Vzor nájomnej zmluvy - Takto vyzerá zmluva priateľská k nájomcovi - Finanztip
Mali by ste tomu venovať pozornosť pri novej zmluve o prenájme
DR. Britta Beate Schön
Britta Beate Schön je zodpovedná za všetky právne záležitosti vo Finanztip. Doktor práva a advokát pracoval ako vedúci právneho oddelenia u poskytovateľov finančných služieb, ako sú Telis Finanz AG a Interhyp. Predtým učila a bádala v Japonsku ako junior profesorka DAAD pre nemecké a európske právo. Štúdium ukončila v Münsteri, Ženeve, Regensburgu a Lipsku. Autora môžete kontaktovať na adrese [email protected].
- Prenajímatelia často používajú predformulované šablóny pre nájomné zmluvy. To znamená, že o väčšine nariadení sa nedá diskutovať, sú však tiež obzvlášť náchylné na chyby.
- V zmluvách sú často neprípustné klauzuly, ktoré nájomníci nemusia dodržiavať - napríklad v oblasti kozmetických opráv, zákazov domácich miláčikov alebo menších opráv.
Pred podpísaním by ste si mali pozorne prečítať svoju nájomnú zmluvu a porovnať ju so zmluvou od združenia nájomcov.
Skontrolujte cenu oproti indexu nájomného a zistite, či je nájomné vhodné pre váš nový byt.
Neakceptujte vylúčenie z ukončenia platnosti bez doložky o náhradnom nájomcovi.
Je lepšie nediskutovať o jednotlivých predpisoch s budúcim prenajímateľom, inak by mohli dať byt pohodlnejšiemu nájomcovi.
V tejto príručke
Našli ste svoj vysnívaný byt? Umiestnenie a cena sa zhodujú s ubytovateľom, zdá sa, že je ľahké s ním vychádzať. Teraz už chýba iba podpis na nájomnej zmluve. Najskôr by ste ich však mali mať zopár skontrolujte dôležité body.
Ako zistíte, či je vaša nájomná zmluva spravodlivá?
Mali by ste si pozorne prečítať zmluvu. V prípade nájomných zmlúv - na rozdiel od úverových zmlúv alebo nákupov online - existujú žiadne právo na odstúpenie. Zmluvu teda nemôžete iba podpísať a potom od nej odstúpiť.
Dôležité je, či sa z nájmu dostanete bez problémov a či na ňom nie sú nejaké pasce resp prekvapivé doložky obsahuje. Zistíte to porovnaním svojej zmluvy so vzorkou vhodnou pre nájomcu.
Ubytovatelia väčšinou využívajú Vzor zmluvy, ktoré sú už vopred formulované. Veľké bytové spoločenstvá majú svoje vlastné dokumenty, veľa súkromných prenajímateľov používa vzorové zmluvy spoločenstiev vlastníkov Haus & Grund alebo iných poskytovateľov. Tieto zmluvy väčšinou zodpovedajú súčasnej judikatúre a legislatíve. V prípade pochybností ich právnici formulovali tak, aby zmluva bola pre prenajímateľa výhodná.
Ale niektorí prenajímatelia to tiež používajú staré zmluvy, ktoré máte stále v zásuvke, ale ktoré nezohľadňujú súčasné rozsudky. Takáto zmluva môže byť pre vás tiež prospešná. Pretože ak sú jednotlivé ustanovenia neúčinné, nemusíte dodržiavať príslušné nariadenie.
Vzorová zmluva, ktorá priateľský k nájomcovi nájdete bezplatne v Nemeckej asociácii nájomníkov. V modeli priateľskom k nájomcovi sa napríklad v prospech nájomcu poskytuje, že samotný prenajímateľ sa na určitý čas zriekne vypovedania zmluvy. Taktiež stanovuje, že zmluvné strany sa dohodli, že nájom sa po stanovenú dobu nezvýši.
Ak chcete byť pri prenájme na bezpečnej strane, koncept prenajímateľa môžete nechať na vás Združenie nájomcov alebo jeden Právnik skontrolovať. Špecializovaní právnici to často ponúkajú za nízku paušálnu sadzbu.
Čo by ste mali zvážiť s cenou prenájmu?
V nájme nájdete, čo robíte Studené nájomné a ako záloha na dodatočné náklady - to je dohromady nájom vrátane kúrenia. Za účelom posúdenia, či je byt drahý, stojí za to preskúmať miestny index nájomného. Spravidla ju nájdete na webovej stránke mesta alebo obce. Porovnajte cenu, ktorú chce váš prenajímateľ, s cenou v indexe nájomného. Miestne združenie nájomníkov vám tiež môže povedať, či je nájomné rozumné alebo predražené je.
Prenajmite si brzdu - Ak sa vo vašom meste uplatňuje cena za prenájom, mali by ste skontrolovať, či váš prenajímateľ dodržal pokyny. Potom od vás nemusí požadovať viac ako 10 percent nad miestnym porovnateľným nájomným. Ak je nájomné príliš vysoké, môžete podpísať zmluvu bez toho, aby ste sa najskôr o tom porozprávali so svojím prenajímateľom. Po nasťahovaní môžete do 30 mesiacov reklamovať nájomné. V budúcnosti budete platiť iba povolené nájomné - a požadovať vrátenie nadmerného nájomného za posledné mesiace. Ako to urobiť, vysvetlíme v našom sprievodcovi kontrolou cien prenájmu.
Záloha na energie - Okrem základného nájomného je dôležité, aká vysoká je záloha na vedľajšie náklady. Spravidla tvorí podstatnú časť vášho celkového nájmu. Podľa tabuľky prevádzkových nákladov Nemeckého združenia nájomcov platia nájomníci v priemere asi 2,16 eura za meter štvorcový za vedľajšie náklady. Ak váš prenajímateľ nastavil príliš nízku zálohu, musíte počítať s ďalšími vysokými nárokmi. Aby ste tomu zabránili, mali by ste krátko skontrolovať sumu vydelením zálohy počtom metrov štvorcových a porovnaním s priemernou cenou.
Príklad: V prípade bytu s rozlohou 90 metrov štvorcových by priemerná sadzba zálohy vo výške 194,40 eura (= 90 x 2,16 eura) (k októbru 2020).
Žiadny paušál pre dodatočné náklady - Ak vaša nájomná zmluva obsahuje paušálne výdavky na pomocné náklady, mali by ste stručne zvážiť, či to má vo vašom prípade zmysel. V zásade je lepšie dohodnúť si zálohu za energie. Potom musí prenajímateľ vysporiadať vedľajšie alebo prevádzkové náklady raz ročne a vy platíte iba svoj podiel z vedľajších nákladov a za náklady závislé od spotreby, ako je voda a kúrenie, iba to, čo ste skutočne použili. Ak ste spotrebovali menej, peniaze sa vám vrátia. Ak ste spotrebovali viac, musíte zaplatiť viac. Ak sa vám nechce zostať v apartmáne dlho, môžete prijať aj paušál. Potom sa presná fakturácia zvyčajne neoplatí.
Čas platenia nájomného - Zákon hovorí, že nájomca je povinný platiť nájomné najneskôr začiatkom mesiaca do tretieho pracovného dňa musí platiť (oddiel 556b ods. 1 BGB). Aj keď je v nájomnej zmluve uvedené, že nájom je potrebné zaplatiť na účet prenajímateľa tretí pracovný deň, nemusíte ho dodržiavať. Takéto ustanovenie je neúčinné, pretože nájomca by musel niesť riziko omeškania v banke (BGH, rozsudok z 5. októbra 2016, Az. VIII ZR 222/15). Postačuje, ak ste prevod do banky uskutočnili do tretieho pracovného dňa. Aby ste na to náhodou nezabudli, je najlepšie si nejaký založiť Trvalý príkaz a.
Odstupňované nájomné - V niektorých zmluvách prenajímateľ určuje, kedy a o koľko sa v budúcnosti pri uzavretí zmluvy zvýši nájomné (§ 557a BGB). Nesmie zvýšiť nájom, a to ani vtedy, ak modernizuje dom alebo byt. Pomocou stupnice nájomného si váš prenajímateľ ušetrí časovo náročný postup pri zvyšovaní nájomného, kde musí vždy získať váš súhlas. Ak je počiatočné nájomné lacné a zvýšenie nie je podľa vášho názoru nadmerné, nič nehovorí proti odstupňovanému nájomnému. Mali by ste si však skontrolovať, či je sezónna dohoda s a Zákaz ukončenia pripojené pre vás. Neradíme to. Takéto vzdanie sa práva na ukončenie môže byť prípustné, ale príliš obmedzuje vaše možnosti.
Indexové nájomné - Niektorí prenajímatelia v zmluve stanovujú, že nájomné sa pravidelne zvyšuje, keď stúpnu všeobecné spotrebiteľské ceny (oddiel 557b BGB). Z tohto dôvodu je nájomné spojené s oficiálnym indexom spotrebiteľských cien stanoveným Federálnym štatistickým úradom. Pre domáceho pána to je ono najjednoduchší spôsob, zvýšiť nájom bez akýchkoľvek právnych rizík. Indexové nájomné má pre neho tiež výhodu v tom, že dokáže presadiť zvýšenie nájomného, aj keď už nájomné dosiahlo miestnu úroveň alebo je ešte vyššie.
Nájomné sa však zvyšuje nie automaticky: Ubytovateľ vám musí dať a Zmeniť upozornenie z ktorého vidíte, kedy musíte zaplatiť viac. Na rozdiel od odstupňovaného nájomného už zvýšenie nájomného v dôsledku úprav indexu nepodlieha brzdeniu nájomného (§ 557b ods. 4 BGB). Dodatočné zvýšenie nájomného z dôvodu modernizačných opatrení nie je povolené.
Špeciálny prípad: Berlínske nájomné čiapky
V Berlín platí pre vás ako nového nájomcu od 23. februára 2020 Prenájom krytu. Váš nový prenajímateľ môže požadovať iba nájomné uvedené v nariadení.
V praxi to vedie k prenajímateľom dva nájmy napíš do zmluvy. Raz limitovaný nájom a potom tzv Tieňový nájom. Nájomca by to mal zaplatiť, ak sa ukáže, že strop nájomného porušuje ústavu - spätne. Pár eur sa môže spojiť, najmä preto, že tieňové nájomné je často viac ako dvakrát vyššie ako limitované nájomné. Povolený je to tým, že sa prenajímateľ takýmto ustanovením zabezpečí (BVerfG, rozhodnutie z 10. marca 2020, Az. 1 BvQ 15/20). Úplne nejasné ale je, či prenajímatelia naozaj spätne môže požadovať rozdiel od vyššieho nájomného - najskôr to budú musieť objasniť súdy.
Pre vás ako nájomcu to znamená: Toto existuje až do rozhodnutia Federálneho ústavného súdu Riziko spätnej platby. Preto by ste mali rozdiel v tieni ponechať stranou, takže ušetrite. V každom prípade by ste mali skontrolovať aj to, či váš prenajímateľ dodržal brzdu ceny nájmu v tieni. To vám môže pomôcť trochu znížiť vysoké nájomné.
Aké sú úskalia v zmluve o prenájme?
Každého, kto bez ďalšieho skúmania podpíše zmluvu o prenájme, môžu neskôr jednotlivé nariadenia liezť na nervy. Mali by ste preto poznať najdôležitejšie body, ktoré môžu byť pre vás nepriaznivé:
Nevzdávajte sa ukončenia - Podľa zákona môže nájomca zmluvu vypovedať kedykoľvek s výpovednou lehotou tri mesiace. Mnoho prenajímateľov chce nájomcu zaviazať z dlhodobého hľadiska a vylúčiť výpoveď aspoň na určité časové obdobie. Nové nájomné zmluvy preto často obsahujú vzdanie sa práva nájomcu zrušiť. Podľa judikatúry najvyššieho federálneho súdu najviac štyri roky možné (rozsudok z 8. decembra 2010, Az. VIII ZR 86/10, rozhodnutie z 23. augusta 2016, Az. VIII ZR 23/16).
Neodporúčame takéto zmluvy, pretože vás veľmi obmedzujú. Ako si môžete byť istý, že sa nebudete musieť sťahovať v priebehu nasledujúcich štyroch rokov? Ak stále nevyhnutne potrebujete byt, mali by ste požiadať prenajímateľa, aby k zmluve pripojil takzvanú následnú doložku o nájme. Ak je sťahovanie v stanovenej lehote potrebné, napríklad z dôvodu práce, zo zmluvy sa dostanete bez finančnej straty.
To je typické Následná klauzula nájomcu: „Nájomca je oprávnený nájom ukončiť predčasne s výpovednou lehotou tri mesiace, čím navrhuje prenajímateľovi ako náhradných nájomcov najmenej tri ekonomicky a osobne spoľahlivé osoby.“
Uveďte veľkosť bytu - Štvorcové metre bytu v nájomnej zmluve by mali byť presné. To môže byť dôležité z niekoľkých dôvodov: Prevádzkové náklady sa účtujú podľa veľkosti, ktorá nie je určená vašou spotrebou. Ak je byt menší, ako je uvedené v zmluve, môžete znížiť nájomné (BGH, rozsudok z 2. marca 2011, Az. VIII ZR 209/10). Ak informácie v návrhu zmluvy chýbajú, mali by ste požiadať prenajímateľa, aby do zmluvy doplnil štvorcové metre.
Doložka o malých opravách - V drvivej väčšine všetkých foriem nájomných zmlúv existujú takzvané doložky o drobných opravách, hoci prenajímateľ v skutočnosti musí platiť údržbu. Takýmto nariadením musí nájomca platiť za drobné opravy sám do určitej hranice. Tieto doložky však nie sú vždy prijateľné. Doložka o drobnej oprave je neúčinná,
- ktorá neobjasňuje, čo sa rozumie pod drobnými opravami,
- ktorá neobsahuje horný limit pre každú jednotlivú opravu. Neexistuje však žiadny absolútny limit; súdy považujú rôzne sumy za prípustné. Vzhľadom na vývoj cien je dnešná hranica pravdepodobná okolo 100 eur bez DPH.
- ktorá nestanovuje hornú hranicu celkového ročného zaťaženia nájomcu. Ako limit je povolený celkový poplatok 8 percent z ročného čistého nájomného.
S malou doložkou o oprave nemusí prenajímateľ ustanoviť, že nájomca je povinný niečo sám opraviť alebo si sám najať remeselníka. Zmluva, ktorá sa takejto klauzuly vzdáva, je na druhej strane priateľská k nájomcovi.