musia deliť manželia, aj keď sú založené na nerovnomernom príspevku a výhodách od manželov,“ vysvetľuje Udo Völlings, špecialista na rodinné právo z Kolína nad Rýnom. V prípade rozvodu sa aktíva vytvorené počas manželstva a spoločné dlhy rozdelia medzi manželov rovnomerne podľa rozdelenia zisku - pokiaľ neexistuje manželská zmluva. Ak manželský pár kúpil nehnuteľnosť počas manželstva, počíta sa to aj ako prínos do zisku. Ak manžel vlastnil dom pred uzavretím manželstva, zahrnie sa to do hodnoty jeho majetku v tom čase - toto zvýšenie hodnoty sa zahrnie do zisku iba vtedy, ak sa majetok stal sobášom.
„Ak jeden z partnerov vloží do domu majetok, napríklad z dedičstva, po rozdelení vzniknú problémy s otázkou, ako by sa mal majetok a zvyšný majetok rozdeliť,“ hovorí Völlings. Napríklad, ak rodičia pridajú 100 000 eur, potom je podľa rodinného právnika dôležité, aby bolo preukázané, že dieťa dostane príspevok ako privilegovaný majetok. Ak sa manželstvo pokazí, iba tak môžete mať istotu, že z darovania bude mať pri výpočte zisku v konečnom dôsledku prospech celé vaše dieťa. „Ak jeden z partnerov investuje do nehnuteľnosti hneď od začiatku podstatne viac svojho vlastného majetku, páry by mali vyhľadať radu a ideálne podpísať predmanželskú zmluvu,“ radí Völlings. "Zamilovaní sa zriekajú zmlúv." Ale to je nerozumné, neskôr sa nahneváš. ““
Finančné príjmy by si mali strážiť najmä nezosobášené páry
Osoba, ktorá podpísala zmluvu s bankou, zodpovedá za úver na bývanie. Ak manželské páry kupujú rezidenčné nehnuteľnosti spoločne, obaja sú zvyčajne dlžníci, pretože banka chce zabezpečiť pôžičku prostredníctvom dvoch dlžníkov. „Každý jednotlivec plne zodpovedá za pôžičky, ktoré boli podpísané spoločne,“ upozorňuje právnik - bez ohľadu na jeho príjmovú situáciu. Nehnuteľnosť a dom patrí osobe, ktorá je v pozemkovej knihe uvedená ako vlastník. V prípade nehnuteľností obývaných vlastníkmi a financovaných z úverov môžu byť obaja partneri zvyčajne zapísaní v katastri nehnuteľností ako vlastníci polovice nehnuteľnosti. Ale aj keď je v pozemkovej knihe iba jeden spoločník, nemôže autonómne rozhodovať o tom, čo by sa s majetkom malo stať. Spoločný dom je často najcennejším majetkom rodiny a podľa občianskeho zákonníka možno so základným majetkom nakladať iba so súhlasom manžela.
Ak sa však rozpadnú nezosobášené páry, ktoré spoločne financovali nehnuteľnosť, a iba jeden z partnerov je v katastri nehnuteľností, druhý môže odísť naprázdno. V spore, ktorý sa prejednával pred Spolkovým súdnym dvorom, pôžička na dom bežala iba prostredníctvom spoločníčky, ktorá bola tiež sama v katastri nehnuteľností. Keďže mesačné platby partnera na jeho účet výrazne nepresahovali nájomné, ktoré by museli platiť za porovnateľný životný priestor, rozhodli federálni sudcovia (Az. XII ZR 132/12) - hoci mal dom osem rokov sa dlho oplatilo. „Každý by si mal starostlivo uschovať účtenky a doklady, ktoré v prípade pochybností dokumentujú, ktorý z jeho vlastných aktív smeroval do financovania nehnuteľnosti,“ odporúča Völlings. „Najmä pre nezosobášené páry má zmysel notársky overiť, kto koľko investoval a ako by sa majetok rozdelil v prípade rozchodu.“
Ale dom nemožno rozdeliť na polovicu ako sumu peňazí. Preto sa osvedčili najmä dve riešenia: Buď manželia predajú dom a podieľajú sa na zisku, alebo si ho jeden z partnerov ponechá a vyplatí druhému. Najlepšie pre vašu peňaženku aj pre nervy je, keď sa dohodnú, čo sa v budúcnosti stane s vašim domovom. „A páry by si to mali vyjasniť čo najskôr po rozchode, ešte predtým, ako požiadajú o rozvod,“ radí špecializovaný právnik pre rodinné právo. Pretože bez vzájomnej dohody rozhodujú sudcovia, môžu dokonca iniciovať exekučnú dražbu.
Najjednoduchším spôsobom po rozdelení je pravdepodobne predaj domu a rozdelenie výnosov - aj keď použitá nehnuteľnosť v chudobných lokalitách nemusí dosiahnuť cenu, ktorú kedysi stála nová budova. Predajcovia by mali pôsobiť ako harmonický pár. Ak budúci zákazníci dostanú rozvod, mohlo by to mať negatívny vplyv na cenu. Pokiaľ spoločný majetok patrí bývalým párom menej ako desať rokov a sami v ňom nebývali, musia pri predaji zaplatiť špekulačnú daň zo zisku (predajná cena mínus obstarávacie náklady a predajné náklady ako maľovanie), ktorá vychádza z individuálnej sadzby dane. Ak predaj nie je v súčasnosti dosť lukratívny, je možné dom alternatívne prenajať tretím stranám. K tomu však musí bývalý pár vychádzať tak dobre, aby mohol vykonávať spoločné úlohy ako prenajímatelia, ako je údržba a ročný účet za energie.
Pri náhlom vysťahovaní buďte opatrní
Ak si niekto chce ponechať svoj vlastný domov sám, musí zaplatiť ostatným podľa trhovej hodnoty nehnuteľnosti a notársky overeného podielu nehnuteľnosti - často na ňu však nie je dostatok peňazí. Namiesto priameho financovania celej sumy môžu manželia súhlasiť s rozšírením platby na niekoľko ročných splátok. V takom prípade dostane druhý exekučný titul, pokiaľ ešte nedostal svoj podiel na dome v plnom rozsahu. Ak jeden z partnerov dokáže zvýšiť odstupné v plnej výške, môže nechať prepísať podiel druhého. Páry by to však mali urobiť, pokiaľ je to možné pred definitívnym rozvodom, pretože manželia nemusia platiť daň z prevodu a prechodu nehnuteľností vo výške približne päť percent z trhovej hodnoty (v závislosti od spolkovej krajiny), ktorá je splatná pri prevode vlastníctva.
Bývalý pár by sa mal predtým porozprávať s bankou. Pretože ak dôjde k prechodu domu na výlučného vlastníka, banke chýba dlžník. Niektoré inštitúcie potom požadujú, aby ste uzavreli novú úverovú zmluvu za iných podmienok - a pokuta za predčasné ukončenie starej zmluvy.
V praxi však jeden partner často zostáva sám v nehnuteľnosti, aj keď nemôže dlhodobo platiť druhému partnerovi - často osobe, ktorá sa o deti stará a žije tam s nimi. „V zásade však majú obaja právo zostať tam,“ objasňuje právny expert. Iba ak partner prekročí hranice primeraného spolužitia, napríklad sa stane násilným, môžu ho sudcovia vylúčiť z bytu. Najmä muži sa často dopustia taktickej chyby, že sa odsťahujú v zhone, ak sa doma stane počas rozchodu neúnosná situácia. „Každý, kto sa konečne odsťahuje z nehnuteľnosti, to znamená, vezme si so sebou nábytok a osobné veci, prenajme si primerane veľký byt a odovzdá kľúče, stratí právo na užívanie,“ varuje Völlings. "Aj keď je výlučným vlastníkom." To znamená, že sa môže vrátiť až potom so súhlasom druhého. “Rodinný právnik preto odporúča vyhľadať právne poradenstvo skôr, ako sa odsťahuje. Každý, kto uvoľní pole, by mal písomne súhlasiť s partnerom, ktorý má právo na to, aby sa po jednom roku mohol vrátiť späť napriek tomu, že sa odsťahuje, ak sa dovtedy pár nedohodol.
Aukcia s exekúciou je vždy najhorším riešením
Ak jeden z nich nemôže platiť druhému a stále v ňom býva, musí znášať vedľajšie náklady zvyčajne sám. Obaja spoločníci musia naďalej splácať splátky úveru a daň z nehnuteľnosti v súlade s vlastným podielom stanoveným v katastri nehnuteľností - bez ohľadu na to, či jeden zarába podstatne viac ako druhý. Za to má partner, ktorý sa odsťahuje, nárok na náhradu za užívanie: „Súdy tvrdia, že majiteľ domu má finančné výhody z toho, že nemusí platiť nájomné,“ tvrdí právnik. „Musí teda nahradiť tomu druhému skutočnosť, že môže nehnuteľnosť užívať sám.“ Ak obyvateľ poberá výživné, môže sa namiesto platenia náhrady za užívanie vzdať časti výživného. Po prvom roku odlúčenia sa výška náhrady za užívanie zakladá na polovici miestneho nájomného za použitú nehnuteľnosť.
Ak je partner povinný platiť výživné na deti spoločne, najskôr sa z čistej mzdy odpočíta splátka úveru a od toho sa odvíja výživné, čo následne znižuje platby za deti. Po rozvode už výhoda z rozdelenia manžela/manželky neplatí. Hlavný živiteľ rodiny musí teraz platiť splátky úveru a výživné z nižšieho čistého príjmu. Splatiť pôžičky okrem údržby a nákladov na druhú domácnosť je pre neho čoraz ťažšie - mnohí sa potom najneskôr dostanú na pokraj platobnej neschopnosti a nakoniec predajú.
Niekoľko párov zostáva napriek oddeleniu v tom istom dome, aby si ho mohli finančne udržať. Ale pre tých, ktorí čelia rozvodu, môže byť voľba rovného podielu manželského páru problematická - najmä ak sa chce rozviesť iba jeden z partnerov. Pretože ak sa chcete rozviesť, musíte doložiť vôľu odlúčiť sa, t. J. Žiť oddelene od postele a stola, nakupovať sami. Spoločná rodinná večera, spoločné varenie, sedenie pred televízorom - to všetko môže nechcený partner vychovať neskôr, aby zabránil rozvodu. Toto riešenie je právne jasné len vtedy, ak je možné nehnuteľnosť rozdeliť na dva byty, rozvedené osoby to zaznamenajú v notársky overenom vyhlásení o rozdelení a každý spoločník je zapísaný v pozemkovej knihe ako vlastník bytu. Samotné byty je možné obývať, prenajať alebo predať.
Dražba domu po rozvode je zvyčajne najhoršou a najmenej výnosnou možnosťou. Pretože súd môže nariadiť dražbu rozdelenia aj proti vôli jedného z dvoch majiteľov, ponúka často poslednú možnosť previesť nedeliteľný nehnuteľný majetok na deliteľné peniaze, najmä pre hádajúce sa páry. V prípade exekučnej aukcie odhadca určuje hodnotu nehnuteľnosti a pomocou nej určuje dolnú hranicu vstupnej ponuky, ktorá je často o 30 percent nižšia ako trhová hodnota. Ak sa prijme ponuka, ktorá je dokonca nižšia ako obstarávacia cena, bývalým vlastníkom zostávajú dlhy, o ktoré sa musia navzájom deliť. Okrem toho existujú náklady napríklad na súd a odhadcu. „Vzhľadom na rastúce ceny nehnuteľností je pravdepodobné, že bývalí manželia v súčasnosti opustia aukciu divízie s dlhmi,“ hovorí Völlings. „Spravidla môžu mať z tohto majetku zisk.“
Poznámka redakcie: Na rozdiel od toho, čo bolo pôvodne napísané v texte, pár musí platiť špekulačnú daň zo zisku z predaja majetku, ktorý zdieľajú, iba ak v ňom sám nebýval. Ak ho používate sami, zostáva oslobodené od dane. Ospravedlňujeme sa za nepresnosť.