Zdravotné nehnuteľnosti medzi výklenkom a megatrendom - Článok od - Börsen-Zeitung Mobil
Napriek výzvam je zdravotníctvo pre investorov zaujímavou triedou aktív, ktorá si vyžaduje dôkladné odborné znalosti investičného manažéra
Megatrendy sú najsilnejšou hnacou silou spoločenských zmien, a preto majú aj zásadný vplyv na realitných trhoch, napríklad pokiaľ ide o udržateľnosť a vnútornú hodnotu každého jednotlivého majetku. Rastúci počet investorov vidí atraktívny investičný prípad, najmä v demografických zmenách. To je dôvod, prečo by po hoteloch mohol iný typ použitia zdravotníckych zariadení uspieť pri prechode z výklenku do hlavného prúdu.
Zatiaľ nie je možné odhadnúť, ako korónová kríza ovplyvní kancelárske trhy v ďalšom priebehu roka. Uvoľňujúci sa ekonomický rast a spomalenie svetových obchodných tokov za posledných 20 mesiacov donedávna neovplyvňovali sektor služieb, a teda ani dopyt po kancelárskych priestoroch. Dopyt zostal vysoký, zatiaľ čo ponuka zostala napnutá, a preto sa očakávania týkajúce sa zvýšenia nájomného až donedávna neskracovali smerom nadol. Výsledkom je, že prvotné výnosy takmer vo všetkých segmentoch nehnuteľností v Európe - s výnimkou Veľkej Británie - už roky klesajú.
Ceny nehnuteľností pre kancelárske použitie na trhoch ako Berlín, Mníchov a Paríž sú v súčasnosti 34-násobne vyššie ako ročné nájomné. Zároveň však majú inštitucionálni investori požiadavky na návratnosť, ktoré nesmú byť podhodnotené. Výzva pre investičných manažérov. Aby ste splnili požiadavky na návratnosť, musíte si určiť nové investičné ciele. Výber čoraz viac padá na nehnuteľnosti zo segmentu trhu so zdravotnou starostlivosťou. Pretože nehnuteľnosti v zdravotníctve naďalej menia majiteľov na atraktívnejších multiplikátorov ako kancelárie.
Predvídateľná dynamika pre tento segment, ktorú v zásade podporujú tri aspekty rastu, ekonomickej nezávislosti a regulácie, hovorí v prospech investícií do typu využívania zdravotnej starostlivosti. Populácia Európy naďalej rastie a neúmerne starne. Počet ľudí žiadajúcich o starostlivosť, ošetrovateľstvo a lekársku starostlivosť sa zvyšuje. Skupina viac ako 80. rokov sa v Európe v priebehu nasledujúcich 30 rokov viac ako zdvojnásobí (nárast o viac ako 33 miliónov ľudí). Sociálne javy, ako je urbanizácia, zvyšujúci sa počet samostatných domácností a zdravotné podmienky, ako sú rakovina, obezita a cukrovka, vedú k potrebe lekárskej starostlivosti.
Iný aspekt trhu so zdravotnou starostlivosťou: V závislosti od krajiny výdavky na ošetrovateľstvo a záležitosti súvisiace so zdravím vôbec alebo slabo nekorelujú s hospodárskym rastom, pretože dopyt po týchto službách je ťažko ovplyvnený hospodárskymi cyklami. Výnimkou je Taliansko a Španielsko, ktoré vykazujú o niečo vyššiu citlivosť na ekonomické výkyvy, pretože tam sú výdavky na zdravotnú starostlivosť vo väčšej miere hradené zo súkromných rezerv. Táto nezávislosť od ekonomiky v zásade jasne oddeľuje sektor zdravotnej starostlivosti od iných druhov použitia a ponúka investorom príležitosť na diverzifikáciu. Okrem toho je segment relatívne dobre chránený pred nadmernou ponukou, pretože prísny regulačný rámec riadi usmernenia o obstarávaní a kontroluje prístup na trh, aj keď forma tohto rámca sa v jednotlivých členských štátoch EÚ líši.
Tri napájacie koľajnice
V nemocničnom sektore možno zdravotnú starostlivosť v Európe rozdeliť do troch dodávateľských liniek:
1. Všeobecné nemocnice a kliniky (s približne 1,6 milióna lôžkami v Španielsku, Portugalsku, Taliansku, Nemecku, Beneluxe a Francúzsku) s priemernou dĺžkou pobytu štyri dni
2. Špeciálne kliniky, rehabilitácie a starostlivosť o duševné zdravie s priemerným mesačným pobytom
3. Domy ošetrovateľskej starostlivosti (2,8 milióna lôžok na uvedených trhoch) s priemerným pobytom 20 až 24 mesiacov
Zatiaľ čo verejní operátori sú dominantnými poskytovateľmi v celej Európe v segmente akútnych kliník (napríklad 65% vo Francúzsku alebo 69% v Taliansku), vlastníctvo domovov lekárskej starostlivosti je podstatne zmiešanejšie. Zatiaľ čo vo Francúzsku dominuje tu aj verejný sektor (53%), jeho podiel v Nemecku je iba 6%. Naopak, neziskové organizácie v Nemecku zodpovedajú za 57% a súkromní poskytovatelia orientovaní na zisk za 37% zariadení.
Vysoké národné prekážky vstupu viedli v posledných rokoch k cezhraničnej konsolidácii medzi súkromnými poskytovateľmi. Prísne požiadavky vo Francúzsku znamenali, že poskytovatelia sa tam medzinárodne orientovali rýchlejšie ako ktokoľvek iný. Preto je európska krajina v segmente zdravotnej starostlivosti silne formovaná francúzskymi spoločnosťami ako Korian, Orpea alebo DomusVi. Z dôvodu ich vyššej nákladovej efektívnosti, trvalého znižovania lôžkovej kapacity vo verejnom sektore a rastúcej potreby starostlivosti sa dá očakávať relatívne zvýšenie trhového podielu súkromných poskytovateľov. Vysoký dopyt je aj po ďalších lôžkových kapacitách. Len v domovoch dôchodcov bude do roku 2030 v Nemecku potrebných 320 000 nových postelí, vo Francúzsku 150 000 a v Belgicku 45 000.
Vyššie uvedená inflácia druhov využívania nehnuteľností za posledných pár rokov sa nevyhla ani zdravotníckemu priemyslu. Najvyššie čisté počiatočné výnosy v celej Európe však nezačínajú na úrovni niečo vyše 2,5% ako v kancelárskom segmente, ale v rozmedzí 4,0% pre nehnuteľnosti v Nemecku, Francúzsku a Belgicku. Podľa realitnej maklérskej spoločnosti CBRE dosiahli zdravotnícke nehnuteľnosti v Nemecku investičný obrat 2,1 miliardy eur za celý rok 2019 s celkovým investičným trhom pre komerčné nehnuteľnosti 83,8 miliárd eur. Medzinárodní investori majú trhový podiel 62%, z toho 33% sú francúzski investori.
Výsledok roku 2019 zodpovedá poklesu o 32% v porovnaní s predchádzajúcim rokom. Dôvodom je podľa CBRE nedostatok investovateľných produktov a nie pokles dopytu investorov. To ukazuje, že segment nehnuteľností v zdravotníctve sa dostáva z medzery, ale typ použitia zatiaľ vykázal iba nízku likviditu. Súčasné transakcie a procesy ponúk ukazujú, že ďalší pokles hlavných výnosov v segmente zdravotnej starostlivosti je reálny aj v súčasnom trhovom prostredí. Inštitucionálni investori sa čoraz viac zameriavajú aj na tento typ použitia, ktorý je podporený tromi faktormi rastu dopytu, hospodárskej nezávislosti a regulácie.
Mnoho ľudí má skúsenosti so zdravotnými nehnuteľnosťami v zložitých životných situáciách. Očakávate rýchlu a profesionálnu pomoc. Ekonomická stránka zdravotníctva má pre ľudí druhoradý význam. Výhrady voči finančným investorom sú v tejto oblasti pochopiteľné. Aby sa tomu zabránilo, rastúci počet medzinárodných investorov sa zaviazal k sociálnym a udržateľným štandardom. Tenká čiara medzi efektívnosťou a sociálnou zodpovednosťou, ktorú musia investori zvládnuť najmä v tomto segmente, môže tiež viesť k inováciám a udržateľnému pokroku prostredníctvom zodpovedného riadenia.
Sociálna angažovanosť možná
Napriek týmto výzvam môže byť zdravotná starostlivosť pre investorov zaujímavou triedou aktív, ktorá nielen zvyšuje diverzifikáciu portfólia, ale umožňuje aj spoločenské nasadenie a zároveň pozitívne prispieva k výkonnosti celého portfólia. Špeciálne vlastnosti a obmedzená transparentnosť odvetvia však vyžadujú, aby mal manažér investícií hlboké odborné znalosti, aby mohol byť dlhodobo úspešný.
Isabella Chacón Troidl, výkonná riaditeľka BNP Paribas Real Estate Investment Management Germany GmbH