Lll ▷ Fixná, variabilná, LIBOR Akú hypotéku si zvoliť Hypotéka FinanzMonitor
Ďakujeme vám za návštevu www.FinanzMonitor.com. Nezabudnite si objednať našu bezplatnú e-knihu 10 najlepších tipov na sporenie pre občanov Švajčiarska hneď teraz, aby ste okamžite ušetrila veľa peňazí!
Bez ohľadu na to, či už ste majiteľom domu alebo uvažujete o kúpe bytu, otázka, ktorá je najlepšia forma financovania hypotékou, je nevyhnutnosťou. Na výber sú tri bežné tvary Hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou, hypotéka s pohyblivou úrokovou sadzbou a hypotéka LIBOR.
Väčšina Švajčiarov sa rozhodla pre hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou. Viac ako tri štvrtiny všetkého financovania nehnuteľností tvoria hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou, najobľúbenejšie je päťročné obdobie. Je však to, čo si väčšina vyberie, vždy tou najlepšou voľbou? Hovoríme jasne: nie. Presvedčte sa sami a najskôr sa pozrite na historický vývoj hypotekárnych úrokových sadzieb, potom naše modelové výpočty a nakoniec si prečítajte naše tipy a odporúčania.
Hypotéka: Historické úrokové sadzby vo Švajčiarsku
Najznámejší citát o prognózach je „Je ťažké predpovedať, najmä pokiaľ ide o budúcnosť,“ povedali okrem iných Mark Twain, Winston Churchill a Karl Valentin. Nechceme robiť prognózy vývoja úrokových sadzieb vo Švajčiarsku, skôr sa pozerať späť. Nasledujúci graf zobrazuje historické švajčiarske hypotekárne úrokové sadzby od roku 1999:
Úrok pre hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou sme vypočítali z priemerného úrokového rozpätia pre hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou v banke Berner Kantonalbank na obdobie od dvoch do ôsmich/desiatich rokov. Zhruba zodpovedajú úrokom z 5-ročnej hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou. Ako vidíte, hypotéky LIBOR boli v období od roku 2001 do začiatku roka 2007 výrazne lacnejšie ako ostatné dva úvery na nehnuteľnosti. A od začiatku roku 2009 sú hypotéky LIBOR opäť o viac ako 1,0% lacnejšie ako tieto dve alternatívy. Kolísanie úrokových sadzieb pri týchto hypotékach na peňažnom trhu je však veľké: Zatiaľ čo úroková sadzba retailových klientov bola v júli 2008 3,91%, v priebehu šiestich mesiacov sa znížila o polovicu na 1,66%. Mesačné úrokové náklady na hypotéku LIBOR so sumou pol milióna švajčiarskych frankov sa tak v priebehu šiestich mesiacov znížili z 1 630 CHF na 690 CHF - čím sa rozpočet domácnosti uľavil o viac ako 900 CHF V rokoch 2007 a 2008 najlacnejšia forma financovania, a preto sú dobrou voľbou iba vo výnimočných prípadoch (krátkodobé financovanie).
Hypotéka: výpočty modelu úroku na 5 rokov
Historické sadzby teda naznačujú, že hypotéky LIBOR sú najlepšou voľbou na financovanie domu. Pre lepšie pochopenie zvážte nasledujúci výpočet modelu.
Na základe vyššie uvedených úrokových sadzieb hypotéky sme vykonali výpočty. Odpovedáte na otázku: „Aké sú celkové náklady na úroky z hypotéky za päť rokov, ak si v určitom okamihu vezmete hypotéku na 500 000 CHF?“.
Príklad na čítanie: Ak ste si v septembri 2002 vzali hypotéku na 500 000 CHF, v priebehu nasledujúcich piatich rokov ste museli zaplatiť nasledujúci celkový úrok z hypotéky:
Počas celého sledovaného obdobia, od januára 1999 do júna 2005, boli hypotéky LIBOR vždy lacnejšou voľbou ako fixná alebo variabilná hypotéka počas päťročného finančného obdobia. Bez ohľadu na to, kedy ste chceli financovať nehnuteľnosť na bývanie päť rokov: hypotéky LIBOR boli v priemere o takmer 40% lacnejšie ako hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou. Pri sume 500 000 CHF bola priemerná úspora 38 000 CHF za päť rokov - alebo viac ako 600 CHF mesačne.
Teraz môžete namietať, že sadzby LIBOR veľmi kolíšu. Je to tak, aj keď proti vrchnej a spodnej časti. Kým začiatkom deväťdesiatych rokov šesťmesačná sadzba CHF LIBOR stúpla až na 10%, v rokoch 1999 až 2010 sa pohybovala medzi 1,2% a 4,8% (vrátane marže banky 1,0%). Poznámka k aktualizácii z januára 2014: Máme tu Kolísanie úrokovej sadzby Libor podrobnejšie analyzované od roku 1999 do roku 2013.
Otázkou samozrejme je, či hypotéky LIBOR zostanú v budúcnosti najlacnejšou možnosťou. Nepredpokladáme tu žiadnu predpoveď, ale vyššie uvedené výsledky a súčasné úrokové sadzby (od roku 2010) to výrazne naznačujú.
Prečo si teda väčšina Švajčiarov stále vyberá hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou? Existujú rôzne dôvody. Hlavným dôvodom je istota, že pri kúpe domu môžete rozpočetovať s fixnými úrokovými nákladmi. To je obzvlášť dôležité, ak sa pri kúpe domu využíva finančná rezerva na maximum. To však znižuje riziko iba na krátku dobu. Najneskôr pri refinancovaní ste vystavení budúcim úrokovým sadzbám.
Refinancovanie: Hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou s nevýhodami a rizikami
Väčšina bankových poradcov vám odporučí hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou. Vy a vaša banka preto môžete počítať s pevnými čiastkami a krátkodobé zvýšenie úrokových sadzieb pre vás nepredstavuje finančné riziko. V mnohých prípadoch vám banky tiež odporučia, aby ste dobu platnosti hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou rozdelili do rôznych tranží. Môžete napríklad rozdeliť pôžičku vo výške 600 000 CHF na tri rovnaké tranže s dobou trvania tri, päť a osem rokov. Z dlhodobého hľadiska znižujete riziko v porovnaní s jedinou pôžičkou, pretože musíte refinancovať iba čiastočnú sumu. Má to však pre vás nasledujúce nevýhody:
Zložitá zmena banky: Ak chcete zmeniť svoju banku, musíte obvykle financovať celý hypotekárny dlh z novej banky. Avšak výber z aktuálnej hypotéky vo vašej banke je zvyčajne spojený s poplatkami za predčasné ukončenie.
Dlhodobo = vysoká úroková sadzba: Úroková štruktúra je zvyčajne taká, že dlhodobé úrokové sadzby sú vyššie ako krátkodobé úrokové sadzby. Banky hovoria o normálnej výnosovej krivke. Rovnako ako zvyčajne získate vyšší úrok pri strednodobých bankovkách s osemročným obdobím ako pri úrokoch s trojročným obdobím, platí to aj pre úrokové sadzby hypoték s pevnou úrokovou sadzbou: čím dlhší je termín, tým vyšší je úrok. Pre počiatočné financovanie vášho domu to nie je problém, pretože pri rozdelení pôžičky môžete mať krátke, stredné a dlhé podmienky. Ale akonáhle vyprší 3-ročná hypotéka, musíte si ju predĺžiť. Zostávajúce funkčné obdobie dvoch zostávajúcich tranží je potom dva a päť rokov. Ak teda chcete naďalej držať tranže s rôznymi podmienkami, musíte teraz nahradiť 3-ročnú hypotéku 8-ročnou hypotékou. V budúcnosti si teda budete musieť dlhodobo zvoliť drahšie hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou.
Úrokové riziko pri refinancovaní: Po vypršaní hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou ju budete musieť predĺžiť. Aj keď môžete počítať s fixnými úrokovými nákladmi počas celého obdobia, neviete, aký vysoký bude úrok na konci obdobia. Do tej doby môžu úrokové sadzby výrazne stúpať. Možno ste na začiatku šetrili peniaze, ale vyššie úroky vás zasiahnu viac.
Variabilný, fixný alebo LIBOR: akú hypotéku si mám zvoliť?
Na základe historických údajov jednoznačne odporúčame, aby ste si vybrali hypotéku LIBOR ako ťažkú váhu. Je dôležité, aby ste splnili nasledujúce požiadavky:
- Môžete sa vyrovnať s rastúcimi úrokovými sadzbami. Konkrétne to znamená, že na jednej strane môžete stále dobre spať aj pri vysokých úrokových sadzbách a na druhej strane ste z finančného hľadiska schopní dlhšie znášať vyššie úrokové zaťaženie.
- Utratené peniaze z lacnej hypotéky LIBOR neutratíte za spotrebný tovar. Pri hypotéke na peňažnom trhu máte výhodu nízkych úrokových sadzieb, ale tiež nesiete riziko zvýšenia úrokových sadzieb. Ušetrené peniaze preto neutrácajte, ale investujte ich alebo ich využite na zníženie hypotekárneho dlhu
Hypotéky: Tipy
Aj keď hypotéky LIBOR existujú už viac ako desať rokov, týmto spôsobom sa financuje iba asi každá desiata nehnuteľnosť. Banky aj majitelia domov sa zdráhajú použiť túto formu financovania, aj keď vyššie uvedené údaje jasne hovoria v prospech takýchto hypoték na peňažnom trhu. Kompromisom pre vás môže byť nielen stávkovanie priamo na hypotéky LIBOR, ale aj prevzatie dlhu rozísť sa. Napríklad môžete dlhodobo financovať 1/3 úveru hypotékou s pevnou úrokovou sadzbou a zvyšok si môžete vziať so strednodobou hypotékou LIBOR. Týmto spôsobom môžete znížiť svoje finančné riziko v prípade prudkého zvýšenia úrokových sadzieb a neskôr zmeniť váhu financovania. Ďalšou možnosťou je uzavrieť a LIBOR hypotéka so stropom. Výmenou za vyššiu úrokovú sadzbu sa poistíte proti zvyšovaniu úrokových sadzieb: Maximálna úroková sadzba, ktorá sa má zaplatiť, je obmedzená úrokovým stropom (cap).
Tip na odkaz: Tento článok je založený na údajoch do polovice roku 2010. Aktuálne čísla nájdete v dokumente Porovnanie úrokových sadzieb hypotéky.
Čo si myslíte o výbere hypotéky? Teraz si k tomu zapíšte svoje myšlienky!