Sú náklady na elektrinu súčasťou (prenájmu) dodatočných nákladov
Na otázku, či sú náklady na elektrinu súčasťou doplnkových nákladov na prenájom, sa dá skutočne ľahko odpovedať. V praxi však obsahuje výbušniny. To súvisí so skutočnosťou, že elektrina používaná v domácnosti nie je uvedená v nariadení o prevádzkových nákladoch ako pripočítateľný typ dodatočných nákladov.
Problém je zvyčajne iba povrchne zaznamenaný na internetových fórach. Príslušné pozadie zostáva v tme. Niektorí prenajímatelia padajú do pasce na moc.
Skúmame otázku, ako a či elektrina prúdi do vedľajších nákladov nájomcu a ako od začiatku predísť problémom s touto otázkou.
Prehľad: náklady na elektrinu (v dodatočných nákladoch) - kto platí čo?
1. So všeobecnou elektrinou je to jednoduché
V nariadení o prevádzkových nákladoch sú náklady na elektrinu popísané ako priraditeľné, iba ak sú vynaložené na schodiská a spoločné miestnosti, ako sú pivnice, práčovne alebo vonkajšie zariadenia (oddiel 2 č. 11 BetrKV). To isté platí pre prevádzkové náklady na elektrinu pre vykurovací systém. V nariadení o prevádzkových nákladoch sa nikde nezmieňuje o elektrine na bývanie.
2. Ideálny prípad: nájomca sa zaregistruje v komunálnych službách
V najjednoduchšom prípade je pre každý byt v bytovom dome nainštalovaný samostatný elektromer. Každý jeden nájomca sa zaregistruje ako používateľ v miestnej spoločnosti poskytujúcej verejné služby a odtiaľ získa elektrinu. Alternatívne môže svoju elektrinu samozrejme získať aj od iného poskytovateľa elektriny prostredníctvom inžinierskej siete. Svoju spotrebu elektriny meranú elektromerom platí priamo dodávateľovi elektriny. Ubytovateľ je potom vynechaný. Z tohto dôvodu sa prenajímateľ jednoznačne dohodol s nájomcom, že by sa mal nájomca zaregistrovať v obecnom podniku ako užívateľ elektriny. Ale nie je to vždy také jednoduché. Často takáto dohoda neexistuje. A potom vznikne spor.
3. Vzorové nájomné zmluvy nezmieňujú elektrickú energiu pre domácnosti
Pretože vyhláška o prevádzkových nákladoch priamo nehovorí o elektrine použitej v byte ako o položke prevádzkových nákladov, elektrina použitá v byte pre jednotlivého nájomcu sa tam nezaznamenáva. Takže ak nájomná zmluva odkazuje na nariadenie o prevádzkových nákladoch, elektrina pre domácnosť je zatiaľ vynechaná.
Diabolské sú najmä modelové nájomné zmluvy, ktoré neposkytujú priestor na odsúhlasenie „iných prevádzkových nákladov“. Hovorí sa iba o studenom nájme plus preddavok na prevádzkové náklady podľa BetrKV plus preddavok na náklady na kúrenie a ohrev vody. Ak sa celkové nájomné počíta ako nájomné vopred bez nákladov na kúrenie a prípravu teplej vody, náklady na elektrinu pre byt sú vylúčené. Ak potom zabudnete súhlasiť s tým, aby sa nájomca zaregistroval vo verejnoprospešnej spoločnosti, musí prenajímateľ predpokladať, že elektrina pre byt je krytá základným nájomným. Aj keď sú prevádzkové náklady podľa BetrKV stále podrobne uvedené, rýchlo sa prehliadne, že elektrina použitá v byte potom nie je určená. Tento typ formulácie v modelových zmluvách o prenájme je pre nájomcu tiež zavádzajúci a voči prenajímateľovi jednoducho nepriateľský. Je to príčina mnohých sporov.
4. Takto vzniká problém
Paušálne vedľajšie náklady dohodnuté s nájomcom na kompenzáciu vedľajších nákladov uvedených v nariadení o prevádzkových nákladoch potom nezahŕňajú elektrinu v byte. Ak nie je dohodnuté inak, prenajímateľ hradí spotrebu nájomcu z vlastného vrecka. Pokiaľ sa nájomca neprihlási na verejnoprospešnom podniku a jeho spotreba elektriny beží na elektromere prenajímateľa, nemusí nič platiť. Pretože v tejto súvislosti neuzavrel dohodu s prenajímateľom. Ak chce prenajímateľ vyúčtovať nájomcovi spotrebu elektriny, zaujme stanovisko, že pri neexistencii akejkoľvek inej dohody je jeho spotreba elektrickej energie pokrytá paušálnymi vedľajšími nákladmi. Chýba výslovná dohoda, že by si nájomca musel elektrinu platiť sám. Potom je prenajímateľ hlúpy.
5. Týmto sa problém vyrieši
Ak prenajímateľ nechce platiť elektrinu nájomcovi sám, musí s nájomcom výslovne súhlasiť s tým, aby sa nájomca prihlásil do verejnej služby sám. Jeho spotreba elektriny sa potom účtuje elektromerom. Alternatívne môže prenajímateľ získať elektrinu sám od dodávateľa elektriny. Nájomca potom platí prenajímateľovi paušálny poplatok za elektrinu alebo preddavok na jeho spotrebu elektriny.
Inými slovami: keďže vzory nájomných zmlúv mlčky vyžadujú znalosť týchto podmienok, v praxi nastáva problém, že elektrina nájomcu preteká cez meradlo prenajímateľa, nájomca sa sám nezaregistruje vo verejnoprospešnom podniku a prenajímateľ chce vyúčtovať nájomcovi spotrebu elektriny. . Vyúčtovanie je neúčinné, pretože prenajímateľ sa s nájomcom nedohodol na elektrine v jeho byte.
6. Formulačné pomôcky pre zmluvu o prenájme
Presun spotreby bytovej elektriny na nájomcu si teda vyžaduje zmluvnú dohodu (AG Nidda WuM 1990, 312). Ubytovateľ sa musí dohodnúť v nájomnej zmluve s nájomcom ...
- že nájomca hradí okrem nájomného aj prevádzkové náklady v súlade s vyhláškou o prevádzkových nákladoch
- a Elektrina v byte sa účtuje cez elektromer ako dodatočné prevádzkové náklady
- a potom nájomca platí aj paušál alebo preddavok na elektrinu v byte.
- Alternatívne je možné dohodnúť, že by sa mal nájomca zaregistrovať priamo v komunálnej službe. Až potom nie je potrebné s prenajímateľom dohodnúť paušálny poplatok alebo zálohovú platbu.
7. Zmena zmluvy tichým platením elektriny za byt?
Podľa rozhodnutia BGH (VIII ZR 146/03 vo WuM 2004, 292) by sa vzhľadom na dlhoročnú prax (v tomto prípade 9 rokov) malo vychádzať z toho, že strany by sa ticho dohodli na zmene zmluvy. BGH neskôr rozhodol (VIII ZR 14/06, WuM 2008, 225), že tichú dodatkovú zmluvu nie je možné uzavrieť jednoducho zaslaním výpisu poplatkov za služby. Museli by existovať ďalšie okolnosti, na základe ktorých možno rozpoznať vôľu nájomcu, aby súhlasil so zmenou nájomnej zmluvy.
Potrebujete viac informácií? Tu nájdete ďalšie vhodné články: