Adrian Vascu, Veridio; Mnoho majiteľov domov prijíma kompenzácie menšie ako štát
Postup vyvlastňovania pozemkov (z dôvodov verejnej prospešnosti, nevyhnutný na dosiahnutie cieľov národného, krajského alebo miestneho záujmu), naďalej vytvára zbytočné ďalšie problémy a náklady pre vlastníkov a súdy. Vzhľadom na to, že vyvlastňovacie konanie sa v každom prípade začína jednostranne (po začatí úradmi môžu vlastníci spochybniť iba výšku náhrady podľa zákona 255/2010, nie prevod vlastníctva na štát), o to dôležitejšie je hodnota a spôsob výpočtu NÁPRAVY.
Postup vyvlastnenia
Zákon č. 255/2010 má jasný zámer: znížiť čas a úsilie vynaložené na vyvlastnenie pri vývoji projektov výstavby, obnovy alebo modernizácie infraštruktúry. Každá etapa postupu má maximálny termín, po prekročení (bez ohľadu na to, či vlastník koná alebo nie) sa posúvame do ďalšej fázy. Preto je dôležité, aby každý krok bol jasný a správny pre všetky zúčastnené strany, najmä pre dotknuté osoby - vlastníkov.
Zákon stanovuje z pohľadu orgánov tieto štyri kroky:
-Schvaľovanie technicko-ekonomických ukazovateľov diel národného, krajského alebo miestneho záujmu;-Zaznamenanie príslušnej individuálnej sumy predstavujúcej vyplatenie náhrady za budovy, ktoré sú súčasťou vyvlastňovacieho koridoru, a zobrazenie zoznamu vlastníkov nehnuteľností;-Prevod vlastníctva (po zaznamenaní súm súvisiacich s kompenzáciou);-Dokončenie formalít týkajúcich sa postupu vyvlastnenia.
Z pohľadu majiteľov sú tieto fázy:
- prijatie oznámenia týkajúceho sa zámeru vyvlastnenia poštou;
- Existuje 30 pracovných dní, v ktorých sa musí vlastník dostaviť do priestorov miestnych orgánov, aby mohol predložiť doklady preukazujúce kvalitu majiteľa a dohodnúť výšku náhrady;
-Prijatie rozhodnutia o vyvlastnení, ktoré predstavuje vykonateľný titul pre dodanie tovaru; rozhodnutie je vydané do 5 pracovných dní od uplynutia lehoty 30 rokov bez ohľadu na to, či sa vlastník dostavil na rokovania o škode alebo nie, a to aj v prípade, že nedôjde k dohode o ich hodnote alebo k ich napadnutiu na súde. Jedinou výnimkou je chýbajúca evidencia súm súvisiacich s kompenzáciou v dokumente;
-Vypratávanie pôdy;
- Ak vlastník nesúhlasí so škodami uvedenými v rozhodnutí, musí začať proces ich napadnutia pred súdom. Odvolanie nebráni prevodu vlastníctva na štát. Odvolanie sa týka iba výšky náhrady, nie samotného vyvlastnenia.
Výpočet náhrady. Zákon hovorí, že autorizovaný znalec vyhotoví hodnotiacu správu, ktorá zohľadní aj notársku expertízu - teda minimálne orientačné hodnoty pozemkov využívaných notármi.
Zákon č. 255/2010, článok 11
(7) Pred dátumom začatia činnosti komisie uvedenej v čl. 18, znalecký znalec špecializovaný na oceňovanie nehnuteľností, člen Národnej asociácie odhadcov v Rumunsku - ANEVAR, vypracuje hodnotiacu správu o vyvlastnených budovách pre každú administratívno-územnú jednotku, pre každú kategóriu využitia.
(8) Hodnotiaca správa sa vypracúva s prihliadnutím na odborné znalosti pripravené a aktualizované notárskymi komorami podľa čl. 771 ods. (5) zákona č. 571/2003 o fiškálnom zákonníku s následnými zmenami a doplneniami.
(9) Hodnotiaca správa sa pripravuje za koordinácie Národného zväzu notárov v Rumunsku.
Problémy s kompenzáciou
prijaté je rozdiel medzi trhovou hodnotou stanovenou v znaleckej správe a minimálnou hodnotou v notárskej expertíze.
V mnohých prípadoch štát zvolí v správe najnižšiu hodnotu trhu, nie skutočnú - na trhu, pričom kompenzácie nastaví na nižšiu úroveň, ako je tá, ktorá sa získa za normálnych podmienok. Úrady sa pri stanovení „spravodlivého odškodného“ spoliehajú na skutočnosť, že mnoho prenajímateľov nevie o svojich právach alebo si nedovolí zaplatiť súdne trovy, takže prijmú nižšiu náhradu, ako by boli boli oprávnení dostať. Štát teda zaplatí nižšiu cenu, ako by bola obvyklá.
Existujú však aj vlastníci, ktorí sa postavia proti tejto nespravodlivosti a orgány konajú pred súdom za predpokladu, že vynaložia peniaze, čas a nervy na získanie práv, ktoré si zaslúžia. Je potrebné poznamenať, že súdy rozhodujú v prospech vlastníkov a že žaloba je oslobodená od súdnej kolkovej dane (pozri článok 23 zákona 255/2010). Ale nadmerné zaťaženie súdmi a náklady štátu na súdoch znášame všetci. Ľahko by sa im dalo vyhnúť objasnením výpočtovej metódy, ktorá zohľadňuje trhovú hodnotu.
Druhý problém nastáva, keď je pozemok na hranici medzi dvoma župami, pričom každá notárska komora má svoju vlastnú referenčnú sústavu s rôznymi hodnotami pre rovnaké typy pozemkov. Niekedy môžu rozdiely pre tú istú pôdu presiahnuť 200%.
A v tomto prípade štát používa neznalosť spôsobu, akým sa zostavujú notárske siete („Sprievodca minimálnymi orientačnými hodnotami nehnuteľností“) v každej župe.
Príklad 1: Cluj vs Mureș
Hayfields
0,26 lei/m² Mriežka z Klužu do Mureș County
0,70 lei/m² Mriežka z Mureș do Klužskej župy
Rozdiel 169,23%
Orná pôda
0,56 lei/m² Mriežka z Klužu do Mureș County
0,80 lei/m² Mriežka z Mureș do Cluj County
Rozdiel 42,86%
Zdroj: Cluj/Mureș
Príklad 2: Cluj vs Alba
Hayfields
0,26 lei/m2 Sieť z Cluj do župy Alba
1,00 lei/m² Grila z Alby do Klužskej župy
Rozdiel 284,62%
Orná pôda
0,56 lei/m2 Sieť z Cluj do župy Alba
2,00 lei/m² Mriežka z Alby do Klužskej župy
Rozdiel 257,14%
Zdroj: Cluj/Alba
Je potrebné objasniť postup vyvlastňovania a spôsob výpočtu náhrady, aby sa zabezpečil spravodlivý proces pre obe strany - štát aj pre vlastníkov. Hlavne pretože vyvlastnenie iniciuje štát jednostranne, zákon musí vlastníkom poskytnúť spravodlivé odškodnenie bez toho, aby ich zaviazal podniknúť právne kroky na získanie zrejmého práva už zaznamenaného v hodnotiacej správe.
Hlavné informácie, ktoré si musíte pamätať
1). Práva vlastníkov (vyvlastnené)
Vyvlastník (vlastník) stanoví po dohode s vyvlastňovateľom (úradmi) výšku škody, ktorá mu po vyvlastnení prináleží; ak dohoda nie je možná, o tejto výške rozhodne súd;
Vyvlastnená osoba môže nahliadnuť do dokumentov obsahujúcich ponuku na náhradu škody a do plánov pozemkov a stavieb navrhovaných na vyvlastnenie (dokumenty, ktoré sú zverejnené na miestnom zastupiteľstve obce, mesta alebo obce, na území ktorej sa predmetné budovy nachádzajú);
Vyvlastnená osoba môže odpovedať do 45 dní od oznámenia týkajúceho sa návrhu na vyvlastnenie, pričom odpoveď bude musieť byť vyriešená najneskôr do 30 dní;
Ak vyvlastnená nehnuteľnosť nebola použitá na účel, na ktorý bolo nariadené jej vyvlastnenie, do 1 roka od tohto rozhodnutia majú vyvlastnení/bývalí vlastníci právo požiadať o ich vrátenie, pokiaľ pre predmetné nehnuteľnosti nebola zriadená iná nehnuteľnosť. verejná prospešnosť.
2). Rozhodnutie o vyvlastnení predstavuje exekučný titul na dodanie nehnuteľnosti.
Skutočnosť, že vlastníci budov sa nedostavili v priestoroch vyvlastňovateľa (miestne úrady), aby stanovili náhradu škody, alebo sa nedohodli na spravodlivej náhrade škody, alebo nie sú známi ich vlastníci/nástupcovia alebo ide o otvorené dedičstvá, nebráni účinkom rozhodnutia. vyvlastnenie;
K prevodu vlastníckeho práva vo verejnej sfére štátu dochádza vo všetkých vyššie uvedených prípadoch, ale až po vyplatení náhrady škody štátom (na úrovni pôvodne stanovenej orgánmi);
Majetok sa prevádza právom spolu s vydaním správneho aktu o vyvlastnení, ale až po zaznamenaní súm predstavujúcich príslušnú náhradu. Nezaznamenanie predmetných súm, ktoré má vyvlastnená osoba k dispozícii, bráni prevodu vlastníctva na voľnú ruku.
3). Odvolanie proti rozhodnutiu o vyvlastnení nezastavuje prevod vlastníctva k predmetným nehnuteľnostiam.
Po vydaní rozhodnutia o vyvlastnení vyvlastniteľ (miestne orgány) do 5 dní od vydania rozhodnutia o vyvlastnení ustanoví komisiu na overenie majetku a zistí prijatie/neprijatie výšky náhrady vlastníkom alebo držiteľmi práv k vyvlastnenej nehnuteľnosti;
Vyvlastnená osoba nespokojná s výškou poskytnutej náhrady sa môže obrátiť na príslušný súd vo všeobecnej premlčacej lehote (3 roky), ale až po vydaní rozhodnutia, ktorým sa ustanovuje výška náhrady za vyvlastnený pozemok;
Všetky výdavky potrebné na vyvlastnenie znáša vyvlastňovateľ.
4). Ako posúdiť kompenzáciu:
Odškodnenie pozostáva zo skutočnej hodnoty majetku a zo škody spôsobenej vlastníkovi;
Pri výpočte výšky náhrady sa bude brať do úvahy trhová cena, ako aj škoda spôsobená vlastníkovi (preukázaná škoda);
Pri vyvlastňovacom postupe nesmie byť náhrada poskytnutá súdom nižšia ako náhrada ponúknutá vyvlastňovateľom a ani vyššia ako náhrada požadovaná vyvlastňovateľom.
5). Dva typy odvolaní, rôzne zákony:
a). Spochybnenie samotného rozhodnutia o vyvlastnení (dokument predchádzajúci rozhodnutiu o náhrade)
Jedná sa o predbežnú sťažnosť adresovanú vydavateľovi rozhodnutia o vyvlastnení, ktorá obsahuje kritiku rozhodnutia a jeho skutkové a právne dôvody. Ak predbežná sťažnosť nebude vyriešená priaznivo alebo nedostane odpoveď, nespokojná osoba sa proti rozhodnutiu odvolá k správnemu sporovému súdu (súdu). Postup je štandardný pre napadnutie akéhokoľvek správneho aktu, nie je upravený zákonom o vyvlastnení.
b) Napadnutie rozhodnutia o odškodnení (dokument neskôr a odlišný od rozhodnutia o vyvlastnení)
Ak vyvlastnenia (vlastníci) nezískali spravodlivú náhradu pred Verifikačnou komisiou (zriadenou miestnymi orgánmi), rozhodnutie o kompenzácii je napadnuté priamo na príslušnom súde podľa zákona o vyvlastnení.