Protokol o odovzdaní bytu template šablóna zadarmo (PDF)

Aby pri odovzdávaní bytu nedochádzalo k sporom, mal by si nájomca a prenajímateľ pri sťahovaní a odchode vypracovať odovzdávací protokol. Kľúče, poškodenie, odpočty počítadla: prehľad všetkého dôležitého v tejto veci - vrátane kontrolného zoznamu.

Protokol o odovzdaní bytu - najdôležitejšie body

Pri nasťahovaní a odchode je potrebné písomne zaznamenať stav prenajatého bytu.
Pomocou protokolu o odovzdaní bytu je možné zabrániť sporom medzi prenajímateľmi a nájomcami o otázku, či pri sťahovaní alebo odchádzaní nedošlo k poškodeniu.
Protokol o odovzdaní nie je právne záväzný - z tohto dôvodu neexistujú žiadne predpisy o tom, ako by mala vyzerať podoba protokolu.
Predávací protokol by mal obsahovať rôzne odpočty meračov, možné poruchy, počet odovzdaných kľúčov a stav stien, okien, dverí a podláh.
Odovzdanie bytu funguje so šablónou od immowelt.

Pri odovzdaní bytu ponúka protokol o odovzdaní bytu väčšiu bezpečnosť - pre nájomcov aj prenajímateľov. Foto: BillionPhotos.com/ fotolia.com

Sú všetky kľúče úplné? Má umývadlo prasklinu? Nájomníci aj prenajímatelia musia byť pri odovzdávaní bytu opatrní. Ak nájomca prevezme poškodený byt a vopred to nezdokumentoval, ľahko ho potom môžu uznať vinným. Naopak, prenajímateľ bude neskôr ťažko preukazovať nové škody, ak pri sťahovaní nezaznamenal stav bytu.

Protokol o odovzdaní bytu ušetrí obom stranám veľa problémov. Pretože: „Je to dokument, ktorý má pred súdom dôkaznú hodnotu,“ hovorí Annett Engel-Lindner, právnik špecialista na nájomné a bytové právo v Nemeckej realitnej asociácii (IVD). Preto odporúča pri sťahovaní a vysťahovaní vypracovať správu o odovzdaní bytu.

Jednoducho si stiahnite vzorový protokol odovzdania tu: Použite kontrolný zoznam odovzdania bytu Imowelt, aby ste nezabudli na všetky dôležité informácie.

Pred odovzdaním bytu: dohodnite si stretnutie

Nájomníci a prenajímatelia by mali Dohodnite si termín odovzdania bytu čo najskôr, aby mal každý stále vo svojom kalendári priestor - minimálne týždeň vopred. Pri odovzdávaní bytu však často nie sú prítomné iba tieto dve strany, ale aj ďalšie osoby.

Kto tam musí byť pri odovzdaní bytu?

Nájomníci a prenajímatelia pri vstupe do bytu: Klasické zamestnanie, nie je to však nevyhnutné. Foto: iStock/SolStock

Odovzdanie bytu je povinné pre nájomníkov a prenajímateľov.

The Hostinský musí zabezpečiť, aby sa nájomca mohol do začiatku nájmu nasťahovať do bytu včas. Ak sa nedostaví v deň odovzdania bez zrušenia, musí znášať ďalšie náklady nájomcu - napríklad ďalšie náklady pri sťahovaní, ak nájomca stojí pred zamknutými dverami so svojimi siedmimi vecami a nasťahovanie sa oneskorí o niekoľko dní (AG Köln, Az.: 209 C. 542/02).
The Nájomca musí zabezpečiť, aby prenajímateľ dostal svoju nehnuteľnosť späť najneskôr v posledný deň doby nájmu (§ 546 ods. 1 BGB). Ak tento deň pripadne na nedeľu alebo štátny sviatok, odovzdanie sa môže uskutočniť aj nasledujúci pracovný deň. Ak nájomca nestihne termín odovzdania, aby prenajímateľ nedostal byt späť v čase, môže od neho požadovať náhradu škody - vo výške dohodnutého alebo miestneho nájomného (§546a BGB).

Pri odovzdaní bytu je obvykle prítomný prenajímateľ a nájomca. Existuje však aj iný spôsob:

Oprávnené tretie strany môže zastupovať nájomcu pri odovzdaní. Napríklad ak nemá čas v dohodnutom čase. Nájomca by mal za to vydať písomné plnomocenstvo.
Ubytovateľ môže tiež nariadiť niekomu inému, aby ho odovzdal, napríklad svoj Správca nehnuteľnosti alebo sprostredkovateľ. Musí tejto osobe úplne dôverovať: „Ak sa správca pomýli s protokolom o odovzdaní, musí sa prenajímateľ zvyčajne zodpovedať za svoju chybu,“ varuje Engel-Lindner. Pretože zmluvným partnerom nájomcu je prenajímateľ, nie správca. Prenajímateľ sa však môže neskôr obrátiť na svojho správcu. To znamená, že ho môže považovať za zodpovedného za svoju chybu a požadovať náhradu škody, ak došlo k porušeniu povinnosti správcu nehnuteľnosti.
Okrem toho môže byť užitočné mať a neutrálny človek požiadať o odovzdanie bytu, ktorý byt skontroluje, či nie je poškodený, a podpísať protokol o odovzdaní bytu ako svedok.

Pri odovzdávaní bytu

S odovzdávacím protokolom radí právnička Annett Engel-Lindner z Realitnej asociácie Nemecko (IVD). Foto: Annett Engel-Lindner

V deň odovzdania bytu by mali nájomníci a prenajímatelia spoločne skontrolovať izbu po miestnosti. „Najlepšie za denného svetla,“ odporúča právnik Engel-Lindner. Týmto spôsobom je menej pravdepodobné, že prehliadnu poškodenie ako v slabom svetle. Mali by ste si tiež na to naplánovať dostatok času.

V akom stave by mal byť byt

Nájomca musí byt odovzdať vždy uprataný - nielen ak to hovorí v nájomnej zmluve. Predanie čistého tovaru je možné odvodiť aj zo zákonnej povinnosti vrátiť tovar v riadnom stave (§ 546 ods. 1 BGB, BGH, Az: VIII ARZ 1/84). Aby bol byt „zametaný“, musí sa odstrániť hrubé znečistenie. Podľa judikatúry to zahŕňa:

V prípade kobercov je potrebné hrubé nečistoty odstrániť pomocou vysávania.
Miestnosti s dlaždicami, parketami alebo laminátom musia byť riadne vymetené.
Pavučiny v byte a prenajaté suterénne miestnosti musia byť odstránené.
Okná je potrebné čistiť, iba ak sú silne znečistené.
Je potrebné odstrániť usadeniny vodného kameňa a vrstvy rozmazania - napríklad v kuchyni alebo v kúpeľni.
Zvyšky jedla musia byť z kuchyne odstránené.
V prenajatej chladničke nie sú povolené potraviny.

Ale: Je v nájomnej zmluve uvedené, že byt „Starostlivo vyčistené“ alebo v „Čistý stav“ má byť odovzdaný, táto dohoda je tiež účinná a nájomca musí zodpovedajúcim spôsobom vyčistiť.

Pri renovácii platí: Škodu, ktorú si nájomca spôsobil, si musí sám napraviť. Pokiaľ ide o kozmetické opravy, ako sú maľovanie a tapetovanie, záleží na tom: byt musí byť odovzdaný zrekonštruovaný a doložka o renovácii v nájomnej zmluve musí byť platná, aby bol nájomca povinný tieto rekonštrukčné práce vykonať.

Na čo si dať pozor pri odovzdávaní bytu

Okrem toho, či je byt v správnom stave, by všetky strany mali venovať pozornosť ďalším veciam:

Odčítajte údaje z meračov: na vodomeroch, plynomere a elektromere
Sú k dispozícii všetky kľúče?
Skontrolujte steny a stropy: Existujú nejaké vlhké miesta, škvrny od vody alebo plesne?
Preskúmajte tapety a farby: Boli steny vymaľované? Je veľa vyvŕtaných otvorov?
Preskúmajte podlahu: Sú na parkete škrabance alebo škvrny na koberci? Sú v podlahe výtlky? Nedostatok soklov?
Otváranie a zatváranie okien a dverí: dobre sa zatvárajú? Sú okná tesné? Sú všetky zámky neporušené?
Zatvorte kohútiky, spláchnite toaletu: voda beží správne?
Vyskúšajte elektrické spotrebiče, ktoré si prenajímate - napríklad sporák vo vybavenej kuchyni: Sú všetky spotrebiče plne funkčné?
Potraste s príslušenstvom: Je umývadlo, WC misa, vaňa, umývadlo a odtoková rúra natrvalo nainštalované? Sú kúsky odštiepené alebo praskliny viditeľné?
Zahrejte kúrenie: Ak je kúrenie teplé?
Nezabudnite na schodisko: Pri sťahovaní sa mohlo dôjsť k poškodeniu
Skontrolujte podkrovie a suterén: Existujú napríklad stopy po poškodení vodou v minulosti?

Ak dôjde k poškodeniu alebo byt nezodpovedá zmluvne dohodnutému alebo zákonom požadovanému stavu, malo by to byť zaznamenané v protokole o odovzdaní bytu.

Protokol o odovzdaní bytu

Venujte pozornosť a berte na vedomie: Nielen odpočty meračov a viditeľné škody patria do protokolu o odovzdaní bytu. Foto: iStock/Dutko

Odovzdávací protokol predstavuje komplexnú inventúru bytu v čase odovzdania.Zaznamenáva stav, v akom bol byt pri nasťahovaní a v akom stave pri vysťahovaní, aké škody tam už boli a ktoré neboli.

Tip v prípade poškodenia: fotografie sú dôležitým dôkazom

Akékoľvek poškodenie by malo byť zdokumentované fotografiami. Súdy takéto obrázky spravidla prijímajú ako dôkaz. Nájomníci alebo prenajímatelia by mali fotografovať napríklad poškodenie dlaždíc, kovania a zariadenej kuchyne, ale aj poškodenie spôsobené vlhkosťou, hlbokými škrabancami na parketách alebo rozbitým sklom.

Čo patrí do protokolu o odovzdaní bytu

Dokumentácia škody na byte má samozrejme zmysel. Okrem toho neexistujú žiadne právne požiadavky na to, ako by mal vyzerať protokol o odovzdaní bytu. Odborníci odporúčajú, aby ste určite zahrnuli nasledujúci obsah:

Meno a adresa nájomcu a prenajímateľa a prípadne svedkov - mimochodom: svedkom môže byť aj sprostredkovateľ
adresa bytu
Dátum odovzdania, nasťahovania alebo vysťahovania a poslednej renovácie
Hodnoty meračov plynu, vody a elektriny
Obsah nádrže na vykurovací olej, ak je k dispozícii
Odovzdanie kľúčov: Typ a počet odovzdaných kľúčov, napríklad kľúčov od vchodových dverí a bytu, kľúčov od poštovej schránky a pivnice
Všetky existujúce chyby a poškodenia - prasknuté dlaždice, škrabance na parketách, štiepaná farba na dverách, chýbajúce soklové lišty atď.
Ak sú izby v perfektnom stave a odovzdané upratané, malo by sa to tiež spomenúť

Súčasťou protokolu sú aj dohody o prebiehajúcich opravách.

Najlepšie je pomenovať všetky izby jednotlivo v odovzdávacom protokole a čo najpresnejšie opísať existujúce poruchy. Napríklad: „Farba sa odlupuje z vnútornej strany kuchynských dverí,“ hovorí Engel-Lindner. Čím presnejší je popis, tým má dokument lepšiu dôkaznú hodnotu. Ak sa nájomca a prenajímateľ nedohodnú na škode, mali by ju napriek tomu zapísať do protokolu o odovzdaní spolu so svojimi rozdielnymi názormi.

„Nie je nič horšie ako nedbalo dokončený protokol o odovzdaní bytu“

- Advokát Maximilián Klug zo združenia nájomcov Kempten

Dôležité: odovzdávací protokol pre každý z nich

"Takto som to nepodpísal." Právnik Maximilian Klug zo združenia nájomcov Kempten už túto vetu počul. „Ak obe strany po odovzdaní bytu nedostanú kópiu protokolu, môže to byť problém“, hovorí odborný právnik pre nájom a právo bytových nehnuteľností. Prenajímateľ potom mohol teoreticky niečo zapísať do denníka - alebo to mohol povedať nájomca. Preto musí byť protokol o odovzdaní vždy k dispozícii v dvoch vyhotoveniach.

Nájomcovia aj prenajímatelia podpíšu protokol na konci vymenovania. Nájomca dostane jednu kópiu a prenajímateľ druhú.

Odovzdávací protokol v dome

Ak je prenajatý dom, a nie byt, bude možno potrebné odovzdať protokol o odovzdaní niekoľkými bodmi. Napríklad ak sa prenajíma aj záhrada so záhradným prístreškom, musí sa zaznamenať aj jej stav.

Tu si jednoducho stiahnite vzorový protokol o odovzdaní: Na odovzdanie použite kontrolný zoznam pre odovzdanie, aby ste nezabudli na všetky dôležité informácie.

Po odovzdaní bytu: v prípade poškodenia konať rýchlo

Ak je byt poškodený, musí prenajímateľ urýchlene požiadať svojho bývalého nájomcu o opravu. Pretože po vrátení bytu vaše nároky na náhradu škody zvyčajne zaniknú po šiestich mesiacoch (§ 548 BGB).

Takto by mali prenajímatelia postupovať pri podávaní žiadosti o náhradu škody:

Zašlite nájomcovi žiadosť o odstránenie škody. To zahŕňa: termín, dokedy by to malo byť hotové, a hrozba inak napraviť škodu na náklady nájomcu.
Po uplynutí lehoty: skontrolujte, či nájomca škodu neodstránil.
Ak škoda nebola opravená: poverte spoločnosť, aby ju opravila, a vyúčtujte nájomcovi náklady. Alebo: Ak bola zložená kaucia za prenájom, môže ju prenajímateľ použiť na úhradu nákladov.
Berte na vedomie premlčaciu dobu: Ak nájomca odmietne vykonať opravu škody, podajte žalobu alebo požiadajte o platobný príkaz.

Len čo nájomca a prenajímateľ dojednajú nápravu škody, premlčacia doba sa pozastavuje, pokiaľ nájomca okamžite a zreteľne neodmietne nárok prenajímateľa. Počas pozastavenia bola premlčacia doba pozastavená - ak sa pozastavenie skončí, ukazovatele premlčacej doby začnú znova tikať. Je tomu tak hneď, ako nájomca odmietne pokračovať v rokovaniach. Nárok prenajímateľa môže zaniknúť najskôr tri mesiace po skončení pozastavenia (§ 203 BGB).

Ak chce prenajímateľ zabrániť premlčaniu jeho nároku tak skoro, musí konať. Môže nájomcu žalovať alebo podať žalobu na náhradu škody Platobný príkaz nárok. Premlčacia doba je na dobu trvania tohto konania pozastavená. Ak prenajímateľ vyhrá tento spor, stane sa z neho exekučný titul. Toto obvykle vyprší až po 30 rokoch. Lenže: Len čo nájomca vykoná čo i len čiastočnú platbu alebo prenajímateľ nechá vykonať exekučný akt, začína táto lehota znova.

Na ďalšie nároky prenajímateľa sa vzťahujú ďalšie premlčacie lehoty:

Pre Spätné platby zZúčtovanie poplatkov za službyplatí premlčacia doba troch rokov. Obdobie začína plynúť po skončení fakturačného obdobia
PreNájomné nedoplatkyplatí premlčacia doba troch rokov. Lehota sa začína koncom roka, v ktorom nárok vznikol.

Ak bola ako zábezpeka zložená kaucia za prenájom, môže ju prenajímateľ použiť aj na úhradu výdavkov na odstránenie škody.

Prehliadnite škody - čo robiť?

Ak sa pri odovzdávaní bytu prehliadne škoda, môže to byť ťažké - najmä ak to bolo zrejmé. Foto: Sydia Productions/fotolia.com

Len čo nájomca a prenajímateľ podpíšu odovzdávací protokol, považuje sa to za správne a plne akceptované. Ak by sa ľahko rozpoznateľná škoda prehliadla, môžete sa potom sťažovať: Ak nájomca utrpel škodu, keď sa nasťahuje, môže preto neznižujte nájomné. Pri vysťahovaní môže byť teoreticky zodpovedný za všetky škrabance a vypálené otvory, ktoré už boli prítomné pri nasťahovaní a ktoré sa v dokumente neobjavujú. Ak prenajímateľ naopak pri vysťahovaní prehliadne škody a nezaznamená to v protokole o prevzatí bytu, môže to zvyčajne urobiť bez náhrady požiadať o viac.

Výnimka je možná iba vtedy, ak poškodenie nebolo tak ľahko rozpoznateľné.

Skryté chyby: takto by mali postupovať nájomníci a prenajímatelia

Poškodenia, ako napríklad chybná telefónna zásuvka, nie sú na prvý pohľad viditeľné. V prípade takýchto skrytých chýb je potrebné konať: Oznámenia Nájomca vada až po odovzdaní bytu, radí právnik Klug: „Mal by o tom bezodkladne informovať svojho prenajímateľa, najlepšie písomnou formou.“ Potom môžu strany škodu zapísať do protokolu o odovzdaní bytu. Ak je prenajímateľ kríž, v najhoršom prípade pomôže iba návšteva právnika.

Objavil Hostinský Advokát Engel-Lindner radí: „Prenajímateľ by mal takéto skryté škody nahlásiť bývalému nájomcovi ihneď po vysťahovaní.“ Strany by to mali následne doplniť do protokolu o odovzdaní bytu. Ak nájomca odmietne, prenajímateľ musí v najhoršom prípade prejsť súdnou cestou. Ak bývalý nájomca preukázateľne podvodne zatajil škodu, môže prenajímateľ napadnúť protokol o odovzdaní.

Kedy môže prenajímateľ zadržať kauciu za nájomné?

Kaucia za prenájom slúži ako zábezpeka pre prenajímateľa, ktorú môže na konci nájmu započítať proti nárokom, na ktoré má od nájomcu stále nárok - napríklad z dôvodu poškodenia, zanedbaných kozmetických opráv alebo nedoplatkov na nájomnom. Na to musí mať svoje Zistiť nároky pre nájomcu zrozumiteľným spôsobom a doložiť spoľahlivými dôvodmi a nákladmi. Podľa judikatúry má prenajímateľ na vyrovnanie tri až šesť mesiacov. Ak nájomca nesúhlasí s výškou splateného vkladu, môže potom už iba podniknúť právne kroky.

Záver: odovzdanie bytu je lepšie len s odovzdávacím protokolom

S starostlivo pripraveným protokolom o odovzdaní bytu sú prenajímatelia a nájomcovia na bezpečnej strane. Chráni nájomcu pred prenajímateľom, ktorý si neskôr uplatní neoprávnené nároky. Prenajímateľ má ale v ruke aj dôkazy po odovzdaní bytu s protokolom o prevzatí bytu, ktoré ospravedlňujú jeho nároky, napríklad v prípade škody. Odovzdanie bytu nestojí nič, okrem času - a nájomníci a prenajímatelia by si ho mali určite vziať, aby sa neskôr vyhli stresu.