Vlna prepúšťania stavebných sporiteľní kvôli nízkym úrokovým sadzbám

Poradňa pre spotrebiteľov vysvetlí pozadie, právne posúdi dôvody ukončenia zmluvy vydané stavebnými sporiteľňami a vzorovým listom pomôže brániť sa pred hroziacim alebo už vysloveným ukončením.

Základné informácie v skratke:

Stavebné sporiteľne v súčasnosti rušia zmluvy stavebného sporenia (ktoré sú pre ústavy drahé) s vysokým bonusovým úrokom. V mnohých prípadoch je však výpoveď neúčinná alebo je právna situácia kontroverzná. Jedna vec je však jasná: Podľa súčasných rozhodnutí BGH je možné zmluvu o pôžičke zo stavebného sporenia ukončiť 10 rokov po tom, čo je pripravená na pridelenie.
Pomocou nášho vzorového listu sa môžete brániť proti neoprávnenému ukončeniu.
S cieľom vynútiť si ukončenie zmlúv zasielajú stavebné sporiteľne krížové šeky. O tom vás budeme informovať v samostatnom texte.
Opatrnosť sa vždy odporúča, ak vám stavebná spoločnosť dá (údajne) atraktívnu alternatívnu ponuku. Ponuku by ste mali spochybniť, aj keď to hrozí finančným nevýhodám.

Zákazníci sa už niekoľko rokov sťažujú na pokusy ich stavebných sporiteľní vytlačiť ich zo zmlúv. To sa týka hlavne zmlúv, pre ktoré sú dohodnuté vysoké úverové úrokové sadzby. Populárnym spôsobom, ako to dosiahnuť, je ukončenie zmluvy o pôžičke na bývanie a sporenia. Ale tiež (údajne atraktívne) ponuky alebo vyhrážky s finančnými nevýhodami, ktoré majú lákať, majú zákazníkov prinútiť k odchodu. Napríklad sme si vedomí ukončenia LBS Baden-Württemberg, BHW, Debeka, Wüstenrot, LBS West, Aachener Bausparkasse a BSQ.

Staré zmluvy s bonusovým úrokom

Mnoho investorov, ktorí okolo 90. rokov podpísali zmluvu o pôžičke na bývanie a sporení, sedí na malom poklade pri súčasnej nízkej úrokovej sadzbe. V tom čase ponúkalo veľa stavebných sporiteľní zvláštnu výhodu. Domáci sporitelia získali nielen tradične skôr nízky úrok z ročného sporenia. Stavebné sporiteľne navyše sľúbili bonusový úrok, napríklad ďalšie 2 percentá za každý rok obdobia, v ktorom sa úver stavebného sporenia nepoužíva. Niektoré banky inzerovali aj sporiace plány s pravidelne rastúcimi úrokovými sadzbami a veľmi dlhým obdobím. V priebehu rokov dosiahli tieto zmluvy tiež úrokové sadzby výrazne nad súčasnou úrovňou. Takže sa nezdá prekvapujúce, že banky a stavebné sporiteľne sa snažia - niekedy špinavými trikmi - prinútiť svojich zákazníkov vymaniť sa z lukratívnych starých zmlúv.

Rôzne dôvody prepustenia

V predchádzajúcich výpovediach sa stavebné sporiteľne dovolávali rôznych výpovedných práv. Podľa poradní pre spotrebiteľov sú niektoré ukončenia neúčinné. Tento názor zdieľajú aj rôzne súdy. Napriek tomu samozrejme existujú aj súdy, ktoré prepúšťanie potvrdzujú.

Stavebné sporiteľne vyberajú práva na ukončenie zmluvy v závislosti od situácie. Zákazník, ktorý neplatí svoje mesačné splátky sporenia, bude ukončený z iného dôvodu ako zákazník, ktorý má úplne sporenú zmluvu o stavebnom sporení. Nemôžete teda všeobecne povedať, že ukončenie zmluvy o úvere na bývanie a sporenia je prípustné alebo neprípustné. Vždy je potrebné preskúmať, na ktoré právo sa inštitút odvoláva.

Spotrebitelia, ktorí úspešne zabránili neoprávnenému ukončeniu, musia tiež počítať s tým, že v budúcnosti dostanú ďalšie ukončenia z iných dôvodov. V niektorých prípadoch môžu spotrebitelia zakročiť tak, že stavebnej spoločnosti nedajú dôvod na zrušenie.

Jednotlivé dôvody ukončenia sú:

Ukončenie 10 rokov po splatnosti na pridelenie (§ 489 BGB)

Túto pozíciu zaujíma aj Spolkový súdny dvor (BGH), ktorý je pre spotrebiteľov veľmi nešťastný. Vo svojich rozhodnutiach z 21. februára 2017 (BGH, XI ZR 272/16 a XI ZR 185/16) objasnil, že zmluvy o pôžičke na bývanie a sporení je možné všeobecne ukončiť 10 rokov potom, čo sú pripravené na pridelenie. Potvrdil tak právo na výpoveď podľa § 489 ods. 1 č. 2 BGB. Dá sa predpokladať, že stavebné spoločnosti sa budú v budúcnosti čoraz viac odvolávať na toto právo na výpoveď.

V odôvodnení rozhodnutia (BGH, rozsudok z 21. februára 2017, Az.: XI ZR 272/16; bod 84), BGH predstavuje dôležité obmedzenie: Môže platiť niečo iné, ak podľa zmluvných dohôd sporiteľ stavebného sporenia, napríklad v prípade (dočasného obmedzené) vzdanie sa prideleného úveru zo stavebného sporenia a po určitom vernostnom období dostane (úrokový) bonus. Ak takáto situácia nastane, Bausparkasse môže skončiť až 10 rokov potom, čo zákazník splnil požiadavky na bonus. Spotrebitelia by mali skontrolovať, či sa táto konkrétna konštelácia vzťahuje aj na ich prípad.

Ukončenie po úplných úsporách/nadmerných úsporách (§ 488 BGB)

Je však kontroverzné, či môžu stavebné sporiteľne vypovedať aj vtedy, ak sa zmluva o stavebnom sporení úplne ušetrí, iba ak sa zohľadní aj bonusový úrok. Napríklad OLG Celle to poprela (rozsudok zo 14.09.2016, spisová značka: 13 U 86/16). Spotrebitelia by preto mali starostlivo skontrolovať výpočet stavebnej sporiteľne, aby dosiahli úplné úspory.

Výpoveď z dôvodu §§ 313, 314 BGB

Federálny súdny dvor našiel jasné slová aj vo svojom rozhodnutí z 21. februára 2017 (Az.: XI ZR 272/16; body 92 a 95). Dôležitý dôvod nevidno v tom, že si stavebný sporiteľ neberie stavebný úver napriek 10-ročnej splatnosti na pridelenie. Zmena úrovne všeobecných úrokových mier nie je ani dôležitým dôvodom. Riziko takejto zmeny spočíva na stavebnej sporiteľni. Sudcovia nechceli úplne vylúčiť výpoveď podľa § 313 BGB (narušenie obchodnej základne). Stavebná sporiteľňa však musí najskôr upraviť zmluvu znížením úroku z úveru. Ukončenie je možné, iba ak tento krok nie je možný alebo rozumný. Aj potom je však potrebné skontrolovať, či nedošlo k narušeniu základu podnikania. Sudcovia to vo svojom prípade ponechali otvorené, pretože chýbal (primárny) dodatok k zmluve.
Výpovede, ktoré sú v súčasnosti vydané s odkazom na § 313, 314 BGB, sú podľa nášho názoru všetky neprípustné. Federácia nemeckých spotrebiteľských organizácií (vzbv) podala z tohto dôvodu žalobu na Aachener Bausparkasse AG.
V takom prípade môžete použiť náš vzorový list „Námietky proti ukončeniu podľa § 313 a § 314“.

Ukončenie z dôvodu nesplácania
Zmluvné podmienky stavebných sporiteľní tiež stanovujú právo na ukončenie zmluvy, ak sporiteľ stavebného sporenia zaostáva so svojimi pravidelnými mierami sporenia. Takéto ukončenie by malo byť prípustné, ak sú splnené podmienky pre také ukončenie zmluvy. Tam je možné napríklad ustanoviť, že ukončenie je povolené iba po predchádzajúcom upozornení alebo že šetrič musí byť v predvolenom nastavení s určitým počtom splátok.

Čo robiť, ak zrušíte registráciu?

Najskôr by ste si mali skontrolovať, na ktoré právo na ukončenie sa stavebné sporenie spolieha. Ako je znázornené, nie všetky ukončenia sú povolené. V prípade neoprávneného skončenia môžete nechať svoje nároky preskúmať právnikom a vziať do úvahy právne kroky.

Ale buď opatrný! Nie každé ukončenie je neoprávnené. Judikatúra až po BGH umožňuje v mnohých prípadoch výpoveď. Tu je však dôležité skontrolovať, či sú vo vašom prípade skutočne splnené podmienky na ukončenie. Mali by ste napríklad skontrolovať, či je zmluva skutočne pripravená na pridelenie po dobu 10 rokov. Je tiež vhodné kriticky sa pozrieť na výkon zmluvy. Predovšetkým by sa malo zabezpečiť, aby stavebná sporiteľňa nezdržala sľúbený bonusový úrok za porušenie zmluvy.

Zabráňte zrušeniu alebo strate bonusového úroku

Nie každé ukončenie zmluvy o pôžičke na bývanie a sporenia je neopodstatnené. Väčšina súdov považuje napríklad za prípustnú výpoveď pre úplné sporenie. Aj keď sa zákazník dostane do omeškania so svojimi splátkami na sporenie, podmienky pôžičky na bývanie a schémy sporenia umožňujú výpoveď. V tomto prípade môžu sporitelia stavebného sporenia za určitých okolností prijať rezervy, napríklad úpravou svojich mier úspor.
Podmienky pôžičky na bývanie a sporenia často označujú podmienky, za ktorých sa má vyplatiť sľúbený úrok z úrokov. Niektoré stavebné sporiteľne zastávajú - s ohľadom na svoje bonusové podmienky - stanovisko, že už nemusia platiť bonusové úroky, ak sami zákazníka ukončia. Dosiahnutie výšky sporenia o pôžičku na bývanie prostredníctvom výplat sporenia môže tiež viesť k strate bonusového úroku. Za určitých okolností má zmysel pre sporiteľov stavebného sporenia predvídať tento spor a ukončiť ho sami alebo vyhlásiť, že sa vzdávajú pôžičky. Všeobecné vyhlásenia tu nie sú možné. Musia sa skontrolovať konkrétne podmienky bonusu príslušnej zmluvy.

Diskutujte o taktickom postupe s právnikom

Pre tieto taktické úvahy môže mať zmysel aj právne poradenstvo. Špecialista bude s väčšou pravdepodobnosťou schopný zohľadniť všetky neprekonateľné. Z dôvodu veľkého počtu prípadov tu nie sú možné žiadne konkrétne odporúčania.
Správny prístup závisí nielen od právnej situácie, ale aj od vašich cieľov a vašej ochoty riskovať.

Zapojiť rozhodcovský senát alebo ombudsmana

Môže byť tiež užitočné zavolať na rozhodcovský senát alebo ombudsmana príslušnej stavebnej sporiteľne alebo banky. Tento proces je pre zákazníkov bezplatný. Ak si nie ste istí, ktorá rozhodcovská komisia je zodpovedná, pozrite si zmluvné dokumenty alebo na domovskej stránke vašej stavebnej sporiteľne.

Niektoré z rozhodcovských senátov stavebných sporiteľní sa rýchlo stavajú na stranu fondov, aj keď najvyšší súd nevyjasnil mnohé právne otázky. Negatívne rozhodcovské rozhodnutia sa preto mohli o niekoľko rokov stať falošnými kvôli novým rozhodnutiam súdu.

Niektoré banky a stavebné sporiteľne lákajú na alternatívy

Cesta niektorých ďalších bánk a stavebných sporiteľní sa zdá byť trochu šetrnejšia. Snažia sa zákazníkov vylákať z lukratívnych starých zmlúv pomocou bonusov, špeciálnych platieb alebo alternatívnych ponúk. Tu je potrebná mimoriadna opatrnosť, pretože prečo by banka mala vymieňať staré zmluvy, ktoré už majú vynikajúce úrokové sadzby, za ešte lukratívnejšie ponuky. Poistné alebo špeciálne platby budú pravdepodobne tiež nižšie ako úrokové výhody, ak sa zachová stará zmluva.

Drzé vyhrážky

Niektoré stavebné sporiteľne sú na druhej strane obzvlášť pestré. Hrozí, že ak nedôjde k ukončeniu starej zmluvy, dôjde k strate bonusu s vysokým úrokom. Nenechajte sa na takéto vyhlásenia tlačiť! Požiadajte o tieto informácie písomne. Ďalšie informácie o právnej situácii nájdete aj od nezávislých orgánov!

Zamietnutie osobitných platieb

V niektorých prípadoch sa stavebné spoločnosti tiež uberajú inou cestou a odmietajú vyššie miery úspor od svojich zákazníkov. Tu je potrebné rozlišovať dva limity. V zmluvách o stavebnom úvere a sporení existuje na jednej strane takzvaný príspevok na pravidelné sporenie a na druhej strane často vyššia miera sporenia.

Bausparkasse môže odmietnuť platby, ktoré presahujú túto vyššiu mieru úspor. Prinajmenšom v prípade, že zmluvné podmienky podmieňujú takéto špeciálne platby na vašom súhlase.

Komplikovanejšie sa to stane, ak stavebná sporiteľňa odmietne platby, ktoré presahujú bežný príspevok, ale nepresahujú vyššiu mieru úspor uvedenú v zmluve o stavebnom sporení. Tu možno tvrdiť, že stavebná sporiteľňa od začiatku akceptovala vyššie sadzby. Ak platby nestačia ani na vyčerpanie štátnej dotácie, možno použiť ďalší argument: Cieľom zmluvy o stavebnom úvere je tiež použiť maximálnu štátnu dotáciu; Bausparkasse musí svojim zákazníkom umožniť to prostredníctvom vhodných splátok.

Pri absencii jasnej judikatúry ešte nie je možné právne objasniť právny stav, takže existuje riziko, že sa argumentom nepodarí prekonať. V individuálnych prípadoch je dôležitá aj konkrétna formulácia zmluvných podmienok.

Ak je to potrebné, obráťte sa na ombudsmana alebo vyhľadajte radu od právnika.

Spotrebitelia by tiež mali skontrolovať, či odmietnutie osobitných platieb nie je pre nich skutočne prospešné. Pretože čím menej zaplatíte za svoju zmluvu, tým dlhšie trvá uloženie celej výšky úveru na bývanie a hroziace ukončenie. To znamená: Spotrebitelia môžu ťažiť z vysokých úrokových sadzieb svojich starých zmlúv dlhšie.

Vlna rušenia zmlúv o pôžičke na bývanie a sporení

Od roku 2007 stavebné sporiteľne ukončujú pôsobenie svojich zákazníkov v niekoľkých vlnách, najmä v zmluvách stavebného sporenia, pre ktoré si so zákazníkom dohodli vysoké úverové úrokové sadzby. Aktuálne dôvody ukončenia stavebnými sporiteľňami nájdete tu.