Nové prenájmy v Berlíne, keď je tieňové nájomné o 100 percent vyššie ako maximálny limit rbb24

18.06.20 | 07:25 hod

Pred rokom sa červeno-červeno-zelená rozhodla pre strop nájomného v Berlíne. Teraz kvitne. Nové zmluvy sa zvyčajne vydávajú s dvoma cenami prenájmu: jednou obmedzenou a druhou obvyklou na trhu. Rozdiely môžu byť obrovské. Autor: Oliver Noffke

Byt by bol vyrobený pre Charlotte Christ a jej malú rodinu. Štyri izby znamenajú, že ona a jej polovička už nemusia spať vo výklenku a dvojročný syn má stále vlastnú detskú izbu. Tento krok by bol rýchly a adresa by sa nezmenila; väčší byt je v tej istej budove. "Byt by mal stáť teplý 996 eur. To by bolo u nás v poriadku," hovorí. "Ale bez stropu je nájom 1 460 eur. To by bolo pre nás veľa."

Nižšie nájomné pokračuje pod stropom nájomného, ktorý pred rokom prijal Senát na ochladenie rozpáleného berlínskeho trhu s bývaním. Vyššie nájomné je uvedené v zmluve, pretože vôbec nie je isté, či je opatrenie červeno-červeno-zelené zlučiteľné so základným zákonom. O tom rozhodne federálny ústavný súd. Ak strop nájomného klesne, bol by tento krok pre Krista a jej partnera drahou chybou. Podľa zmluvy by potom malo spätne platiť vyššie nájomné. "Je to ako hrať poker. S batoľaťom by som to riziko neriskoval."

Od tých troch Kristus hľadal niečo väčšie. To, že to doteraz nevyšlo, je spôsobené aj tým, že sa zamerala pozorne, priznáva. Chcela by len zostať v susedstve, v ktorom pracuje, vyrastala a mohla chodiť k starým rodičom svojho dieťaťa. Ich domovom je severný cíp Friedrichshainu. Nedávno obzvlášť silno zasiahnutý rastom cien bude táto oblasť čoskoro veľmi profitovať z limitu nájomného. V novembri musí veľa prenajímateľov znížiť nájomné.

Každý, kto hľadá nový nájomný byt, však za posledných pár mesiacov nezažil žiadny relax. Je to naopak. V súčasnosti existujú takmer iba ponuky bytov, ktoré ukazujú dve ceny prenájmu. Momentálne najvyššia možná plus sekunda, ktorá predstavuje potenciálnu trhovú hodnotu. Združenia nájomcov hovoria o takzvanom tieňovom nájme. Čím populárnejšia je táto poloha, tým viac sa skresľuje obraz, ktorý sa objavuje na berlínskom trhu s bývaním. „Táto klauzula je v skutočnosti vždy,“ hovorí Kristus o návštevách bytov v posledných týždňoch. „Rozumiem prenajímateľom. Vždy sa však hovorí„ retroaktívne “. Preto vždy musím očakávať vyššiu sumu.“

rozhovor

Rozhovor Prenájom krytia v Berlíne

Združenie nájomcov považuje tieňové nájomné za neprípustné

Iba federálny ústavný súd prináša právnu istotu

Hans R. je konateľom stredne veľkej spoločnosti pre správu nehnuteľností v Berlíne. Jeho spoločnosť spravuje hlavne byty pre ďalších majiteľov. Je to asi 1 000. Sám si pár prenajíma a investoval do ďalších. Chce zostať v anonymite. V nových nájomných zmluvách píše ako záruku aj dve ceny nájmu: „Jedna, ak je hranica nájomného platná pred Federálnym ústavným súdom - druhá platí, ak je rozsudok proti nej zamietnutý.“

Dovtedy sa bude prenajímať iba ľuďom, ktorí si môžu dovoliť drahšiu cenu. Nemôže povedať, že trh je uvoľňujúci. „Ak sa budete držať limitu nájomného, budete zahltení dopytmi a na strane ponuky nie sú prenajímatelia ochotní investovať do bytov. Kvalita klesá.“ R. zastáva názor, že zákon je formulovaný príliš všeobecne a sústreďuje jednotlivé segmenty bývania v meste. „Zlí ľudia sú aj tak zvýhodňovaní,“ hovorí. „Na okraji Marzahnu čiapka nájomného nič neprináša.“

V Mitte sa naopak mnohí mohli tešiť na zníženie nájomného o polovicu, hoci pre drahý a kvalitný byt sa už pred rokmi rozhodli, hovorí R majú veľmi vysoké príjmy a znižujú svoje nájomné. ““ Teraz pre jeho spoločnosť nastala plánovacia neistota. Domy, ktorých financovanie je plánované na 30 rokov, ale fungujú iba desať rokov, sú v súčasnosti nevyčísliteľným rizikom. Malí prenajímatelia, ktorí si kúpili byt ako starobné poistenie, často čelia existenčným problémom, sťažujú sa na združenia prenajímateľov.

viac na túto tému

Prenajmite si zmrazenie na jeden rok

Online portály považujú berlínske stropy nájmu za škodlivé

Pohľad do sklenenej gule

Kedy bude spolkový ústavný súd rozhodovať o strope nájomného, je nejasné. Rozsudok bude ešte mesiace v budúcnosti, veľmi pravdepodobné roky. Medzitým si noví nájomníci aj prenajímatelia vedú dvojité záznamy. Kvôli vážnym rozdielom sa na oboch stranách nahromadili obrovské sumy peňazí. Existenčné otázky na oboch stranách obsadzujú myšlienkový svet. Preberám sa s týmto bytom? Stále funguje môj obchodný model?

Poskytnúť tip, ako bude spolkový ústavný súd rozhodovať, je v súčasnosti ako pozerať sa do krištáľovej gule. Začiatkom marca však vo vnútri prebleskol plachý blesk. Odvtedy sa prinajmenšom tieňové nájmy javia v o niečo jasnejšom svetle. V tom čase chceli berlínski prenajímatelia naliehavo požiadať o prijatie opatrení proti určitým pokutám, ktoré by im mohli byť uložené podľa zákona o nájomnom limite. Zlyhali a musia sa riadiť katalógom trestov. Prinajmenšom dovtedy, kým sa neprijme konečné rozhodnutie o krytí nájomného. Rozsudok obsahoval aj nasledujúcu poznámku.

„Na rozdiel od toho, čo tvrdí žalobca, takisto nie je zrejmé, že by prenajímateľom [...] nebolo bránené v prijatí prísľubu vyššieho nájomného v prípade neústavnosti zákona alebo jeho častí pre nové nájomné [. ] "

Inými slovami: Sudcovia v Karlsruhe sa domnievajú, že dve ceny nájmu sú v nových zmluvách zlučiteľné s hornou hranicou nájomného. Opäť však iba dovtedy, kým nebude prijaté konečné rozhodnutie o ústavnosti berlínskeho zákona. Pohľad do tejto krištáľovej gule objasňuje, či je možné o tento tieňový renta požiadať aj spätne.

Ľavica považuje tieňový prenájom za nezákonný

Gaby Gottwaldová, hovorkyňa bytovej politiky ľavice v Snemovni reprezentantov, je horlivou zástankyňou limitu nájomného. Ak zlyhá, vaša strana bude v troskách. Skutočnosť, že v nových nájomných zmluvách sa nachádzajú dve ceny, označuje za „dosť koncentrovaný pokus o obchádzanie limitu nájomného“. Realitné združenia napokon svojim členom sprístupnili jednotné znenie. Tieňové nájomné sa však odvoláva na úrovne nájomného, ktoré podľa nového berlínskeho zákona nepovoľuje, tvrdí Gottwald. „Bolo to pekne premyslené. Považujeme to za zakázané.“

viac na túto tému

Nájomné krytie nadobúda účinnosť

Čo je teraz dôležité pre nájomníkov a prenajímateľov

Skutočnosť, že neexistuje právna istota, sa vzťahuje aj na nájomné, ktoré by malo byť spätne vyššie, tvrdí politik. Existuje však veľa úsudkov o ďalších otázkach, pomocou ktorých by sa dalo analogicky pomôcť. Gottwald sa odvoláva na rozhodnutie o minimálnej mzde, ktoré platí od roku 2014. Keby to v Karlsruhe zlyhalo, zamestnanci by podľa logiky stále nemuseli splácať rozdiel medzi minimálnou mzdou a predtým platenou nižšou mzdou. Aj keby zamestnávateľ do zmlúv napísal dve mzdy. „Existuje viac dôkazov o tom, že neexistuje retroaktívny účinok, než to, čo tvrdí realitná loby.“

Gottwald tvrdí, že pre zakopávajúcich prenajímateľov je zákon pripravený na reguláciu núdze. "Tento prípad sme zakotvili v zákone. Takže tomu samozrejme môžem rozumieť," hovorí. „Nechápem, prečo si každý prenajímateľ myslí, že nájomca musí financovať svoj majetok, a to ani v prípade úverovej otázky.“ Ľavicový politik je toho názoru, že na to nie je právo. „Ak staviate majetok, prečo by to mal financovať niekto iný?“ Kvôli takýmto názorom sa v tejto veci pení opozícia v Snemovni reprezentantov. Parlamentné skupiny CDU a FDP podali na berlínsky ústavný súd žalobu proti stropu nájomného.

Keď je tieňový renta o 100 percent vyššia.

Lara Dovifat a jej partner podpísali v marci nový nájom. Vrátane prenájmu odtieňov. Pod stropom nájomného platia za 90 metrov štvorcových v panelovej budove Kreuzberg zo 70. rokov chladných 520 eur. Ak by sa mal strop sklopiť, bolo by splatných 1 034 eur - ako hodnotu pre prvý rok s odstupňovaným nájomným.

"To je samozrejme obrovský rozdiel. Tieňová renta je príliš vysoká," hovorí. „Už sme sa informovali u združenia nájomcov. Tam to nepovažujú za vykonateľné.“ Aj preto, že tieňové nájomné by predstavovalo výrazné zvýšenie v porovnaní s tým, čo platili predchádzajúci nájomníci: 800 eur za studena. Tieňová renta by teda tiež porušila celoštátne platnú brzdu renty.

pozadie

Rozhodnutie v Berlíne

Toto sú najdôležitejšie skutočnosti týkajúce sa zákona o krytí nájomného

. alebo prenajímatelia radšej predávajú

Pred niekoľkými mesiacmi už Charlotte Christ dúfala, že sa čoskoro presťahuje do väčšieho bytu. To sa však na poslednú chvíľu nepodarilo. Žena z okolia hľadala po rozchode menší byt pre seba a svoje dieťa. Štvorizbový byt bol pre ňu teraz príliš veľký. Kristus povedal, že výmena oboch rodín bola možnosťou. Nové zmluvy už existovali. Všetko sa zdalo ideálne až dva dni pred dátumom podpisu. „Lenže potom majiteľ druhého bytu povedal, že ho už nechce ďalej prenajímať,“ hovorí. „Radšej by ho zmenil na svoj vlastný majetok a predal ho.“ Mimo ochranného pásma milieu je takáto premena pre majiteľov bytov pomerne nekomplikovaná.

Charlotte Christ dúfa, že rozsudok čoskoro prinesie konečné objasnenie - v záujme senátu a berlínskych nájomníkov. „V skutočnosti chceme druhé dieťa, ale teraz na to čakáme.“ Ak by zlyhala hranica nájomného, musela by opustiť rodný okres.