hypotéka
Mnoho majiteľov sa snaží splniť si sen o vlastníctve domu, aby využili finančné prostriedky, ako sú pôžičky. Často sú spojené s hypotékami, ktoré úverová inštitúcia vezme na kúpu nehnuteľnosti. Čo presne je hypotéka, ako sa skladá a aké aspekty je potrebné zohľadniť, sa dozviete v nasledujúcom článku:
Čo je to hypotéka?
Hypotéka, rovnako ako poplatok za pôdu, je záložné právo. Používajú sa na zabezpečenie pôžičky od úverovej inštitúcie. Hypotéka je preto formou zabezpečenia, ktorá je vždy spojená s peňažnými požiadavkami, ako je financovanie nehnuteľností. Z hypotéky sa odpisuje nehnuteľnosť, čo znamená, že je možné uspokojiť zostávajúci nárok z nehnuteľnosti (§ 1113 nemeckého občianskeho zákonníka).
Medzi kým je hypotéka?
V priebehu hypotéky prechádzajú určité práva na nehnuteľnosť z majiteľa na niekoho, od koho by chcel dostať určitú, väčšinou peňažnú protihodnotu. Spravidla ide o zmluvnú dohodu medzi vlastníkom (dlžníkom) a bankou (veriteľom), ktorá na oplátku poskytuje pôžičku. Výška je do značnej miery určená hodnotou nehnuteľnosti, na ktorú je hypotéka uzatvorená.
Čo sa stane, ak dlžník pohľadávku nesplní?
Ak dlžník nemôže uspokojiť dohodnutú pohľadávku, t. J. Ak je platba splatná, môže veriteľ svoje nároky uplatniť prostredníctvom exekučnej dražby. Hypotéka slúži veriteľovi ako zábezpeka a je zaznamenaná v katastri nehnuteľností.
Kedy si treba vziať hypotéku?
Keďže hypotéka predstavuje iba zabezpečenie úveru, účel výšky úveru zostáva otvorený. Hypotéky sa zvyčajne uzatvárajú na veľké nákupy, napríklad na kúpu domu.
Ak sa s bankou dohodnete na financovaní nehnuteľnosti, je bežné, že požičiavajúcej banke musíte poskytnúť zábezpeku. S takýmto zabezpečením vo forme hypotéky poskytujete banke podmienený prístup k nehnuteľnosti - rozhodujúcou podmienkou by tu bola nevyplatená hotovostná platba veriteľovi. Ak teda nemáte dostatok vlastného kapitálu na financovanie vlastného financovania, budete si musieť vziať hypotéku alebo poplatok za pozemok. Iba pri nízkych pôžičkách sa od toho občas upustí. Tu slúži záruka alebo poskytnuté imanie ako dostatočné zabezpečenie pre veriteľa.
Koľko hypoték je možné vybaviť?
Na jednu nehnuteľnosť je možné uzavrieť niekoľko hypoték. V prípade zlyhania platby nasleduje exekučná aukcia. Potom tu platí pevná postupnosť, podľa ktorej sú kryté pohľadávky rôznych veriteľov. To sa určuje podľa poradia hypoték v katastri nehnuteľností.
Príklad: Dlžník si vzal tri pôžičky v celkovej výške 300 000 eur. Tri pôžičky sú rozdelené na 150 000 eur (banka A), 100 000 eur (banka B) a 50 000 eur (banka C). V prípade platobnej neschopnosti dlžníka sa koná exekučná dražba. To vychádza z 200 000 eur. Teraz sa najskôr spláca hypotéka s najvyššou hodnotou. Banka A je na prvom mieste v katastri nehnuteľností a dostáva tak späť celú sumu úveru. Banka B na druhom mieste stále dostáva 50 000 eur, zatiaľ čo banka C nedostáva nič. V prípade viacerých hypoték teda určuje ich postupnosť splátok a rozsah ich zápis do katastra nehnuteľností a výška jednotlivých čiastkových úverov.
Môže byť hypotéka splatená?
Na rozdiel od poplatkov za pozemky, ktoré zostávajú na mieste nepretržite a dajú sa vždy použiť na ďalšie pôžičky, sa hypotéka s postupujúcim splácaním znižuje. Ak chcete hypotéku splatiť, máte na výber z dvoch možností: Buď počkáte, kým stará hypotéka „prirodzene“ vyprší. Toto je bežný prístup pri hypotékach s pevnou úrokovou sadzbou. Alebo môžete predčasne ukončiť svoj starý termín. Tu je však nevyhnutné strážiť zmluvne dohodnutú výpovednú dobu!
Pre úplnosť uvádzame nasledujúcu poznámku: V prípade predčasného ukončenia nie sú finančné inštitúcie povinné udeliť súhlas. V praxi sa však zriedka stáva, že by banka odmietla, aj keď v niektorých prípadoch môžu byť za predčasné splatenie pokuty vysoké. Užitočný tip: Môžete to obísť, napríklad špeciálnym právom na ukončenie zmluvy po 10 rokoch alebo v prípade nesprávnych storno podmienok!
Za predpokladu, že je ukončenie ukončené. Ako teraz funguje náhrada? Nakoniec tu platia rovnaké kroky ako pri čerpaní novej hypotéky:
1. Dostávate rôzne ponuky od konkurenčných poskytovateľov.
2. Rozhodnete sa pre banku a obrátite sa na ňu so žiadosťou o financovanie.
3. Banka podrobí vašu ponuku príslušnému preskúmaniu a dá vám protinávrh.
4. Ak súhlasíte, mali by ste najneskôr teraz zrušiť svoju starú hypotéku.
5. Zmluvy podpisujú obe zmluvné strany.
6. Nová banka kontaktuje vášho predchádzajúceho veriteľa. Dáva neodvolateľný prísľub platby a žiada o hypotekárny list.
7. Hneď po doručení hypotekárneho listu môže vaša nová banka iniciovať vyplatenie peňazí. Potom sa spláca hypotéka!
Aké sú náklady na hypotéku?
Aby ste presne vedeli, ktoré podmienky sa na vašu hypotéku vzťahujú a aké náklady budete musieť zaplatiť, tu je prehľad najdôležitejších pojmov:
Disagio (angl. Disagio, zľava)
Pri hypotékach sa veľmi často vyskytuje disagio, tiež známe ako zľava. Myslí sa tým rozdiel medzi výškou splácania pôžičky a sumou skutočne vyplatenou dlžníkovi. Výška zľavy závisí od parametrov, ako je napríklad výška všeobecnej úrokovej sadzby na kapitálovom trhu, doba hypotéky a konkrétne poradie hypotéky v katastri nehnuteľností. Na jednej strane môže zľava zahŕňať predplatené poplatky a provízie, ktoré vznikajú pri uzavretí zmluvy a sú odpočítané od nominálnej výšky úveru. Na druhej strane môže obsahovať aj vopred zaplatené úroky, čo vedie k zníženiu súčasných splátok úrokov. Ak dôjde k dohode o výške úroku pred jej úplným splatením (ako je to najmä v prípade úverov na nehnuteľnosti prostredníctvom tzv. Sekčného financovania), zľava má v rámci kratšieho fixovaného úrokového obdobia na súčasné platby iba redukčný efekt. V prípade predčasného ukončenia je vyčíslená doteraz použitá zľava.
Úrok alebo úroková sadzba
Ešte raz: porovnanie rôznych poskytovateľov sa vypláca! Existuje veľa rôznych ponúk od veľkého počtu úverových inštitúcií. Model s dlhou pevnou úrokovou sadzbou, vysokou úrokovou sadzbou a nízkymi sadzbami sa ťažko porovnáva s variantom s krátkodobými podmienkami, nízkou úrokovou sadzbou a vysokými splátkami. Mali by ste si zvoliť cestu, ktorá vám z celého spektra najlepšie vyhovuje. Vždy však venujte pozornosť každému desatinnému miestu v úrokovej sadzbe, nech je akokoľvek malé. Minimálne rozdiely sa môžu akumulovať na veľké sumy počas celej doby splatnosti úveru na nehnuteľnosť a stáť o niekoľko stoviek alebo dokonca tisícov eur viac alebo v lepšom prípade menej!
Úrokové sadzby sú momentálne na historickom minime. Ak chcete v blízkej budúcnosti kúpiť dom alebo byt, alebo ak chcete splatiť svoju starú pôžičku, mali by ste to urobiť. Podmienky sú lepšie ako kedykoľvek predtým!
Úrokový záväzok
Záujem o záväzok často vytvára veľké prekvapenie. Zrazu raz tak lacný stavebný úver drasticky zdražel, napríklad o 300 eur a viac mesačne. Neboli plánované a často boli ešte viac zranené. Tieto bolesti hlavy sú väčšinou spôsobené záujmom o záväzok. Nie sú uvedené v RPSN a sú zriedka zahrnuté v úverových porovnaniach. Čo to vlastne je?
Úrokový záväzok je úrok, ktorý sa akumuluje z nesplatenej sumy splátky. Musia byť zaplatené po uplynutí doby, počas ktorej sa neposkytujú opravné položky, a ich sadzba sa pohybuje okolo 0,2 až 0,25 percenta za mesiac!
Ak ste niekedy boli takí chladní a zúrivo ste volali svojho bankového poradcu, mohol vám uviesť dva nasledujúce dôvody na zdôvodnenie záujmu o záväzok z pohľadu banky:
Na jednej strane si pôžička vyhradzuje pre vás ako dlžníka peniaze, ktoré preto nemôžete použiť inde. Pre tento nedostatok finančnej voľnosti banka vyžaduje refinančné opatrenie, úrok z viazanosti. Banka navyše často zadržiava časť úveru, ak nie je vyplatená celá suma úveru naraz. To neplatí pri kúpe nehnuteľností, ale napríklad v prípade plánovanej novej budovy alebo veľkého projektu renovácie banka postupne dlžníkovi vyplatí čiastočné čiastky. Celá suma však nie je splatná jedným ťahom, vrátane normálnej úrokovej sadzby. Úrokový záväzok tu slúži ako druh kompenzácie za tento stratený úrok.
Manipulačné poplatky
Po tom, čo sa kontroverzné poplatky za spracovanie zo strany banky dostali do mnohých faktúr a incidenty prešli veľkým počtom právnych inštancií, si teraz dlžníci môžu vydýchnuť: Spolkový súdny dvor vyhlásil tento postup v roku 2014 za nedostatočný a nezákonný. Výsledkom je, že veľa bánk musí zaplatiť nesprávne odhadnuté náklady. Niektoré banky sú však kreatívne a prestali ako také odkazovať na akékoľvek poplatky. Pre vás je však len dôležité, aby ste pri čerpaní a vybavovaní pôžičky nemuseli platiť ďalšie náklady. Bez ohľadu na to, ako skrytá a nápadito pomenovaná položka môže byť, hovorte s ňou a odmietnite platiť. Máš pravdu!
Poistenie
Z pohľadu mnohých úverujúcich bánk je nehnuteľnosť často dostatočne zabezpečená! Nie vždy požiadate dlžníka o ďalšie zabezpečenie, ako je životné poistenie alebo poistenie zvyškového dlhu. Stále by ste však mali myslieť na rozumné poistenie. Nepredvídateľný vývoj a udalosti, ako je nezamestnanosť alebo choroba, často prichádzajú náhle a sú zvyčajne dostatočne ťažké. Ak sa vaše ďalšie plány zrútia ako domček z kariet, kríza je dokonalá.
Na internete je tiež veľa portálov na porovnávanie poisťovacích spoločností. Mali by ste venovať osobitnú pozornosť čakacej dobe. Uvádza sa v ňom, ako dlho musí poistná zmluva trvať, než konečne začne platiť. V ideálnom prípade by to malo byť čo najkratšie a splátky by ste si mali podľa možnosti nastaviť na neobmedzené obdobie. Spektrum je pestré a rozmanité, či už ide o poistenie zvyškového dlhu (choroba, smrť, nezamestnanosť), termínové životné poistenie (iba smrť) alebo poistenie zodpovednosti staviteľa. Vykonajte porovnanie, vypočujte si posudky a dobre si premyslite, ktoré pokrytie má vo vašom osobnom prípade zmysel.
Existujú rôzne typy hypoték?
V zásade existujú tri typy hypotéky. Pri výbere by mali smerovať vaše finančné možnosti a vaša individuálna ochota riskovať.
Amortizačná hypotéka
Za najbežnejší typ možno označiť takzvanú hypotéku na splácanie. Podmienky ročného splácania sú dohodnuté vopred. Jednotlivé splátky sú splatné spravidla v mesačných intervaloch a sú tvorené dohodnutou výškou splátky a zodpovedajúcim úrokom. Zatiaľ čo tieto sa ustavične znižujú v dôsledku klesajúcej výšky splácania, táto sa naopak zvyšuje neustále o rovnakú sumu. Týmto spôsobom je možné udržiavať konštantné sadzby.
Hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou
Hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou je ďalším typom hypotéky. Od začiatku sú pevne dohodnuté dve premenné: celková doba splatnosti a úroková sadzba. Týmto spôsobom je možné zaručiť vysokú úroveň bezpečnosti plánovania.
Variabilná hypotéka
Pri takzvanej variabilnej hypotéke je to naopak. Nie je tu dohodnutá žiadna pevná úroková sadzba, skôr je navrhnutá tak, aby bola variabilná a závislá od vývoja na kapitálovom trhu. Vyňatie takejto variabilnej alternatívy je zvyčajne lacnejšie ako iné alternatívy, vždy by ste si však mali uvedomiť výkyvy trhu a riziká s tým spojené.
Ktorý variant má pre vás najväčší zmysel?
Je zrejmé, že rozhodnutie o konkrétnej hypotéke je mimoriadne subjektívne úsilie. Ak však nechcete riskovať, mali by ste sa rozhodnúť pre hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou. Pretože úroky z hypotéky zostávajú po celú dobu nezmenené, ste skutočne imúnni voči zmenám úrokových sadzieb na kapitálovom trhu. Variabilné typy hypoték sa považujú za veľmi rizikové, najmä keď úrokové sadzby rastú alebo sú volatilnejšie, t. J. Menia sa.
Aké typy hypoték tam sú?
Rozlišujú sa tiež tri typy hypotéky:
Hypotéka na dopravu (hypotéka na list, hypotéka na knihu)
Najbežnejšia forma je takzvaná hypotéka na dopravu. Tu sa môže veriteľ spoľahnúť na poistnú ochranu poistenú v katastri nehnuteľností. Komerčná hypotéka môže mať dve formy: listová hypotéka a knižná hypotéka. Prvý je bežnejším variantom. Vyskytuje sa vo forme takzvaného hypotekárneho listu, ktorý ponúka výhody hlavne z dôvodu vyššej úrovne prijatia v administratívnom aparáte a ľahšej manipulácie. Napríklad vlastníctvo listu postačuje na uplatnenie práv z hypotéky. Zápis do pozemkovej knihy je tu nadbytočný. Knižná hypotéka je na druhej strane založená iba na tomto zázname, písmeno sa tu nepoužíva.
Bezpečnostná hypotéka
Zabezpečovacia hypotéka je striktne spojená s osobnými požiadavkami veriteľa. To sa však nemôže odvolávať na pozemkovú knihu, ale dôkazy je potrebné poskytnúť inde.
Maximálna výška hypotéky
Maximálna výška hypotéky (nazývaná tiež maximálna hypotéka) je jednou z mnohých zvláštnych foriem, ktoré sa pre veriteľa zmluvne prejavujú ako mimoriadne rozsiahle zabezpečenie. Tu sa určuje iba maximálna suma, do ktorej by mal byť objekt zodpovedný. Ak sa z dlhu platí úrok, musí sa preto úrok zahrnúť do maximálnej výšky v porovnaní s bežnou hypotékou.
Predaj nehnuteľností a hypotéky: je to možné?
Vždy sa môže niečo náhle zmeniť, či už v rodinných alebo ekonomických podmienkach. Môže sa stať, že predaj nehnuteľnosti je nevyhnutný alebo želaný, aj keď na financovanie nehnuteľnosti sa ešte stále čaká. Potom platí toto: Môžete tiež predať dom s existujúcou hypotékou!
Ukončenie pôžičky si vyžaduje „osobitný dôvod“. Podľa súčasnej judikatúry to zaručuje predaj nehnuteľnosti financovanej z úveru.
Aktuálnu pôžičku môžete tiež previesť na kupujúceho s nehnuteľnosťou. To si vyžaduje súhlas príslušnej úverovej inštitúcie a kupujúceho. Vďaka tomu sa záložné právo k nehnuteľnosti zapísané v katastri nehnuteľností prevedie na nového vlastníka nehnuteľnosti.
Prípadne musíte pred predajom vymazať z katastra nehnuteľností všetky existujúce vecné bremená. Týmto sa uvoľní cesta pre nevyhnutnú registráciu záložných práv k majetku, ktorú požaduje kupujúci, a vy predáte nezaťaženú nehnuteľnosť. Na zrušenie hypotéky však musíte úver splatiť, čo by však malo byť možné prijatím sumy kúpnej ceny.
Tak ako takmer pri každom byrokratickom procese, aj tu vznikajú náklady. Predpoklad úveru medzi predávajúcim a kupujúcim je v každom prípade lacnejší a vhodnejší spôsob.