Zákaz akceptovania spoločného majetku prvým správcom menovaným developerom -
autor: Sarah Zentner Publikované 3. júla 2018 Aktualizované 9. augusta 2018
Prijatie obecného majetku môže trvať možno aj roky, pretože v zásade každý kupujúci bytu vykonáva jeho prevzatie sám. V záujme urýchlenia a zjednodušenia procesu použil developerská spoločnosť nariadenie, ktoré stanovovalo, že prijatie spoločnej nehnuteľnosti musí vykonať správca menovaný samotným developerom, takzvaný prvý správca.
O tom, či je prijatie účinné, musel rozhodnúť mníchovský vyšší krajský súd.
I. Vymedzenie
Pri prijímaní kondomínií je potrebné rozlišovať medzi prijatím súkromného majetku (najmä kondomínium) a obecného majetku (napr. Vonkajšie steny, strecha, schodisko, vchodové dvere, výťah, okná, záhrady atď.).
Špeciálny a spoločný majetok musí prevziať samotný kupujúci. Kupujúci môže kúpiť špeciálny a obecný majetok súčasne alebo osobitne. Prijatie súkromného majetku nemusí nutne znamenať zníženie spoločného majetku. Podľa rozhodnutí Spolkového súdneho dvora musí každý jednotlivec kupujúci prevziať spoločný majetok za seba. Prijatie má pre neho iba dôsledky a v zásade nemá vplyv na ostatných kupujúcich.
Premlčacia doba pre záručné práva začína prijatím spoločného majetku. V prípade samostatného prijatia každým jednotlivým kupujúcim existuje riziko, že sa premlčacia doba pre záručné reklamácie výrazne oneskorí. Spoločenstvo vlastníkov bytov môže (väčšinou hlasov) prevziať záručné práva, pokiaľ jeden Kupujúci má stále záručné práva.
II. Prípad
Žalovaný je developerom nehnuteľností, postavil v Mníchove v rokoch 2003/2004 komplex bytov a predal jednotlivé byty s rovnakou formou kúpnych zmlúv.
Prijatie spoločného majetku je upravené v príslušných zmluvách o vývoji nehnuteľností takto:
„Časti budovy a zariadenie, ktoré sú v spoločnom vlastníctve, sú [...] prevzaté a prijaté správcom za asistencie prísažného znalca a vyhotovenia spoločného protokolu. Za to je správca poverený a autorizovaný kupujúcim; je týmto vyňatý z obmedzení § 181 BGB. “
Zmluva o vývoji nehnuteľnosti obsahovala nasledujúce ustanovenia o vymenovaní prvého správcu:
„Predávajúci si vyhradzuje právo vymenovať prvého manažéra. S výnimkou z obmedzení podľa § 181 BGB kupujúci udeľuje predávajúcemu splnomocnenie na výber a vymenovanie správcu a na uzavretie zmluvy o výkone správy najviac na päť rokov od okamihu, keď je prvý byt pripravený na bývanie [...]. ““
Žalobca je spoločenstvom vlastníkov bytov a uplatnil si u žalovaného nárok na zaplatenie preddavku na odstránenie nedostatkov zvukovej izolácie. Odkedy sa prisťahoval prvý kupujúci, spoločenstvo vlastníkov bytov spravovala spoločnosť pre správu nehnuteľností, ktorú určil žalovaný.
V júli 2016 žalobca vyzval žalovaných, aby ich vyrobili bez vád. Účinné prevzatie spoločného majetku neexistuje, pretože nariadenie o vymenovaní správcu je neúčinné. Žalovaný stále dlhuje za bezchybnú výrobu spoločného majetku.
Žalovaný vzniesol námietku premlčania (zákonom a zmluvne dohodnutá záručná doba je 5 rokov). Správca už kolaudáciu vykonal v rokoch 2003/2004. Kupujúci poverili a splnomocnili manažéra, ktorý si sám vybral znalca. Žalovaný s tým teda nemá nič spoločné. Okrem toho sa žalobcovia implicitne znížili presťahovaním sa do bytu a zaplatením kúpnej ceny. Mimochodom, nároky žalobcu prepadli po viac ako 13 rokoch.
III. Rozsudok Vyššieho krajinského súdu v Mníchove z 24. apríla 2018, Az. 28 U 3042/17
Mníchovský vyšší krajský súd vo svojom rozsudku rozhodol, že napadnutý preddavok na náhradu trov konania nie je premlčaný, pretože premlčacia doba pre sporné nároky z vád ešte nezačala pre nedostatok súhlasu.
Prevzatie spoločného majetku uskutočnil správca, ktorého si kupujúci objednali a povolili, prvého správcu však určil žalovaný.
Ako developer nehnuteľností môže teda žalovaný menovať počiatočného správcu, ktorý je s ním ekonomicky alebo právne spojený. To vytvára riziko pre kupujúceho, že takýto správca neutrálne nekontroluje požiadavky na prijatie spoločného majetku, ale koná v prospech developera, ktorý by mohol mať rozhodujúci vplyv na prijatie.
Doložka použitá developerom, ktorá umožňuje prijatie spoločného majetku prvým správcom ekonomicky alebo právne spojeným s developerom, predstavuje pre kupujúceho neprimeranú nevýhodu, a je preto neúčinná (porušenie § 307 ods. 1 bod 1 BGB).
Prijatie v rokoch 2003/2004 bolo preto neúčinné, takže nezačala plynúť premlčacia doba.
Neexistuje implicitný súhlas s používaním a platbou kúpnej ceny. Žalobcovia sa riadili mylnou predstavou, že správca prevzal obecný majetok, takže vlastníkom bytov chýbalo potrebné povedomie o vysvetlení.
Nároky žalobcu tiež neprepadajú. Ako užívateľ je žalovaný zodpovedný za samotnú neúčinnú doložku o prijatí. Musela rátať s tým, že žalobca by o tom získal právne vedomosti a uplatnil akékoľvek nároky zo záruky aj po uplynutí premlčacej doby 5 rokov platnej v prípade právne účinného prijatia.
Neprijatie v tomto prípade nevylučuje nárok na zálohu. Aj keď vo všeobecnosti platí, že pred prijatím nevzniká nárok na preddavok (pozri blogový príspevok z 30. januára 2018 - žiadne práva z vád pred prijatím), tu platí ako výnimka niečo iné. Žalovaný developer, ako užívateľ všeobecných obchodných podmienok neplatných doložiek o prijatí, sa nemôže domáhať svojho nesúhlasu ako predpokladu uplatnenia záručných práv.
IV. Hodnotenie
Mníchovský vyšší krajský súd svojím rozhodnutím nadväzuje na rozsudok Spolkového súdneho dvora z 30. júna 2016, Az. VII ZR 188/13, ktorý rozhodol v podobnej veci.
V prípade, o ktorom bude rozhodovať Federálny súdny dvor, prijme spoločný majetok ako prvý správca sám developer. Spolkový súdny dvor rozhodol, že developer ako vlastník bytu nemôže platne vyhlásiť kupujúcemu prijatie. Spolkový súdny dvor ďalej (znovu) objasnil, že ustanovenie, ktoré umožňuje prijatie spoločného majetku prvému správcovi určenému developerom, je podľa § 307 ods. 1 vety 1 nemeckého občianskeho zákonníka neúčinné.
V. Poradenstvo pre prax
Pre developerov nehnuteľností je stále ťažké efektívne zjednodušiť a urýchliť prijatie spoločného majetku. Rovnako nie je povolený presun akceptácie na odborníka.
Vyšší regionálny súd v Norimbergu 12. decembra 2006 rozhodol, že účinná je nasledujúca klauzula vopred formulovaná developerom:
„[...] Pri preberaní spoločného majetku musia vlastníci bytov dať pokyn trom osobám, aby ich zastupovali [...]“.
Ak čiastočné prevzatie na základe tohto článku uskutočnia tri poverené osoby, premlčacia doba pre nároky z vád spoločného majetku začína plynúť až od „posledného“ prevzatia.
Či je nariadenie účinné, ktoré ustanovuje tento spoločný majetok