Organizácia hodnotiacej aktivity Olga Buzu - dokument DOC
Dokumenty
Hlavné zameranie (v tejto knihe) je zamerané na také problémy, ako sú: osobitosti trhu s nehnuteľnosťami a trhu oceňovacích služieb v Moldavsku; charakteristika účastníkov realitného trhu; úloha hodnotiteľov a organizácií, ktoré hodnotitelia získali pri formovaní trhu; činnosť štátnych organizácií zapojených do hodnotenia; získané združenia hodnotiteľov zo SNŠ, krajín západnej Európy a Ameriky; profesionálne štandardy hodnotiacej činnosti; otázky udeľovania licencií a certifikácie hodnotiteľov; profesionálna etika hodnotiteľa.
Veľkou pomocou pri písaní tejto knihy bolo štúdium skúseností z trhu nehnuteľností a hodnotiace služby v krajinách ako USA, Kanada, Veľká Británia, syntéza skúseností získaných v krajinách SNŠ a v západnej Európe.
Autor tejto knihy mal to šťastie, že bol niekoľko rokov zástupcom vybraných združení hodnotiteľov z Moldavska v Európskej skupine združení hodnotiteľov, aby sa osobne podieľal na mnohých udalostiach formovania hodnotiaceho trhu v Moldavskej republike.
Od roku 1999 autor zaraďuje tento materiál do prednášok „Organizácia hodnotiacej činnosti“, ktoré vedie na Fakulte katastra, geodézie a výstavby, špecializácie „Hodnotenie nehnuteľností“ na Technickej univerzite v Moldavsku. Materiál niektorých kapitol je obsiahnutý aj v prednáškach, ktoré autor pred verejnými hodnotiteľmi - pracovníkmi územných katastrálnych úradov prednáša.
Kontakt so študentmi, praktickými hodnotiteľmi, prijímajúcimi hodnotiteľmi preukázal potrebu krízy, ktorá by odrážala podstatu a základy organizácie hodnotiacej činnosti, ktoré by mali byť prístupné a užitočné pre rôzne kategórie čitateľov. Autor dúfa, že sa mu do istej miery podarilo túto potrebu uspokojiť.
Autor úprimne ďakuje Medzinárodnej rade pre výskum a vedecké výmeny (IREX) za organizáciu mojej stáže v Spojených štátoch; profesori J. Eckert, H. Harrison, S. Malpezzi. Špeciálne poďakovanie patrí profesorovi Geraldovi McGrathovi za organizáciu mojej návštevy a početné konzultácie s asociáciami hodnotiteľov v Kanade.
Ďakujem tiež podpredsedovi Spoločnosti hodnotiteľov Ruska I. L. Artemenkovovi, predsedovi Spoločnosti hodnotiteľov Bieloruska, predsedovi koordinačnej rady hodnotiteľov SCI N. Iu. Trifonov, prezident Národnej realitnej komory Moldavskej republiky A. Panov, vedúci predstavitelia Republikovej asociácie odborníkov na oceňovanie, prezident - habilitovaný lekár T. Bajura a viceprezident-
prezidentovi, habilitátovi lekárovi V. Morozovi za pomoc, ktorú mi pri tomto výkriku poskytli.
Na záver by som chcel vysloviť svoju hlbokú vďaku recenzentom, ktorí vystúpili s mnohými užitočnými poznámkami a odporúčaniami.
Prvá skúsenosť so systematickým prístupom k organizácii činnosti oceňovania nehnuteľností, prirodzenosti nemôže byť bez nedostatkov. Autor bude vďačný spolupracovníkom z administratívnych orgánov, vedeckým pracovníkom, lektorom z vysokých škôl, praktickým hodnotiteľom, špecializáciám, ktoré pôsobia na trhu s nehnuteľnosťami, za ich postrehy a návrhy.
Ocenenia a postrehy k tejto knihe je možné zaslať na adresu: MD2005, str. Pukin, 47, b. 514. E-mailová adresa: [email protected] KAPITOLA 1 TRH S NEHNUTEĽNOSŤAMI A JEHO CHARAKTERISTIKA
1.1. Trh nehnuteľností. Segmentácia trhu
Rozvoj realitného trhu má osobitný význam pre konsolidáciu štátneho, ekonomicky stabilného. význam tohto trhu určuje jeho zvláštnosť. Na jednej strane ide o sféru vzťahov, ktorá zahŕňa nielen subjekty podnikateľských aktivít. Na druhej strane je trh nehnuteľností nevyhnutnou súčasťou trhového hospodárstva. Trh práce, kapitálový trh, trh rôznych zdrojov a tovaru nemôže existovať bez trhu nehnuteľností. Bez rozvinutého trhu s nehnuteľnosťami nie je možné rozvíjať investičné procesy, dynamizovať činnosti administratívy a domácnosti, zvyšovať produkciu a zvyšovať životnú úroveň obyvateľov krajiny.
Trh nehnuteľností definuje súhrn nehnuteľností a práva k nim, ktoré sú predmetom zmluvy o predaji a kúpe. Pojem trh s nehnuteľnosťami zahŕňa aj súbor inštitúcií a postupov, ktorých cieľom je spojiť kupujúcich a predávajúcich osobitnej komodity - rôzne práva k nehnuteľnostiam. Trh nehnuteľností je súborom osobitných mechanizmov, prostredníctvom ktorých sa prenášajú vlastnícke práva a s nimi súvisiace záujmy, stanovujú sa ceny a priestor sa rozdeľuje medzi rôzne konkurenčné varianty správy pozemkov.
Na trhu nehnuteľností sa uskutočňuje vzájomný vzťah medzi dopytom a ponukou všetkých kupujúcich a predávajúcich, ktorí sa v súčasnosti nachádzajú v rovnakom priestore, a transakcie s nehnuteľnosťami. Trh je zložitá štruktúra, ktorá poskytuje rámec pre výmenu tovaru, nehnuteľností, služieb, kapitálu. Stav vecí na realitnom trhu odráža najrelevantnejším spôsobom ekonomickú prosperitu spoločnosti.
Trh nehnuteľností sa vyznačuje svojimi osobitosťami, ktoré ho identifikujú medzi ostatnými typmi trhu. Tieto osobitosti trhu nehnuteľností majú nerozlučný vzťah s charakteristikami nehnuteľností.
Na nehnuteľnosť sa dá pozerať dvoma spôsobmi - fyzicky a ekonomicky. Z fyzického hľadiska má nehnuteľnosť tieto vlastnosti:
nehybnosť, tj stálosť miesta, kde je, pevnosť, trojica, stacionárny charakter;
trvanlivosť existencie a následného využívania;
jedinečnosť, inými slovami, neopakovateľný charakter;
heterogenita, veľká rozmanitosť nehnuteľností;
majetok, ktorý sa má spravovať.
Z ekonomického hľadiska je nehnuteľnosť objekt, ktorý si vyžaduje trvalé a pravidelné smerovanie investícií na jej zachovanie a rozvoj. Nehnuteľnosť má stanovenú hodnotu, môže byť pre vlastníka prospešná a je identifikovateľná podľa:
kvalita vzácnosti;
podľa toho, kde sa práve nachádzate.
Špecifické vlastnosti nehnuteľností, pokiaľ ide o ich komoditnú kvalitu, sú príčinou rozdelenia realitného trhu na samostatné segmenty. Kritériá segmentácie realitného trhu môžu byť nasledujúce:
obsah vlastníckych práv;
funkčné určenie nehnuteľnosti;
„geografická poloha nehnuteľností;
kvalita nehnuteľností;
V závislosti od obsahu vlastníckych práv, ktoré sú predmetom transakcie medzi predávajúcimi a kupujúcimi, sa trh nehnuteľností delí na dva segmenty: trh predaja a nákupu a trh prenájmu. Nedávno bol tiež identifikovaný trh vecných bremien a ďalších obmedzení úplného vlastníckeho práva.
Na trhu transakcií predaja a nákupu výmenou za zodpovedajúci ekvivalent sa obchoduje s úplným právom na nehnuteľnosť, ktorá