Dedičná budova v poriadku - čo je dovolené a čo nie Výhody, nevýhody, tipy

Kto nesníva o vlastnom domčeku so záhradou? Pre mnohých ľudí je to čistá utópia, pre iných je na dosah. Kúpa pozemku v skutočnosti spotrebuje veľkú časť dostupného rozpočtu. Existuje však aj iný spôsob, ako to urobiť.

Heslo je v tomto prípade dedičné stavebné právo alebo sa tiež označuje ako nájomné, čo však nie je možné. Dedičná stavba vpravo znamená, že na pozemku možno postaviť dom vo vlastníctve inej osoby. V Nemecku existuje dedičné stavebné právo už viac ako 100 rokov, sú o tom presné odseky, ktoré sú ustanovené v zákone o dedičnom stavebnom práve. Predchodcovia tejto formy prideľovania pôdy siahajú do čias Rimanov. V stredoveku sa model rozšíril ako dlhodobý prenájom, najmä po epidémiách, vojnách a hladomore.

Dôvodom je to, že vlastníci pôdy už nemohli samostatne obrábať svoje pozemky, a tým im poskytovali takzvané užívacie práva. Od konca 18. storočia sa nájomná spoločnosť výrazne znížila, najmä v oblastiach, ktoré Napoleon okupoval.

Dedičná budova v poriadku - čo to vlastne je?

S dedičným stavebným právom jedna osoba prenajíma majetok inej osoby na vopred určené časové obdobie. Toto obdobie je zvyčajne medzi 60 a 99 rokmi. Počas tohto obdobia prenajímateľ postúpi nájomcovi určité práva. Možnosť postaviť nový dom na tejto nehnuteľnosti, prenajať ju alebo dokonca predať existujúcu budovu má dedičný vlastník budovy.

Dedičný majiteľ budovy platí ročne za užívanie nehnuteľnosti takzvaný dedičný úrok, ktorý predstavuje štyri až šesť percent z hodnoty nehnuteľnosti. Často sa uzatvára indexová zmluva, takže dedičný úrok je možné prispôsobiť miere inflácie. Po dohodnutom termíne sa nehnuteľnosť vrátane prípadnej novopostavenej budovy vráti nájomcovi. Samozrejme, za nehnuteľnosť, ktorá musí predstavovať najmenej dve tretiny súčasnej hodnoty budovy, patrí náhrada. V niektorých prípadoch je možné dobu platnosti zmluvy predĺžiť, čo sa podľa zákona považuje za úplne legitímne.

Wilsch, Harald (autor)
378 strán - 6. mája 2016 (dátum vydania) - Deutscher Notarverlag GmbH & Co. KG, vydavateľstvo pre notárov (vydavateľ)

Výhody nájomcu

Pravdepodobne už bola spomenutá najväčšia výhoda dedičného práva na stavbu, a to úspora nákladov na nehnuteľnosť. V prípade tradičného nákupu nehnuteľnosti môže cena účtovaná za túto položku ľahko dosiahnuť štvrtinu, v mnohých prípadoch viac, celkových nákladov. Tento dôvod je zodpovedný za skutočnosť, že prenajaté nehnuteľnosti sa zvyčajne poskytujú rodinám, ktoré sa považujú za domácnosti s pomerne nízkym príjmom.

Pre mnohých je to napriek nedostatku peňazí vítaná príležitosť splniť si sen o vlastníctve domu. Z finančného hľadiska sa kapitál, ktorý prinesie vlastník budovy, zvyšuje a tým pádom klesajú aj finančné požiadavky banky.

Za normálnych okolností tento aspekt ovplyvňuje výšku úveru, ale stavebník by si mal vždy vopred skontrolovať, či je dedičný úrok skutočne nižší ako ročné náklady na hypotekárny úver.

Ďalšou výhodou je nájomná zmluva s kostolom. V porovnaní s niektorými obcami, nadáciami alebo súkromnými nájomcami to ponúka lepšie podmienky pre členov, čo zase prináša väčšie finančné výhody pre majiteľa budovy so zdravotným postihnutím alebo s početnými deťmi.

Plus body pre majiteľa nehnuteľnosti

Hlavné výhody pre majiteľa nehnuteľnosti spočívajú v tom, že nemusí svoju nehnuteľnosť predať, ale môže ju užívať. Okrem toho dostáva priebežné nájomné za pozemok Návrat. Spravidla sa tiež rokmi zvyšuje hodnota nehnuteľnosti, čo následne vedie k jej zvyšovaniu.

Na rozdiel od niektorých bankových pôžičiek musí nájomca znášať relatívne malú finančnú záťaž. Výšku dedičného úroku si môžu v zásade zvoliť obe strany krytýbyť použité. Za predpokladu, že nehnuteľnosť má hodnotu okolo 100 000 eur, úrok je 5 percent. Ročné náklady sa preto majú odhadovať na 5 000 eur.

Nevýhody práva na dedičnú budovu

Zatiaľ čo pôžička na nehnuteľnosť z banky je v určitom okamihu splatená, pozemkové nájomné sa musí platiť počas celej doby platnosti zmluvy. Úroková sadzba sa navyše opakovane prispôsobuje ekonomickým okolnostiam. Z dlhodobého hľadiska teda nemôže byť nákup dosť drahý.

Ďalším negatívom je skutočnosť, že budovy na takomto pozemku sa ťažšie predávajú a pokles predajnej ceny nie je neobvyklý.

Čo sa stane, keď vyprší platnosť práva na dedičnú budovu?

Po uplynutí doby nájmu majú obe strany dve možnosti:

vlastník nehnuteľnosti a príjemca sa dohodnú na predĺžení zmluvy.
ak sa nič neurobí, zmluva končí.

Na konci dohodnutej doby sa nehnuteľnosť vrátane budov na nej vráti do Vlastník nehnuteľnosti späť. Predchádzajúci vlastník však musí dostať primeranú náhradu. Ak bolo dedičné stavebné právo priznané rodine s nízkym príjmom, náhrada predstavuje najmenej dve tretiny hodnoty budovy.

Vo veľmi zriedkavých prípadoch dedičné stavebné práva udeľujú súkromné osoby. Spravidla ide o obce alebo mestá, ktoré v záujme odľahčenia postúpia vlastníctvo domu sociálne znevýhodneným rodinám alebo mladým ľuďom. V mnohých prípadoch je to katolícka cirkev ako najväčší vlastník v Nemecku a diecézy a nadácie, ktoré túto možnosť ponúkajú.

Dedičné stavebné právo a nájom

Aj keď mnohí veria, že nájomná zmluva a nájomná zmluva sú to isté, v skutočnosti ide o dva rôzne výskyty. Nájomca označuje zmluvne dohodnuté právo na nehnuteľnosť, ktorá nie je vo vlastníctve klienta Postaviť budovy. Dlhodobý prenájom sa však vzťahuje na použitie, ktoré nie je časovo obmedzené. Mimochodom, v Nemecku je dnes dlhodobý prenájom zakázaný. Samotný termín pochádza z čias feudalizmu, keď nehnuteľnosti a právo na správu existovali osobitne. V tom čase sa nájom neplatil v peniazoch, ale v naturáliách.

Právo na dedičnú budovu - tipy pre kupujúcich a predávajúcich

Mnoho ľudí pojem „dedičné právo stavby“ nepozná a je s ním konfrontovaný, až keď chce kúpiť zodpovedajúcu nehnuteľnosť. Lákavá je skutočnosť, že kúpna cena je nižšia ako cena nehnuteľnosti bez dedičných stavebných práv.

Ľudia, ktorí chcú zabezpečiť zodpovedajúci objekt, však musia spĺňať určité kritériá všimnite si, pretože prenajímateľ má svoje úskalia. Ak sa jedná o dlhodobý prenájom, záujemcovia by sa od neho nemali držať od začiatku, pretože to je od roku 1947 zakázané. Ako už bolo spomenuté, malý rozdiel je v tom, že dlhodobý nájom trvá neobmedzene dlho, zatiaľ čo nájom je obmedzený na určitý čas.

Nájomca podrobne:

Dedičné stavebné právo pozostáva z domu na cudzom pozemku:
Termín nájmu:	zvyčajne počas obdobia 99 rokov
Poskytovateľ dedičského práva:	Farnosti, kostoly, nadácie, zriedka súkromné osoby.
Prenájom pozemku:	väčšinou medzi 3 a 5% hodnoty nehnuteľnosti, ktorá sa vypláca ročne.

Čo znamená riziko „relapsu“?

Pokiaľ ide o dedičné stavebné práva, pojem reverzia znamená, že sa nehnuteľnosť vráti späť k prenajímateľovi. Vlastník si môže vyhradiť právo na seba, zmluvne zabezpečené, ak dedičný vlastník budovy nedodrží určité dohody. Patrí sem napríklad nedodržanie platby alebo zanedbanie majetku.

K zvratom môže dôjsť aj v prípade, že dôjde k sprenevere osoby oprávnenej na prenájom. Dôležitá poznámka: pred podpisom by sa osoby oprávnené na prenájom mali ubezpečiť, že urgentné osobné potreby vlastníka nie sú zmluvne upravené. Cirkvi a obce spravidla takéto požiadavky nekladú, čo však môže byť prípad súkromných vlastníkov. Okrem toho je vždy potrebné zabezpečiť, aby sa nájomca mohol používať čo najdlhšie, t. J. 99 rokov.

Sú dane z nehnuteľností dedičné za stavebné práva?

Používatelia dedičného práva na stavbu sa nemôžu vyhnúť plateniu daní z nehnuteľností. Tie sú však určené inak ako pri klasickom nákupe nehnuteľnosti. Výhoda kapitalizovanej úrokovej sadzby sa určuje na základe rozdielu medzi podielom na čistom príjme pozemku a skutočne vzniknutým pozemkovým nájomným.

Pozemné nájomné je spravidla nižšie ako čistý príjem. Táto úroková výhoda sa extrapoluje na zostávajúce obdobie platnosti zmluvy a spolu s hodnotou pozemku tvorí súčasť dedičného stavebného práva. Okrem toho existuje hodnota výnosu - alebo podiel na reálnej hodnote možnej budovy.

V každom prípade musí byť daň z nehnuteľnosti zaplatená osobou oprávnenou na prenájom, aj keď nie je Je vlastníkom nehnuteľnosti. Jedinou dôležitou vecou pre daňové orgány je, že sú skutočným vlastníkom. Výpočet sa vždy robí rovnakým spôsobom ako pri kúpe domu alebo nehnuteľnosti.

Kúpna alebo lízingová zmluva tu nefunguje ani bez notárskeho osvedčenia, je však potrebné vziať do úvahy ďalší obsah zmluvy. Zahŕňa to trvanie, sumu Pozemné nájomné a druh použitia. Zodpovedajúci zápis sa vykoná nielen v katastri nehnuteľností po uzavretí zmluvy, ale aj v zozname dedičných stavebných pozemkov.

Právnym základom dedičného stavebného práva je zákon o dedičnom stavebnom práve z 15. januára 1919 v súčasnej podobe. V roku 2007 však bola premenovaná na Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG).