Zmiešané izby Nemecký právnik Office Premium Recht Haufe
Zhrnutie
Nájomný vzťah so zmiešanými miestnosťami existuje, ak priestory slúžia na rezidenčné aj komerčné účely na základe jednotnej nájomnej zmluvy.
1. Všeobecné
Ak sa obytné priestory a obchodné priestory prenajímajú súčasne, hovorí sa o zmiešaných izbách alebo zmiešanom nájomnom pomere. Slovo „súčasne“ sa nevzťahuje na čas, keď bola nájomná zmluva uzavretá, ale na stav súčasného prenájmu. Zmiešaný nájom môže mať rôzne formy, napr. B. Prenájom obchodu s bytom, reštaurácie s bytom susedného hostiteľa, samostatného bytu, ktorý sa používa na bývanie aj na odbornú prax.
Zmiešaný nájom je k dispozícii aj v prípade, že sa obytné a obchodné priestory, ktoré sú navzájom oddelené, prenajímajú v rámci jednej zmluvy, či už v tom istom dome alebo v rôznych domoch. To platí aj pre prenájom bytu a garáže v nájomnej zmluve. Pravidelne tu bude jednotný pomer zmiešaného prenájmu. [1]
2 obývacie/obchodné miestnosti
Pretože zmiešaný nájom nie je definovaný zákonom ani upravený osobitnými zákonnými predpismi, musí sa s ním zaobchádzať buď ako s obytným priestorom alebo ako s prenájmom obchodného priestoru.
Párty bude
Rozhodujúca je v zásade vôľa strany, ktorá je pravidelne vyjadrená v nájomnej zmluve. [1]
Treba však poznamenať, že vyhlásenie zmiešaných miestností za obchodné priestory vyjadrené v nájomnej zmluve môže byť neúčinné, ak to má vylúčiť uplatnenie ochranných predpisov na úkor nájomcu. Dôležitý je skutočný účel zmluvy. Ak strany uzavrú komerčný nájom s cieľom obísť ustanovenia o sprenevere alebo zákony o ochrane bývania, hoci je obytný priestor prenajatý, uplatňuje sa zákon o nájme bývania. [2]
LG Frankfurt/M. [3] rozhodli, že ak sa zmluva uzatvára iba ako zámienka na prenájom komerčných priestorov, uplatňuje sa zákon o nájme nehnuteľností ako skrytá právna transakcia.
Hlavný účel
Ak nedôjde k dohode, záleží na tom, aký je hlavný účel zmluvy.
Ak je hlavným účelom bývanie, na zmiešaný nájom sa jednotne vzťahujú predpisy o bývaní; ak sa používa na podnikateľské účely, vzťahujú sa naň predpisy o prenájme obchodných priestorov.
Teória nadváhy
Rozhodujúce je, ktorý účel prevláda (tzv. Teória nadváhy). [4]
Pre klasifikáciu ako nájom bytu nie je rozhodujúca vhodnosť miestností na bývanie, ale dohodnutý účel. [5]
Aký zmluvný účel je v popredí v prípade zmiešaných nájomných vzťahov, je potrebné určiť interpretáciou uzavretej dohody. Ak neexistujú výslovné dohody medzi stranami, bude potrebné použiť nepriame dôkazy.
Na rozdiel od svojej predchádzajúcej judikatúry [6] BGH vychádza z toho, že skutočnosť, že nájom sa neposkytuje iba na účely bývania, ale aj na výkon obchodnej/profesionálnej činnosti, ktorou sa živí nájomca, neznamená umožňuje vyvodiť životaschopné závery o zameraní zmlúv v oblasti prenájmu obchodných priestorov. [7] V prípade, o ktorom rozhodol BGH, bol uzavretý formulár zmluvy s názvom „Zmluva o nájme domu“. Neexistovala konkrétna zmluvná dohoda o zamýšľanom zameraní použitia. V takýchto prípadoch je dôležité použiť formulár zmluvy, ktorý sa jednoznačne týka obchodných priestorov alebo bývania. Ako už bolo uvedené, rozhodujúci je skutočný účel zmluvy, ktorý definuje právny vzťah. Zmluvný účel, ktorý sa od toho odchyľuje a ktorý je v zmluve iba predstieraný, je irelevantný. [8]
Používanie zmluvného formulára šitého na mieru jednému z dvoch typov použitia možno považovať za údaj, čím môže nadobudnúť dôležitosť označenie nájmu v nadpise. [9] Indikatívny účinok možno dosiahnuť aj pomerom plôch určených na komerčné/profesionálne použitie k plochám určeným na rezidenčné účely. [10] To isté platí pre rozdelenie celkového nájomného medzi jednotlivé podiely používania, treba však vziať do úvahy, že za obchodné priestory sa pravidelne platí vyššie nájomné. Štrukturálne podmienky tiež umožňujú vyvodiť závery.
Ak toto individuálne preskúmanie neodhalí prevahu komerčného využitia, potreba ochrany nájomcu vychádza z platnosti predpisov o prenájme bytov. [11]
Na právnu klasifikáciu zmiešaného nájomného vzťahu, t. J. Na posúdenie toho, ktorý zmluvný účel prevláda, - pokiaľ nedošlo k zmene zmluvy, by sa mal použiť výlučne okamih, v ktorom bola zmluva uzavretá. [12] V BGH e.
Toto je iba výňatok z produktu German Lawyer Office Premium. Chcú viac? Potom testujte nemeckú právnickú kanceláriu Premium po dobu 30 minút naživo a bez viazanosti a prečítajte si celý obsah.