Studené nájomné, hrubé chladné nájomné, teplé nájomné Štruktúra prenájmu je vysvetlená!
Nájomca musí byť schopný vidieť, ktoré náklady sú pokryté z nájomného a ktoré náklady treba okrem nájomného ešte očakávať. V súlade s tým sa vyvinuli štyri podmienky nájmu, ktoré ich odlišujú.
1. Hrubé nájomné za studena
Hrubé nájomné za studenú sa poskytuje, ak sa náklady na vykurovanie a teplú vodu účtujú osobitne a všetky náklady na prevádzku za studena sú zahrnuté v nájomnom. Nezamieňajte hrubé nájomné s paušálnou sadzbou za prevádzkové náklady. K dohodnutému nájomnému sa platí paušálna sadzba za prevádzkové náklady. Hrubé nájomné je typ zmluvy, ktorú poskytuje zákonodarca v prípade chýbajúcej alebo neúčinnej dohody o prevádzkových nákladoch.
Príklad hrubého nájomného
Záloha na náklady na kúrenie a prípravu teplej vody
Preddavok na zostávajúce prevádzkové náklady podľa § 2 BetrKV
2. Studené nájomné
Nájomné, ktoré sa tiež označuje ako základné alebo čisté nájomné za studena, je nájomné, ktoré sa platí výlučne za prenájom bytu. Všetky vedľajšie teplé a studené vedľajšie náklady musí nájomca zaplatiť okrem nájomného. Môže to mať formu zálohy s ročnou fakturáciou alebo paušálnych prevádzkových nákladov.
Preddavky na prevádzkové náklady
Ak sa nájomníci a prenajímatelia dohodnú na úhrade zálohy na prevádzkové náklady, je potrebné pri výpočte zálohy dodržať tieto zásady:
- Prideliť možno iba 17 druhov nákladov uvedených v § 2 nariadenia o prevádzkových nákladoch.
- Zálohy je možné požadovať iba v primeranej výške
Podľa § 556 ods. 2 druhej vety nemeckého občianskeho zákonníka (BGB) môžete od svojho nájomcu požadovať iba primerané zálohy na prevádzkové náklady. Podľa Spolkového súdneho dvora to znamená, že môžete požiadať o zálohy, ktoré sú príliš nízke, ale nie príliš vysoké.
Príklad: Dohoda so samostatným zverejnením nákladov na vykurovanie a teplú vodu a studených prevádzkových nákladov
Záloha na náklady na kúrenie a prípravu teplej vody
Preddavok na zostávajúce prevádzkové náklady podľa § 2 BetrKV
Príklad: zobrazovanie zálohových platieb v jednej sume
Preddavky na prevádzkové náklady podľa § 2 BetrKV
Princíp ekonomiky
Prenajímatelia musia zabezpečiť primeraný pomer nákladov a výnosov pri nákupe služieb tretích strán a skontrolovať, či sú náklady potrebné, napríklad:
- Ktoré intervaly údržby sú vhodné pre vybavenie budov?
- Ktoré riziká je potrebné skutočne pokryť príslušným poistením?
- Aká intenzita čistenia sa vyžaduje?
Paušálne prevádzkové náklady
Okrem prenájmu sa môžu nájomníci a prenajímatelia dohodnúť aj na paušálnej sadzbe za prevádzkové náklady. Aj tu môžu byť na nájomcu prenesené iba typy nákladov, ktoré sú uvedené v § 2 nariadenia o prevádzkových nákladoch.
Účtovanie nákladov na vykurovanie a/alebo teplú vodu má v rámci účtovania prevádzkových nákladov osobitné postavenie. Až na niekoľko výnimiek sa náklady na kúrenie a/alebo teplú vodu musia fakturovať podľa skutočnej spotreby. Spravidla je možné dohodnúť iba paušálne výdavky na prevádzkové náklady za studena.
Príklad paušálnych prevádzkových nákladov
Záloha na náklady na kúrenie a prípravu teplej vody
Paušálna sadzba za ostatné prevádzkové náklady podľa § 2 BetrKV
Paušálna sadzba za prevádzkové náklady má u mnohých prenajímateľov zlú povesť, pretože sa obávajú, že im nezostanú zvyšujúce sa náklady. To nemusí platiť v prípade príslušnej doložky o úprave v nájomnej zmluve! Na tento účel sa doplnenie „Ak sú dohodnuté paušálne prevádzkové náklady, vyhradzuje sa zvýšenie alebo zníženie v súlade s 560 BGB“.
3. Čiastočne vrátane nájmu
Čiastočne zahrnuté nájomné je kombináciou hrubého nájomného bez kúrenia a čistého bez nájomného. Tu sú nájomcovi pridelené iba jednotlivé položky prevádzkových nákladov za studena, ostatné položky sú zahrnuté v základnom nájme. Náklady na kúrenie a ohrev vody musia byť vždy hradené zo skutočnej spotreby.
Príklad čiastočne vrátane nájmu
Záloha na náklady na kúrenie a prípravu teplej vody
Preddavok na sladku vodu,
Odvoz odpadu a čistenie budov
4. Hrubé nájomné za kúrenie
Hovorí sa o hrubom teplom nájomnom, keď sú všetky náklady vrátane nákladov na kúrenie a ohrev vody už zahrnuté v nájomnom. Upozorňujeme, že podľa nariadenia o nákladoch na vykurovanie je hrubé nájomné vrátane kúrenia povolené iba vo výnimočných prípadoch.
Príklad hrubého nájomného za kúrenie
Záloha na náklady na kúrenie a prípravu teplej vody
Preddavok na zostávajúce prevádzkové náklady podľa § 2 BetrKV