Prijatie budovy Účinok a formy prijatia na mieste
Mnoho staviteľov si kolaudáciu spája iba s predbežnou fázou odovzdania kľúčov. Nie ste si vedomí právnych dôsledkov tohto míľnika v stavebnom projekte. Prijatie je v skutočnosti najdôležitejším právne účinným aktom popri podpise zmluvy o stavbe: priamo ovplyvňuje možnosť neskoršieho uplatnenia záruky alebo nároku na odmenu.
Čo presne je pokles?
Spolkový súdny dvor (BGH) tento termín upresnil v roku 1983, keďže v nemeckom občianskom zákonníku (BGB) neexistuje presná definícia: Podľa toho je prijatím „fyzické prevzatie diela ako hlavnej veci podľa zmluvného plnenia zákazníkom“. Ak objednávateľ (stavebník) prijme stavebné práce dodávateľa ako celok v súlade so zmluvou, dom sa považuje za prijatý. Malé veci, ktoré remeselník dokáže opraviť do dvoch alebo troch hodín, ešte neznamená, že staviteľ môže odmietnuť prijatie. Vlastník budovy však môže odmietnuť prijatie, ak jedna alebo viac vád predstavuje celkovú významnú vadu.
V nemeckom práve sa rozlišujú štyri typy prijatia:
- Expresné prijatie
S výslovným súhlasom klient vyhlasuje, že súhlas sa uskutočnil. Pojem „prijatie“ sa nemusí používať, ani toto vyhlásenie nie je viazané na konkrétnu formu. Môže sa preto uskutočniť aj ústne.
Formálne prijatie je zvláštna forma výslovného prijatia. Najskôr je vždy naplánovaná kontrola, na ktorej sa zúčastnia všetky zmluvné strany a v prípade potreby sú prizvaní aj odborníci. Potom sa vypracuje preberacia správa, ktorá musí obsahovať všetky zistené závady. Pokiaľ ide o chyby, ktoré tu nie sú uvedené, aj keď sú známe, zákazníci strácajú všeobecné záručné nároky. Dôkazné bremeno sa s okamihom prevzatia obracia, vlastníci budov potom musia v prípade všetkých budúcich závad preukázať, že zavinili zhotoviteľa. Vo VOB/B existujú osobitné predpisy týkajúce sa formálneho prijatia, ktoré však môžu byť dohodnuté aj v pracovnej zmluve BGB.
Ak je prijatie možné odvodiť z správania klienta, označuje sa to ako implicitné prijatie. Toto môže napr. B. nasťahovanie sa do domu bez komentára alebo bezkritického zaplatenia poslednej splátky. Tento variant je tak často považovaný za klamlivý, takže je spochybňovaný na súde nadpriemerne.
§ 640 ods. 1 druhá veta nemeckého občianskeho zákonníka (BGB) umožňuje fiktívne prijatie. Klient dostane lehotu, v ktorej by mal budovu prijať. Ak termín uplynie bez toho, aby klient budovu prijal, kolaudácia sa považuje za vykonanú. Je samozrejmé, že budova musí byť dokončená a bez závažných porúch
Aký typ prijatia je pre klienta najlepší?
Pre majiteľa budovy je dôležité, aby mal možnosť zistiť všetky konštrukčné chyby vo svojom dome, aby boli písomne zdokumentované a aby sa nevzdal svojich práv v súvislosti so zárukou. Tieto podmienky sú splnené iba formálnym prijatím. Pokiaľ to nie je v zmluve o stavbe výslovne uvedené, mali by spotrebitelia trvať na tom, aby bola zahrnutá pred jej podpísaním.
Často však zostáva predmetom sporu, kedy bude dom dokončený do tej miery, že je vhodný na kolaudáciu. Zmluvné strany často nesúhlasia, najmä pokiaľ ide o domy na kľúč. Preto platí základné pravidlo: Dom je možné odstrániť, iba ak bol dokončený bez chýb a je možné doň bezpečne vstúpiť.
To znamená, že doma
- musia byť vytvorené úplne a bez chýb,
- je obývateľný,
- elektrické systémy, kúrenie a sanitárne zariadenia fungujú správne a
- Dom a garáž sú spôsobilé na jazdu. Bezpečnosť na cestách tiež znamená, že na schodoch sú nainštalované všetky potrebné zábradlia a ochrana proti pádu na balkónoch a že je možné bezpečne použiť prístup do domu.
Neexistuje však všeobecne platná definícia, kedy je dom „pripravený“ na prijatie. Ak dôjde k konfliktu medzi zmluvnými stranami, ktoré budú právne vyriešené, vždy to závisí od konkrétneho prípadu. Pokiaľ však klient uzná vadu, ale zhotoviteľ nezdieľa svoje hodnotenie, reklamované vady je možné uviesť ako takzvané rezervácie v preberacom protokole. Prijatie sa môže uskutočniť týmto spôsobom, ale stavebník si ponecháva svoje záručné nároky v rozsahu rezervácií. Stavitelia, ktorí nie sú „zruční“, by sa mali o prijatie vždy poradiť s odborníkom. Úplné zistenie nedostatkov je jednoduchšie, ak staviteľ navštívi stavenisko v sprievode architekta alebo stavebného inžiniera pred dátumom prijatia. Týmto spôsobom je možné vopred zostaviť zoznam porúch.
Tip:
Stavitelia by mali vždy odmietnuť čiastočné prevzatie jednotlivých obchodov: Pretože záručná doba začína dňom prijatia, sú tu neprimerane znevýhodňovaní.