Úprimne povedané, rodina s mesačným príjmom pod lei by si nemala brať 30-ročnú pôžičku na
Anca Bidian, generálna riaditeľka spoločnosti Kiwi Finance, ktorá je najväčším sprostredkovateľom pôžičiek v Rumunsku, radí rodinám s príjmom nižším ako 4 000 lei netto mesačne, aby nepožiadali o hypotekárny úver, pretože sú vystavené príliš veľkému riziku.
„Úprimne, ak máte mesačne menej ako 4 000 lei, nemusíte ani uzatvárať 30-ročnú zmluvu na dom, pretože v živote sa môžu stať veci. Nie všetci musíme byť vlastníkmi. Nebezpečenstvo je veľké. Hypotekárny úver nedostanete na hranici limitu rodinného rozpočtu, “hovorí v rozhovore pre Republica.ro Anca Bidian, generálna riaditeľka spoločnosti Kiwi Finance.
Keď v prvých troch mesiacoch roku 2016 objem úverov na bývanie prekročil vrchol predaja v roku 2008, Anca Bidian tvrdí, že v prvom štvrťroku 2017 došlo k „prirodzenému prírastku“ a dosiahol blízko úrovne prvého štvrťroka 2016.
Spoločnosť Kiwi Finance ukončila rok 2016 s obratom 11 miliónov lei, o 18% vyšším v porovnaní s predchádzajúcim rokom, a objemom sprostredkovaných pôžičiek vo výške 450 miliónov lei, čo je o 10% viac ako v roku 2015. Celkový zostatok úverov od založenia spoločnosti v roku 2003 do konca minulého roka sa blíži k miliarde eur.
- Aké boli prvé tri mesiace roku 2017, čo sa týka hypoték?
- Strop pridelený pre prvý dom sa u väčšiny bánk skončil pomerne rýchlo. Z minulého roku zostalo veľa aplikácií.
Čo sa týka štandardných hypoték, tie zhruba tri roky neustále rastú. Napríklad minulý rok napríklad v prvom štvrťroku prekročili úroveň roku 2008, čo považujeme za maximálny dopyt. Minulý rok bol ale zvláštnosťou v prvom štvrťroku, keď došlo k zálohe poskytnutej bezprostredným nadobudnutím účinnosti zákona o poskytovaní platieb. Mnoho zákazníkov potom spěchalo so žiadosťou o hypotéku v obave, že po nadobudnutí účinnosti zákona o platbách už nebudú mať prístup k pôžičke, a to najmä kvôli zvýšeným zálohám.
V prvom štvrťroku 2017 to bolo zhruba na úrovni prvého štvrťroka 2016, ale prirodzene, pretože teraz už nehrozí zvýšenie záloh ani úrokov. Hovorím, že to bol prirodzený prírastok.
(Zdroj Kiwi Finance // Kliknite na obrázok pre zväčšenie)
Dopyt je veľmi vysoký, zásoby domov na predaj na trhu sú pre tento dopyt nedostatočné, takže zákazníci, ktorí aj tak ešte neidentifikovali nehnuteľnosť, majú schválený úver oveľa rýchlejšie, ako svoju nehnuteľnosť nájdu. Je to iné správanie, ktoré je teraz viditeľné. V porovnaní s malými mestami, vo veľkých mestách - Bukurešť, Kluž, Napoca, Temešvár, Oradea, Konstanca - kde sú nové projekty, ale opakujem nedostatočne, kde ceny stúpli a myslím tým hlavne dobré oblasti týchto miest - centrálne, ultracentrálne alebo susedné, kvalitné projekty - existuje veľmi vysoký dopyt, ktorý viedol k zvýšeniu týchto cien.
„Bezrizikový úver nebol doteraz vynájdený. Musíme odhadnúť pravdepodobnosť straty práce, zvýšenia ROBORU, úrazu alebo čiernej labute. “
- Uviedli ste, že v prvom štvrťroku 2017 bola takmer dosiahnutá úroveň prvého štvrťroka 2016, keď bola prekročená hodnota v roku 2008 z hľadiska hodnoty poskytnutých hypoték. Môžete nám dať nejaké čísla? Ako si vysvetľujete tento rast?
- Podľa NBR boli v prvom štvrťroku 2008 vydané hypotéky vo výške približne 385 miliónov eur (90% v eurách). V prvom štvrťroku 2016 boli hypotéky vo výške asi 600 miliónov eur (92% lei). Najväčší objem predkrízových hypoték - približne 225 miliónov EUR - bol zaznamenaný v auguste 2007. Najväčší objem pokrízových hypoték, okolo 300 miliónov EUR, bol zaznamenaný v máji 2016.
Ak vezmeme do úvahy skutočnosť, že cena nehnuteľností je stále nízka v porovnaní s cenou v rokoch 2007-2008, teda aj priemerné pôžičky sú nižšie, dochádza k výraznému nárastu počtu transakcií, teda rodín, ktoré kupujú nehnuteľnosti hypotékou. Vysvetlenia súvisia s návratom dôvery, veľmi vysokým dopytom po bývaní, ktorý vedie k vysokému dopytu, veľmi nízkym úrokovým sadzbám, udržateľným cenám nehnuteľností, tj. Ponuka zodpovedá dopytu.
- Aké môžu byť potenciálne riziká tohto nárastu hypotekárnych úverov? Možné zvýšenie ROBOR by viedlo napríklad k zvýšeniu sadzieb.
Vždy existujú riziká. Bezrizikový úver nikdy nebol vynájdený ani pre banku, ani pre klienta. Akákoľvek pôžička je založená na štatistikách a pravdepodobnosti tak od banky, ako aj od zákazníkov. To znamená, že s prihliadnutím na historické údaje musíme odhadnúť pravdepodobnosť napríklad straty zamestnania, zvýšenia ROBOR, zvýšenia výmenného kurzu, úrazu atď. Alebo sa objaví čierna labuť. Riešením zjavne nie je nehybnosť a zmrazenie akýchkoľvek rozhodnutí alebo krokov, pretože sa môžu stať nepredvídané veci, ale finančná kultúra, ktorú musíme začať mať. Toto nás pripravuje na všetky druhy situácií, ktoré určite nastanú, ale pri hypotékach hovoríme o obdobiach 20 - 25 rokov. Ak si predstavíme, že sa za dve desaťročia nič nezmení, zaručene sa mýlime a horšie je, že nikdy nebudeme pripravení.
- Po nadobudnutí účinnosti zákona o platbách banky zvýšili požadované preddavky až na 35% lei. V akom rozmedzí sa teraz líšia zálohy na hypotéky?
- Preddavky na štandardné hypotéky sa medzičasom vrátili na úroveň 15% - 20%, ktorá sa vyžaduje ešte pred platením zákona o platbách. Reakciou bánk na tento zákon sme prešli obdobím s preddavkami 30%. Neskôr, keď sa všetci pýtali, aký dopad mal zákon, takmer všetky banky sa vrátili k zálohám vo výške 15-20%.
(Zdroj Kiwi Finance // Kliknite na obrázok pre zväčšenie)
Pri vyplácaní zálohy rodinám mladých ľudí vo všeobecnosti pomáhajú aj rodičia. Nezabúdajme, že v tomto období rástli úspory obyvateľstva, peniaze z bánk. Na trhu, v populácii sú peniaze. Potom je tu niečo, čo stále hovorím. Asi 80% domov predaných v rámci programu Prima Casa za 8 rokov od objavenia sa tohto programu pochádza zo starého bytového fondu. Starý bytový fond bol stopercentný, bol bez pôžičiek. Čo znamená, že všetky peniaze zostávajú predajcom. Je veľa peňazí. Peňažná zásoba obyvateľstva je na národnej úrovni konzistentná. V prípade mladých rodín mnohým pomáhajú rodičia so sumou zálohy. Pri pohľade na profily zákazníkov hovorím, že väčšina týchto pokrokov pochádza aj z úspor v rodine, z iných transakcií.
„Hypotekárny úver si neberiete na hranici rodinného rozpočtu. Ak nemáte 4000 lei na rodinu, neodporúčam “
- Počnúc tým, aký mesačný príjem je určený pre rodinu, podľa vášho názoru na využitie pôžičky na 25 - 30 rokov?
- Napríklad rodina s priemerným mesačným príjmom - 4 000 lei v čistom na rodinu. Úprimne, ak máte menej, nemusíte ani uzatvárať 30-ročnú zmluvu na dom, pretože v živote sa môžu stať veci. Nie všetci musíme byť vlastníkmi. Nebezpečenstvo je veľké. Neberte si hypotéku na rodinný rozpočet. Musí tam byť priestor. Ak nemáte 4000 lei na rodinu mesačne, neodporúčam to.