Realitné aktíva spoločnosti McDonald`s Romania boli odhalené po prvýkrát
Posledná hodina
10:10 - Stará objednávka pre nový svet?
10:01 - Obrovský smútok v Rumunsku! Skutočný gigant lekárskeho sveta zomrel. Bol to samit (VIDEO)
09:50 - Vyskytli sa problémy s novým iPhonom 12 mini
09:40 - Keď sa Trumpovi právnici dostanú do doku
09:34 - Hviezda PRO TV, žiadne zľutovanie! Okamžite ich vyhodil. Rozhodnutie, ktoré prijala Elena Lasconi
09:25 - Pravda o osobitných dôchodkoch. Prečo neboli doteraz vylúčené
09:15 - Maia Sandu je novou prezidentkou Moldavskej republiky! Igor Dodon sa stáva históriou
09:08 - Skutočný dôvod, prečo zdraví ľudia užívajú ťažké formy COVID-19 a zomierajú
McDonald’s je jediný medzinárodný reťazec reštaurácií rýchleho občerstvenia, ktorý vstúpil na rumunský trh priamo, na rozdiel od svojich konkurentov KFC a Subway, ktorých jednotky fungujú na základe franšízového systému. Za 18 rokov svojho pôsobenia v Rumunsku investovala spoločnosť McDonald’s do rozvoja siete viac ako 100 miliónov eur, z čoho 60% predstavujú investície do nehnuteľností a 40% vybavenie. Spoločnosť má úplné alebo čiastočné vlastníctvo 20 pozemkov, na ktorých pôsobia reštaurácie McDonald’s v Rumunsku, a prenajaté priestory sú prenajaté na dobu najmenej 20 rokov, ale pri väčšine zmlúv dosahuje dobu 49 rokov. Američania majú celkovo otvorených 65 reštaurácií v 21 mestách v Rumunsku, z toho 33 jednotiek McDrive, v ktorých všetky budovy vlastní spoločnosť.
„V prípade niektorých reštaurácií McDrive vlastníme tiež pozemky. V prípade jednotiek McDrive, ktoré odteraz otvoríme, je prvou možnosťou odkúpiť pozemok alebo budovu, pokiaľ sa skladajú na to, čo nás zaujíma (reštaurácia v Piata Romană je v tejto situácii - n.red), a podnikneme kroky za získanie priestorov, ktoré sú v súčasnosti prenajaté, “uviedol Daniel Boaje, generálny riaditeľ spoločnosti McDonald's Romania.
Príkladom je reštaurácia v Craiove, ktorá funguje na pozemkoch vo vlastníctve radnice v Craiove. Spoločnosť je v procese nákupu časti, ktorú vlastní kancelária starostu. Pre všetky reštaurácie v tejto situácii bude platiť možnosť úplného nákupu nehnuteľnosti, tvrdí Boaje. Päť z 31 reštaurácií otvorených spoločnosťou McDonald’s v Bukurešti, medzi prvými v krajine, pracuje na pozemkoch vo vlastníctve partnerstva s bukureštskou radnicou, napríklad jednotka McDonald’s Brâncoveanu.
Predajca neprestal kupovať pozemky ani v posledných rokoch krízy. Všetkých desať reštaurácií McDrive otvorených od roku 2009 do tohto roku sa nachádza na pozemku vlastnenom spoločnosťou. Priemerná investícia do jednotky McDrive, ktorá má plochy medzi 1 500 m² a 3 500 m², je 14 miliónov lei (asi 3 milióny eur), čo znamená, že iba vývoj tohto typu reštaurácie stál spoločnosť McDonald's v r. za posledných päť rokov asi 30 miliónov eur. Prenájom priestorov je vždy druhou možnosťou a vzťahuje sa najmä na obchodné centrá alebo priestory vlakových staníc. „Priestory ako ten na Severnej stanici majú zvláštne postavenie a môžem vám povedať, že ten na stanici bol v tom čase získaný rozhodnutím predstavenstva, ktoré urobilo výnimku pre McDonald's. Koncesia v Rumunsku je zákonom obmedzená na 49 rokov. My, kamkoľvek môžeme ísť s prenájmom za 20 rokov, ideme “, vymenúva Daniel Boaje.
Drahšia pôda ako na západe
Klasickí investori do nehnuteľností neboli jediní, ktorých zastihol vír cien, ktoré akoby v rokoch 2007-2008 prestali rásť. Počas realitnej „bubliny“ zaplatili Američania podľa podnikateľových vyhlásení asi 2 milióny eur (1 000 eur/m²) za pozemok v Pipere zakúpený od Georga Becaliho. Vedúci spoločnosti McDonald’s Romania hovorí, že takéto situácie boli zriedkavé a akvizície boli analyzované veľmi opatrne. „Nikdy sme neplatili za viac alebo menej pozemkov, ale presne podľa potenciálu tejto oblasti, ale boli tam nejaké absolútne neuveriteľné čísla. Myslím si, že také sumy nakoniec nevyplatíme. Ak si rumunský zákazník bude môcť za 20 rokov dovoliť zaplatiť za Big Mac rovnako ako v Nemecku, možno si to rozmyslím. Pokiaľ sa však pokúsime rozdeliť podnikanie na to, čo môže rumunský klient zaplatiť, je ťažké uveriť, že 1 000 eur/m² je možné. Táto cena je uskutočniteľná pre niekoľko podnikateľov v tejto krajine, “zmieňuje Daniel Boaje.
Aj keď krízové obdobie viedlo k zníženiu cien predaja pozemkov, šéf McDonald’s Romania zastáva názor, že sa zatiaľ neprispôsobili svojej skutočnej hodnote. Vývojový tím McDonald’s Romania, ktorý sa skladá zo siedmich ľudí (obaja „vyrastali“ v spoločnosti a boli prijatí na trh nehnuteľností), neustále prijíma ponuky na predaj pozemkov.
Spoločnosť bude mať do budúceho roka desať nových častí na rozšírenie siete. Len v Bukurešti má maloobchodník na stole 25 ponúk predaja, ktoré analyzuje, ale nie je potrebné dokončiť veľa transakcií.
„Hodnotenie je zložité: od právneho stavu, environmentálnej časti, možnosti získania stavebného povolenia, existencie PUZ atď. Nejde iba o cenu. Z nášho pohľadu je trh nehnuteľností stále veľmi slabý. Existuje niekoľko transakcií a niekoľko pozemkov dostupných na predaj alebo prenájom. Ceny klesli, ale stále si nemyslím, že dosiahli skutočnú hodnotu. Pozemky v Rumunsku sú nákladnejšie ako v západnej Európe, “zdôrazňuje generálny riaditeľ spoločnosti.
Partneri, ktorí sa podieľajú na rozvoji nehnuteľností v projektoch McDonald's, sa vyberajú na základe výberových konaní, ale spoločnosť si časom vypestovala niekoľkých partnerov, s ktorými spolupracuje častejšie, napríklad Bazalt Construct Bucharest, Plastrom Construct Bucharest Big Aluminium Târgu-Mureş, Graicon Focşani, Instalaţii SRL, elektrické inštalácie a automatizácie a dizajn TEKA.
Asi 80% z viac ako 34 000 súčasných reštaurácií McDonald’s na celom svete sa prevádzkuje formou franšízy, na rozdiel od Rumunska, kde je iba sedem takýchto jednotiek. Nízke tempo prenikania do tohto systému predurčilo spoločnosť k zastaveniu franchisingového procesu a zostane ňou minimálne do roku 2015. „V Rumunsku to bolo trochu inak, pretože ekonomická predvídateľnosť je pomerne relatívna. Tu nemôžete jasne stanoviť dlhodobý obchodný plán. Stále existujú určité výkyvy, ktoré môžu ovplyvniť činnosť v nasledujúcich rokoch. V tejto situácii uprednostňujeme prevádzkovanie nových reštaurácií, dbáme na to, aby základňa bola veľmi pevná a v podmienkach stabilizácie ekonomického prostredia môžeme pokračovať v diskusiách týkajúcich sa franchisingu, “hovorí Boaje.
Reštaurácie McDonald’s v Arade, Galati alebo Bacau sú príkladom jednotiek, ktoré McDonald’s niekoľko rokov priamo prevádzkoval a následne boli franšízované. Daniel Boaje je presvedčený, že v budúcnosti sa podiel jednotiek prevádzkovaných priamo spoločnosťou zníži v prospech franšíz, ale uznáva, že ide o dlhý proces. „Keď trh spĺňa naše franchisingové kritériá, rozhodovanie a implementácia sú rýchle. Čo bude trvať dlhšie, bude príprava kandidátov na franšízu, ktorá trvá 9 až 12 mesiacov, “hovorí riaditeľ spoločnosti.
V reakcii na správy, že McDonald's viac globálne zarába na nájmoch účtovaných franšízantom ako na predaji potravín, Daniel Boaje tvrdí, že franšízový poplatok sa účtuje za prenájom firmy na kľúč, nie za nájom. spoločné pre realitné zariadenie. „Samotnú budovu si neprenajímate, má všetko vo svojom vnútri: vybavenie, právo používať značku McDonald's, logistiku, dodávateľský reťazec, prístup k rozvojovým plánom spoločnosti. Vojde do reštaurácie a začne vyhrávať. K dispozícii je tiež franšízový poplatok, náklady, ktoré zaplatíte iba raz, súvisiace s vybavením, a mesačný poplatok koordinovaný s predajom. Ak má McDonald’s franšízovú zmluvu na 17 - 30 rokov, musím sa ubezpečiť, že všetko, za čím mám nehnuteľnosť, je poistené minimálne na zmluvné obdobie, “vysvetľuje šéf McDonald’s. Podľa neho spravidla všetky náklady na nehnuteľnosti spojené s franšízovanými priestormi hradí spoločnosť McDonald’s. Spoločnosť v zásade nájde, prenajatý alebo kúpený pozemok, postaví reštauráciu, otvorí ju a až potom ju franšízuje. Poskytovateľ franšízy má právo využívať iba priestor vlastnený spoločnosťou McDonald’s.
Žiadne peniaze od bánk
Spoločnosť vyčlenila ročné rozpočty na rozvoj v hodnote miliónov eur, peniaze smerujú do otvorenia reštaurácií, akvizícií pozemkov, zmeny imidžu niektorých reštaurácií a uvedenia nových produktov na trh. Tento rok má spoločnosť otvoriť dve nové jednotky McDonald’s: jednu v obchodnom centre Promenada v Bukurešti, projekt, ktorý bude slávnostne otvorený 17. októbra, a druhý v AFI Palace Ploieşti, ktorého otvorenie je naplánované na 3. októbra. Tento rok spoločnosť osloví desať McCafés, z ktorých dva boli otvorené v roku 2013 a štyri „prerobené“. Boaje hovorí, že dosiahnutie 100 reštaurácií v nasledujúcich desiatich rokoch nie je nepravdepodobný cieľ.
Vývoj spoločnosti sa uskutočňuje výlučne z vlastných zdrojov spoločnosti McDonald’s. „Existujú roky, keď objem hotovosti vygenerovanej v Rumunsku môže stačiť na financovanie rozvojových aktivít, a roky, keď sa musím obrátiť na materskú spoločnosť. Každý veľký projekt nájde financovanie. Napríklad, ak som na tento rok naplánoval otvorenie troch reštaurácií a domnievam sa, že pre spoločnosť existuje päť dôležitých projektov, som si istý, že pre ďalšie dve nájdem financovanie, “hovorí šéf rumunského McDonald's.
MINI ROZHOVOR
Najcennejšie reštaurácie McDonald’s
Daniel Boaje: Kritérium priority je umiestnenie, po ktorom nasleduje kúpna sila oblasti, rozvojový potenciál oblasti a existencia ďalších generátorov dopravy. McDonald’s je veľký biznis. V Rumunsku má McDonald’s v 65 reštauráciách asi 3 milióny návštev mesačne. Potrebujeme mať veľa zákazníkov, a preto je dôležitá poloha a viditeľnosť.
Hlavné mesto: Vo vašom portfóliu ste sa stretli s situáciami, keď ste chceli predať pozemky?
Daniel Boaje: Takéto situácie som nemal. Ak mám ďalších 100 metrov štvorcových, radšej si ich nechám.
Hlavné mesto: Kúpili ste viac pôdy, ako ste potrebovali?
Daniel Boaje: Sú vhodné na to, čo potrebujeme, nemáme nadbytočné pozemky. Sú situácie, ako napríklad projekty, ktoré som vypracoval s Billou, v ktorých som od nich kúpil pozemok pre lepšiu organizáciu parkovacieho miesta. Môže to byť naopak.
Hlavné mesto: Čo sú miestne najcennejšie nehnuteľnosti?
Daniel Boaje: Najcennejšie sú najväčšie. Reštaurácie s najväčšími povrchmi sú Unirea, Romană, Barbu-Văcărescu, Dristor a Brâncoveanu (všetky z Bukurešti - ed.).
Kapitál: Obrat spoločnosti McDonald's Romania sa v minulom roku znížil z 93,9 milióna eur na 89,7 milióna eur a jej čistý zisk prudko poklesol, z 4,2 milióna eur iba na 0,9 milióna. euro. Čo sa stalo?
Daniel Boaje: Spoločnosť McDonald’s nepreniesla kurzové rozdiely v cene produktov a naše podnikanie v lei sa zvýšilo. Zisk ovplyvnili mimoriadne výdavky, o ktorých nemôžem hovoriť, a významné investície uskutočnené v minulom roku do spoločnosti McCafés, zmena počítačového systému a akvizície v priebehu roka. Prevádzkový zisk zostal nezmenený.
Hlavné mesto: Aké sú vaše obchodné očakávania na tento rok?
Daniel Boaje: Aby bolo jasné, nemôžeme stotožňovať tržby s obratom. Rozdiel medzi týmito dvoma ukazovateľmi pochádza zo zložky generovanej poskytovateľmi franšízy. Vo všetkých reštauráciách spoločnosti predstavuje tržby obrat, k čomu sa pripočítajú partnerstvá s poskytovateľmi franšízy, kde sa príjmy počítajú odlišne. Obrat hlásim ministerstvu financií. Poviem vám len toľko, že moje odhady z minulého roku týkajúce sa dosiahnutia obratu 100 miliónov eur neboli nesprávne. Náš trend je pozitívny aj v prvom polroku, aj keď nie je nijako pozoruhodný.
60 milión investoval McDonald’s do rozvoja nehnuteľností v rumunskej sieti od roku 1995 a dodnes
50 milión vyplatené spoločnosti McDonald’s minulý rok vo forme daní a poplatkov
Ak sa vám páčia zverejnené materiály, pozývame vás, aby ste nás sledovali na našej facebookovej stránke