Špeciálne práva na použitie pre byty »Immobilienrecht Essen
1. Obsah
Špeciálne užívacie právo udeľuje vlastníkovi bytu právo na výlučné užívanie oblasti alebo časti budovy a vylučuje ostatných vlastníkov bytov z možného užívania.
V práve na kondomínium majú osobitný význam špeciálne práva na používanie, pretože nie všetky oblasti a časti budov môžu byť pridelené vlastníkovi bytu ako samostatná nehnuteľnosť.
Najbežnejším prípadom sú zvláštne užívacie práva na parkovacie miesta pre vozidlá, záhradné terasy a záhradné plochy.
Špeciálne práva na používanie možno ustanoviť aj pre oblasti, ktoré by mohli vlastniť jednotlivci, ako napríklad uzamknuté skladovacie alebo suterénne miestnosti, balkóny, lodžie alebo strešné terasy.
Niekedy sa osobitné práva na používanie udeľujú aj na výstavbu dvojdomov, ak pre ne nemožno ustanoviť samostatné vlastníctvo.
Špeciálne užívacie práva sú vždy spojené s príslušným vlastníctvom bytu alebo časti. Plocha alebo časti budovy, ktoré podliehajú osobitnému právu na používanie, zostávajú v spoločnom vlastníctve.
2. Zdôvodnenie
Osobitné užívacie práva možno odôvodniť na základe vyhlásenia o rozdelení a osobitne prideliť vlastníkovi bytu.
Často sa stáva, že rozdeľujúci sa vlastník, napríklad developer, si vyhradzuje právo neskôr v rámci vyhlásenia o rozdelení prideliť kupujúcim zvláštne práva na používanie, napríklad parkovacie miesta.
Špeciálne užívacie práva môžu byť nakoniec stanovené aj spätne po dohode všetkých vlastníkov bytov.
Skutoční príjemcovia musia súhlasiť, t. J. Predovšetkým veritelia hypotéky a pozemkových poplatkov, užívatelia vecného bremena a tí, ktorí majú právo na prednostné oznámenie. Pri zriadení osobitného užívacieho práva sa nevyžaduje súhlas vecného oprávnenia, ak dohoda súčasne spája kondomínium, ktoré je v jeho prospech, s osobitným užívacím právom, najmä ak sú pre všetky jednotky ustanovené osobitné užívacie práva.
Nie je možné odôvodniť osobitné užívacie práva väčšinovým hlasovaním.
Rovnako nemôžu vzniknúť osobitné užívacie práva z rokov používania častí spoločnej záhrady jednotlivými vlastníkmi bytov.
Osobitné užívacie právo sa zvyčajne zapisuje do registra pozemkov s bytmi.
Ak nie je zapísaná v pozemkovej knihe, je zodpovedajúca dohoda iba právne záväzná. To znamená, že oprávnená osoba nadobúda právo na zvláštne užívanie iba vo vzťahu k vlastníkom, ktorí uzavreli dohodu, ale nie vo vzťahu k ich osobitným právnym nástupcom, ako sú kupujúci nehnuteľností na bývanie.
3. Prenos
Osobitné užívacie práva je možné previesť bez súhlasu ostatných vlastníkov bytov, ale iba na jedného spoluvlastníka.
Osobitné užívacie práva zapísané v pozemkovej knihe sa prevádzajú dohodou a zápisom do pozemkovej knihy, vyžaduje sa preto účasť notára.
Osobitné užívacie práva nezadané v pozemkovej knihe možno previesť postúpením; to je možné aj bez formulára.
Skutočné oprávnené osoby, najmä dlžníci pozemkov, ktorí majú práva na dotknutý byt alebo čiastočné vlastníctvo, musia s prevodom súhlasiť.
4. Zmeny
Osoba oprávnená na zvláštne užívanie musí svoje špeciálne užívacie právo využívať tak, aby nedošlo k nevyhnutnému zásahu do práv ostatných vlastníkov bytov. Používanie musí byť preto primerané pre ostatných vlastníkov bytov a musí byť v súlade s obsahovým cieľom, napríklad ako terasa, záhrada alebo parkovacie miesto pre auto.
V prípade záhradných plôch je povolené iba bežné záhradnícke alebo rekreačné využitie.
Povolené sú detské hracie zariadenia, hojdacie rámy, menšie výbehy pre králiky alebo obvyklá záhradnícka starostlivosť rezom alebo výsadbou a odstraňovaním rastlín, ktoré netvoria celkový obraz.
Radikálne úpravy nie sú povolené, napríklad odstraňovanie živých plotov alebo stromov, ktoré formujú celkový obraz alebo sú potrebné na ochranu súkromia.
Štrukturálne zmeny v oblasti osobitného užívacieho práva si vyžadujú, inak, väčšinové uznesenie, s ktorým musí súhlasiť aj každý vlastník bytu, ktorého práva sú opatrením narušené nad rámec toho, čo je pri riadnom spolužití nevyhnutné.
Dôvodom je to, že oblasť, na ktorú sa vzťahuje osobitné užívacie právo, naďalej patrí spoločenstvu.
Týka sa to napríklad zväčšenia terasy, výstavby garáží, múrov, prístreškov pre auto, záhradných domčekov, kôlní na náradie, montáže markíz, výstavby bazénov alebo štrukturálneho vymedzenia parkovacieho miesta pre autá účelovými plochami.
Každá počiatočná výsadba kvetov, kríkov a stromov v záhrade nie je štrukturálnou zmenou, ale je odôvodnená osobitným užívacím právom za predpokladu, že sú dodržané požadované medzné vzdialenosti.
5. Údržba a opravy
Vlastníci bytov sú v zásade naďalej povinní udržiavať a opravovať špeciálne užívané priestory na spoločné náklady.
Spoločenstvo vlastníkov vo všeobecnosti znáša náklady na údržbu a opravy osobitných oblastí. Dôvodom je to, že oblasť so špeciálnym využitím je súčasťou spoločného majetku.
Čiastočne existujú odchylné predpisy v komunitnom poriadku.
6. Nároky v prípade porušenia osobitných užívacích práv
Oprávnená osoba môže uplatniť nároky na opomenutie alebo odstránenie z dôvodu narušenia jej osobitného užívacieho práva.
Môže napríklad požadovať, aby sa spoluvlastník, ktorý neoprávnene využíva oblasť so špeciálnym využitím, vzdal do výlučného vlastníctva.
Na to sa nevyžaduje väčšinové uznesenie schôdze vlastníkov.