Späť k; zápalkové škatule Ceausescu bloky sa stávajú luxusom
Autor: Alexandru Urzică/Dátum uverejnenia: 18-12-2014 08:12
Spätne sa kríza znížila viac v oblasti bytov ako v predajných cenách mnohých novopostavených domov. Tvrdá konkurencia medzi vývojármi a štandardmi stanovenými v „First House“ by mohli ďalej zmenšovať životný priestor.
Počas realitného „boomu“ predávala väčšina investorov v rezidenčnom sektore sen o byte v západnom štýle s veľkorysými plochami, ktoré dosiahli 100 metrov štvorcových alebo dokonca presiahli túto veľkosť. Od prvých príznakov krízy sa zabudlo na ich ambiciózny plán zmeny životného štýlu Rumunov. Ich veľkolepé projekty sa zmenili pohybom pera, v dôsledku čoho sa štúdiá zmenili na dvojizbové byty a z dvojizbových sa stali trojizbové jednotky. Projekty zrodené v kríze skončili s povrchom aj pod Ceausescovými „zápalkovými škatuľami“. Malá plocha by mala zvyčajne znamenať aj nižšie predajné ceny, ale nie vždy to tak je.
Spoločnosť Capital sa umiestnila v prvej desiatke najmenších dvojizbových bytov na predaj v nových realitných projektoch. Najmenej 60 bytov sa nachádza v Bukurešti a okolí. Desať ponúk je výsledkom analýzy viac ako 150 rezidenčných komplexov určených na predaj na inzertnej stránke imobiliare.ro a v databáze poradenskej spoločnosti Coldwell Banker Affiliates z Rumunska. Závery sú prinajmenšom zaujímavé. Polovica ponúk sú malé byty za nízke ceny a druhá polovica zahŕňa malé byty za ceny vyššie ako 1 000 eur/využiteľná štvorcová plocha.
Najdrahší malý byt sa nachádza v rezidencii Vitan Residence 2, ktorú vypracovalo združenie amerických investorov Europa Capital a RPF Development, v blízkosti stanice metra Mihai Bravu. Cena dvojizbového bytu s rozlohou 49 využiteľných štvorcových metrov - ku ktorému patrí aj balkón, je 69 500 eur. Vitan Residence 2 je však tiež najlepšie umiestneným projektom spomedzi desiatich prihlásených v hornej časti.
Klesajúci trend zastavaných oblastí je zrejmý na celom trhu a zdôvodnenie vývojárov je jednoduché. Postavili byty, ktoré zodpovedajú vzorom stanoveným v programe „Prvý dom“, prostredníctvom ktorého sa za posledných šesť rokov obchodovalo s väčšinou domov.
Profil kupujúceho
V rámci programu „Prvý dom“ poskytli banky v období rokov 2009 - 2014 pôžičky na nákup 47 000 domov v Bukurešti a Ilfovskej župe v celkovej výške asi 2,1 miliardy eur, podľa údajov poskytnutých magazínu Capital Národný záručný fond úverov pre malé a stredné podniky (FNGCIMM). Priemerná cena, ktorú obyvatelia Bukurešti zaplatia za tieto domy, je 44 680 eur. Priemerná cena za meter štvorcový úžitkovej plochy v regióne Bukurešť-Ilfov v období rokov 2009 - 2013 bola podľa výpočtov spoločnosti Capital na základe údajov FNGCIMM 1 064 eur. Z toho vyplýva, že priemerný dom zakúpený v tomto regióne prostredníctvom programu „Prvý dom“ má plochu asi 42 metrov štvorcových. Cenové rozdiely medzi Bukurešťou a zvyškom krajiny sú asi 30% a hlavné mesto a župa Ilfov tvoria jediný región, ktorý zaznamenal stabilný pokles predajnej ceny za šesť rokov fungovania vládneho programu.
Z celkových pôžičiek „Prvý dom“ poskytnutých v Bukurešti a Ilfove za posledných šesť rokov bolo asi 25 000 pôžičiek, teda 53%, použitých na kúpu dvojizbových bytov. Na nové domy postavené v Bukurešti a Ilfove v rokoch 2009 - 2014 sa poskytovalo od začiatku programu „Prvý dom“ a dodnes približne 18 500 pôžičiek v celkovej výške asi 850 miliónov eur, čo má za následok priemernú cenu na jednotku asi 45 950 eur. Z toho asi 58% tvorili dvojizbové byty. Asi 70% tých, ktorí si kúpili byty v Bukurešti a Ilfove prostredníctvom „Prima Casa“, má 26 až 35 rokov.
Rumuni stavajú lacnejšie
Všetkých desať bytov predstavených v hlavnom meste bolo postavených po začiatku realitnej krízy a sedem z nich je súčasťou projektov, ktorých vývoj sa tiež začal v tomto období.
Pred krízou sa začali iba projekty Cosmopolis, Rose Garden a Edenia Titan, v ich prípade však vývojári zmenšili plochu v etapách postavených po roku 2008. V roku 2010, v čase, keď bol na recepcii prvého bloku Evocasa Optima, v tom čase riaditeľ Asher Lax Adama, vývojár súboru, urobil vyhlásenie, o ktorom sa domnievalo len málo investorov.
„Ľudia hovoria, že komunistické byty sa stále stavajú, ale my sme robili byty s menšími plochami, len aby si ich ľudia mohli kúpiť. Ľudia nemajú peniaze na nákup väčších bytov, “uviedol.
Realita, ktorú popísal, bola základom pre zrod novej generácie bytových developerov. Ako huby po daždi prekvitali v okrajových častiach hlavného mesta projekty ako Militari Residence, Metropolitan Residence, Novum Residence alebo New City Fundeni. Investormi, ktorí stoja za nimi, sú jednotlivci, ktorí využili nižšiu cenu stavebných materiálov a uviedli na trh byty, ktorých predajné náklady sa pohybujú okolo 760 eur/m2. Cena, ktorú vyvinuli, je približne o 25% nižšia ako cena, ktorú účtujú developeri so zahraničným vlastníctvom v prípade projektov ako Cosmopolis, Rose Garden, Edenia alebo Vitan Residence 2.
Odborníci na hodnotenie zaraďujú dvojizbové byty s úžitkovými plochami medzi 36 až 50 metrov štvorcových do kategórie komfortu II, ktorá zahŕňa osem z desiatich ponúk uvedených v hornej časti hlavného mesta. Tento typ bývania sa začína na trhu stávať pravidlom a výnimky so sebou prinášajú cenu, ktorá presahuje minimálne o 30% priemernú hodnotu, ktorú určujú domy zakúpené prostredníctvom domu „Prima Casa“ v posledných rokoch.
Počet nových stavieb otvorených v tomto roku je porovnateľný s počtom pred realitným „boomom“ a väčšinou sa jedná o postavené byty tejto kategórie. Len v treťom štvrťroku tohto roku bolo dokončených 2 205 domov v Bukurešti a Ilfovskej župe, čo je podľa údajov zverejnených Národným štatistickým úradom (INS) o 84% viac ako na trhu uvedenom v rovnakom štvrťroku 2013. Prvých deväť mesiacov v roku bolo najplodnejších za posledných desať rokov, pokiaľ ide o dodávky bývania v tomto regióne.
Počas tohto obdobia dokončili vývojári v Bukurešti-Ilfove 5 657 domov, čo je o 64% viac ako v rovnakom období predchádzajúceho roka. Za prvých desať mesiacov tohto roka bolo na národnej úrovni zaregistrovaných okolo 700 000 transakcií s nehnuteľnosťami, podľa Národnej agentúry pre nehnuteľnosti najviac podľa údajov v Bukurešti, čo predstavuje 54 641 transakcií, a v okrese Ilfov 42 103 prevádzok. Kataster a inzercia nehnuteľností.
Tieto výsledky sú dôkazom návratu chuti investorov k rezidenčnému sektoru, ktorý je najviac postihnutý realitnou krízou. V nasledujúcom období je o to zaujímavejšie sledovať vývoj povrchov v nových apartmánoch, pretože od snahy udržať cenu na dostupnej úrovni prostredníctvom programu „First House“ a udržať ich súčasné ziskové marže je možné, že vývojári na úpravu obytných priestorov, pretože kvalitu už nie je možné výrazne znížiť.
5657 v Bukurešti a Ilfove bolo dokončených bývanie za prvých deväť mesiacov tohto roka, čo je o 64% viac ako v roku 2013
18 500 s novými domami sa obchoduje v rámci programu „Prvý dom“ od roku 2009 a zatiaľ z toho 58% tvoria dvojizbové byty