facility management
Zmluva o službách facility managementu (zmluva FM) je právnym prepojením medzi klientom a poskytovateľom služieb FM (dodávateľom) a základom pre väčšinou dlhodobé obchodné vzťahy. Podobné otázky sa kladú znova a znova počas dohôd alebo sporov medzi partnermi: Aká je napríklad právna povaha zmluvy FM? Alebo aké sú dôsledky medzier v zmluve?
Východisková situácia podľa nemeckého občianskeho zákonníka (BGB)
Pokiaľ ide o právne otázky, často je užitočné pozrieť sa na zákon. Bohužiaľ to tak nie je okamžite v prípade zmluvy so spoločnosťou FM. Občiansky zákonník, ktorý sa kvôli vysokej miere abstrakcie od nadobudnutia účinnosti 1. januára 1900 do veľkej miery nezmenil, obsahuje rôzne výslovne upravené typy zmlúv. Existujú teda klasické zmluvy ako kúpna zmluva, nájomná zmluva, zmluva o poskytovaní služieb alebo zmluva o dielo. Tieto typické zmluvy však nezodpovedajú všetkým právnym vzťahom, ktoré sú dnes v zmluve zvyčajne upravené. Zákonodarca v BGB upravil iba typy zmlúv, ktoré považuje za zvlášť dôležité a často požadované. Obchodná prevádzka a právna prax preto viedli k vytvoreniu nových druhov zmlúv, najmä zmiešaných foriem, okrem typov zmlúv výslovne uvedených v zákone (napr. Zmluva o dodávke energie, zmluva o údržbe stavby alebo leasingová zmluva). Vzhľadom na zásadu zmluvnej slobody, ktorá existuje v nemeckom záväzkovom práve, môžu zmluvné strany navrhnúť zmluvu podľa svojho želania, a teda aj dohodnúť nové typy zmlúv, ktoré nie sú upravené v BGB.
Komplexná dohoda o zmiešanom zastúpení
Dodávateľ, ktorý je poverený facility managementom nehnuteľnosti, zvyčajne okrem údržby a správy nehnuteľnosti preberá aj ďalšie úlohy. Často mu sú pridelené strategické úlohy, ako je správa nehnuteľností, technická správa budov a správa služieb.
Zhotoviteľ vykonáva tieto činnosti nezávisle, ale v záujme niekoho iného. Úlohy, ktoré mu boli pridelené, spravidla plánuje na vlastnú zodpovednosť a za dohodnutý poplatok ich realizuje pre klienta. Pokiaľ „úspech“, tj. Konkrétny výsledok, súvisí s jeho výkonom, je súčasťou pracovnej zmluvy; ak sa dlží úspech, ale pozornosť sa zameriava na poskytovanie služby ako takej, je to súčasť zmluvy o poskytovaní služieb. To, ako majú byť jednotlivé služby FM kvalifikované, závisí predovšetkým od konkrétnej uzavretej dohody. Pretože zmluva FM zvyčajne obsahuje prvky zmluvného práva na služby aj zmluvného práva na služby a vedie iba k zmysluplnému celku ako celku, je právne označovaná ako zmiešaná agentúra.
Zmluva o zastúpení je upravená v § 675 BGB. Podľa toho sa môžu okrem ustanovení o zmluve o poskytnutí služieb uplatniť aj ustanovenia o zmluve o dielo alebo tiež ustanovenia zmluvného práva.
Príprava zmluvy
Vďaka tejto „zmesi“ rôznych typov zmlúv je nevyhnutné presné vypracovanie zmluvy. Klient si musí najskôr premyslieť, aký obsah alebo štandardy by chcel mať špecifikované v zmluve o FM. Východiskom jeho úvah musia byť služby, ktoré má prevziať dodávateľ. Ak musí dodávateľ zabezpečiť napríklad upratovacie služby, musí sa objednávateľ opýtať, ktoré konkrétne predpisy považuje v tejto súvislosti za potrebné. Konkrétne, ak by sa chodby a kancelárie mali čistiť 3 až 4 krát týždenne alebo by mali byť miestnosti jednoducho trvale „čisté“. Napríklad v prípade zmluvy o upratovaní existujú aj predpisy bonus-malus. Podľa toho možno z odmeny zhotoviteľa odpočítať malus za zlý výkon, ale za dobrý výkon mu možno pripísať bonus. Výhodou takého dizajnu je, že zmluvné strany sú si od začiatku vedomé požiadaviek a právnych dôsledkov odchýlok kvality.
V zmluve FM môže klient špecifikovať štandardy kvality, množstva a výkonu požadovanej služby v dohodách o úrovni služieb (SLA). Týmto spôsobom je možné vylúčiť neistoty týkajúce sa dlžnej služby a vytvoriť samostatný „sankčný systém“. Najmä pri schvaľovaní predpisov bonus-malus sa však musí dôsledná pozornosť venovať účinnosti príslušných ustanovení zmluvy a musí sa zabezpečiť, aby nedošlo ku konfliktu so zákonnými záručnými právami príslušného typu zmluvy.
Jasné ustanovenia o povinnostiach vzájomného plnenia (ak je to potrebné v samostatnom zozname služieb) a dôsledkoch porušenia zmluvy, ako aj o povinnostiach a predpisoch v oblasti odmeňovania v prípade zmien plnenia, sú nevyhnutné.
Klient musí skontrolovať, ktoré zmluvné dojednanie najlepšie vyhovuje jeho záujmom. Má zmysel zahrnúť napríklad nariadenia o vlastnej implementácii alebo o povinnosti zlepšovať sa? Ktoré sankčné predpisy (zmluvné pokuty, pravidlá bonus-malus, predpisy o paušálnych náhradách, možnosti ukončenia zmluvy) považuje klient za potrebné a ktoré je možné kombinovať bez ohrozenia platnosti dohody?
Jurisprudencia
Podľa rozhodnutia Federálneho súdneho dvora (rozsudok z 10. júna 1999, VII ZR 215/98) závisí právna povaha a príslušné zmluvné právo predovšetkým od uzavretých dohôd. Tieto určujú predovšetkým to, ktoré právne ustanovenia sa majú použiť v prípade sporu alebo pri výklade zmluvy. Podľa toho môže byť napríklad zmluvné právo uplatniteľné aj vtedy, ak dodávateľ nebral výlučne úlohy zamerané na úspech, ale tieto prevažujú nad úlohami, ktoré formujú zmluvu. Označenie zmluvy je irelevantné pre rozhodnutie, ktoré právo sa uplatňuje. V prípade sporu môže mať otázka, ktorý typ zmluvy dominuje dohode medzi objednávateľom a dodávateľom, zásadný význam a môže byť spojená s vysokými finančnými rizikami. Skúsenosti ukazujú, že nesprávne posúdenia v tejto oblasti sú rovnako časté a majú vážne následky ako nepovšimnuté neúčinné zmluvné doložky.
Neúplné vypracovanie zmluvy: dôsledky a riziká
Je preto problematické, ak vypracovanie zmluvy o FM obsahuje medzeru a nie je jasné, či sa konkrétna otázka má posudzovať podľa zákona o zákazkách na práce alebo služby. To je obzvlášť dôležité, ak príslušné právne ustanovenia vedú k odlišným výsledkom. Otázky zodpovednosti, premlčacej doby, splatnosti a zabezpečenia odmeny, práva na výpoveď a následkov výpovede vždy závisia od právnej kvalifikácie ako zmluvy o dielo alebo zmluvy o poskytovaní služieb. V závislosti od kvalifikácie existujú rôzne právne následky.
Napríklad podľa zmluvného zákona môže klient v prípade chybného výkonu práce odmietnuť dohodnutú odmenu a má právo požadovať dodatočné plnenie. Naproti tomu v zmluvnom práve na poskytovanie služieb chybná služba neoprávňuje na právo na zníženie ceny a na právo odmietnuť plnenie, pretože zmluvné právo na služby nepozná žiadnu záruku. Je preto dôležité, či dlhujete 3 až 4 upratovania týždenne alebo „čisté“ miestnosti [1].
Záver
Zmluva FM kladie vysoké nároky na partnerov v FM. Zaoberá sa zložitými právnymi a technickými problémami a vyžaduje si jednak znalosť praxe FM a jednak vysoký stupeň špecializácie na vypracovanie zmlúv. Zmluva FM musí byť navrhnutá tak, aby boli právne vzťahy a služby medzi zmluvnými stranami upravené presne a čo najúplnejšie [2]. To je jediný spôsob, ako dať dlhodobé obchodné vzťahy na právne pevný základ a vyhnúť sa následným právnym sporom.
[1] Čistenie je v FM takmer nekonečnou témou,
čo opakovane vedie k súdnym sporom o veľké množstvo peňazí. Pokus o definíciu výrazu „čistý“ je jedným z zábavnejších detailov a autor si je vedomý, že príklad slúži skôr ako ilustrácia a nepredstavuje odporúčanú alternatívu k pevným intervalom čistenia. [2] V prípade modelových zmlúv sa v tomto okamihu odporúča opatrnosť. Aj veľmi dobré verzie, ako napríklad modelová zmluva GEFMA, môžu v jednotlivých prípadoch slúžiť iba ako základ pre ďalšiu špecifikáciu a pri príliš neopatrnom zaobchádzaní môžu viesť k výsledkom, ktorým sa chcete vyhnúť - právna neistota.